В России разрабатываются новые правила развития городских территорий. Основной градостроительной единицей станет квартал. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разъясняет, что это значит для горожан, властей и строителей — в карточках вопросов и ответов.
Жилые районы в России много лет застраиваются по одним и тем же принципам. Но города растут, социальные и экономические условия меняются, вместе с ними меняются и потребности горожан. Сегодня покупатели жилья ориентируются не только на будущую квартиру, а на район целиком — то есть на среду, в которой они будут жить. На первый план для них выходят не квадратные метры, а комфорт и безопасность жизни, экономия личного времени и удобство пользования социальной и коммерческой инфраструктурой, экология и близость места работы.
Для формирования современной городской среды потребовались новые образцы освоения свободных и развития уже застроенных городских территорий. Дом.РФ (АИЖК), КБ Стрелка совместно с Минстроем России уже сейчас разрабатывают Принципы комплексного развития территорий. Уже есть результаты — первая книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий», которая рассказывает о том, каким должно быть идеальное современное жилье и современная жилая среда. Основные тезисы из книги — в карточках вопросов и ответов.
Зачем это нужно
В России строится много жилья, оно не отвечает современным требованиям
В последние десятилетия во всем мире на смену жестким нормативам приходят гибкая система регулирования (guidelines). Они устанавливают минимальные ограничения, связанные в первую очередь с безопасностью граждан, и предлагают множество вариантов решений для каждой задачи, стоящей перед проектировщиками.
Чтобы ограничить шум, который распространяется от транспортных магистралей к жилой застройке, в российских нормах предусмотрено только одно решение — буферные зоны шириной до 50 м. В международной практике широко используются ландшафтные решения- небольшой холм высотой 1 м блокирует 60% пыли и шума от дорожного трафика, и дома могут стоять ближе. И таких решений множество. Создавая возможности для разнообразных решений, можно сделать узнаваемым и уникальным облик каждого города и построить жилье, соответствующее индивидуальным потребностям горожан.
В австралийском городе Аделаида утвержден Adelaide Design Manual, который включает руководство по проектированию и зданий, и общественных пространств. А в Великобритании в 2000 году принят Urban Design Compendium, благодаря которому страна, по качеству жилья отстававшая от большинства государств Европы, смогла переломить ситуацию — площади квартир стали больше, жилье комфортнее.
Жилищное строительство в России ведется высокими темпами. В 2017 году в стране было построено 78,6 млн кв. м жилья, в 2016 году в эксплуатацию было введено 79,8 млн кв. м, а годом ранее — рекордные для российской строительной отрасли 85 млн кв. м. К 2025 году в России планируется достичь отметки в 120 млн кв. м.
Новое жилье в городах России, как правило, воспроизводит панельные микрорайоны советского образца, которые разрабатывались в условиях плановой экономики. Сегодня такая застройка не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.
Принципы комплексного развития территорий должны стать инструментом повышения качества среды и перехода российских городов к современным моделям развития.
«Новые стандарты необходимы, потому что задача постепенной замены массовой жилой застройки 1960-1980-х годов становится насущной, и к этому нужно готовиться. Принципы должны защитить интересы жителей и установить четкие правила для девелоперов. Но они должны разрабатываться отдельно для разных территорий. Дискуссии, развернувшиеся после объявления о реновации в Москве, показали, что люди ценят среднеэтажное жилье и просторные дворы. Там, где это возможно, должна появляться и малоэтажная застройка — сохранившиеся до сих пор послевоенные (так называемые — немецкие) городки могут служить в этом смысле образцом. В деловом центре города (в Москве это «Сити») и рядом с ним может появляться и очень высотное жилье — для тех, кто комфортно себя в нем чувствует и хочет жить недалеко от места работы»
Анна Броновицкая, директор по исследованиям Института модернизма, преподаватель Московской архитектурной школы (МАРШ)
Почему только города
Потому что 2/3 россиян проживают именно в городах, которые служат двигателями экономики
К 2050 году около 70% населения мира будет жить в городах. В России этот показатель уже сейчас стремится к 75%. Города служат основными двигателями экономики своей страны — около 70% ВВП производится в городах. В них сконцентрированы квалифицированные кадры, что способствует внедрению инноваций.
Человеческий капитал — это одно из основных условий роста экономики города и страны в целом. На количество профессиональных кадров в городе напрямую влияет качество жизни. Привлекательная среда для специалистов должна отличаться разнообразием: пространственным, функциональным, социальным, транспортными. При этом, на смену «отраслевым» индикаторам, определяющим количественные показатели развития различных объектов городской инфраструктуры (протяженность дорог, количество построенных квадратных метров жилья), сегодня приходят «сервисные». Они отражают уровень комфорта городской среды для горожан: время в пути до места работы, доступность объектов коммерческой, культурной и досуговой инфраструктуры каждому жителю на повседневной основе, уровень обособленности частной жизни для каждого из покупателей новых квартир. Все эти факторы учитываются в модели компактного города.
Компактный город
Это модель развития города, где все под рукой
Важное условие разнообразия городской среды — компактность, то есть сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Такая среда имеет четыре ключевые характеристики: 1) высокая концентрация пользователей и застройки на небольшой территории; 2) совмещение жилых и коммерческих функций в одном здании или квартале; 3) застройка высотой не более 9 этажей; 4) доступность общественного транспорта и пешеходная связность.
Среда должна быть соразмерна человеку и хорошо им ощущаться. Приемлемое соотношение высоты застройки к ширине улицы колеблется в пределах 1:1, 1:3 и к 1:6. Среднеэтажные здания позволяют жителям почувствовать визуальный контакт с открытыми городскими пространствами, создают ощущение безопасности и способствуют развитию взаимодействия между соседями. Оптимальное расстояние до улицы — около 25 м. Поэтому уже на уровне 6-го этажа, что соответствует отметке в 20 м, этот контакт с окружающим пространством начинает пропадать.
А чего хотят горожане
Наиболее важными факторами для покупателей квартир являются планировка квартиры, транспортная доступность и качество среды
Согласно исследованию Центра городской антропологии КБ Стрелка, огромное значение для покупателей жилья имеют качество и планировка помещения. Ценятся кирпичные или монолитные дома, большое значение имеют размеры комнат и кухни, возможность перепланировки, высота потолков, наличие балкона или лоджии, хорошее состояние инженерных коммуникаций.
В целом, выбирая жилье, россияне отдают предпочтение городским коттеджам. По мнению горожан, коттеджная застройка обладает такими плюсами, как большая площадь, удобная планировка, яркий внешний облик, возможность самостоятельно обустроить пространство.
Популярностью пользуются сталинки и так называемые брежневки. Квартиры в таких домах ценят за большие комнаты, удобную планировку, хорошую теплоизоляцию.
Среди аутсайдеров по типу застройки — хрущевки, панельные пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Небольшие размеры комнат и кухни, неудобные планировки, плохая звукоизоляция, аварийное состояние коммуникаций — все это делает квартиры крайне непривлекательными в глазах жильцов.
В небольших городах, где происходит активный отток населения, именно хрущевки в первую очередь рискуют оказаться полностью заброшенными из-за отсутствия желающих покупать там квартиры. Следующим по значению фактором является транспортная доступность.
При выборе квартиры люди оценивают, сколько им добираться до работы. Если оказывается, что больше часа, то жилье стараются не покупать. Также покупатели смотрят на качество жилой среды в районе проживания. В тех случаях, когда район проживания резко отличается в плохую сторону от соседних территорий (считается криминальным или экологически неблагополучным), это может стать весомой причиной отказаться там жить. Проведенное антропологическое исследование позволило определить типовые сценарии повседневной жизни людей. На основе этих данных в Принципах сформировано три основные модели жилой среды, которые учитывают все вышеперечисленные факторы.
«Россияне сегодня выбирают не лучшее, а «наименее плохое жилье». И фактом является отсутствие на рынке достойного предложения в необходимом количестве. Рост благосостояния опередил эволюцию покупательского опыта. У людей недостаточно навыков отличия хорошего жилья от плохого. Новые Принципы должны стать единым языком для всех, в хорошем смысле пропагандой качества. Создание новых ориентиров ускорит воспитание потребителя, и, как следствие, остальных участников рынка. Государство и его специализированные институты должны выступить платформой, на которой профессиональное сообщество сформирует общее видение и договорится о стандартах отрасли»
Елена Еременко, директор по продукту компании «Брусника»
Что предлагается
Главное единицей городского планирования должен стать квартал
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» предлагает при планировке городских территорий перейти от микрорайонной к квартальной застройке средней этажности до 9 этажей, с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности.
В идеале квартал должен быть площадью до 5 га, вместо действующей нормы размера микрорайона до 60 га. А плотность улично-дорожной сети — 15 км/ кв. км. 20–30% от общей площади застройки должна составлять доля объектов торговли, услуг, досуга.
В основу правил формирования жилой среды заложен принцип конструктора: город составляют районы, которые, в свою очередь, сформированы из нескольких застроенных кварталов. При проектировании важна непрерывность городской ткани — она обеспечивает условия комфортного перемещения пользователей из одного района в другой и рост потоков посетителей объектов коммерческой инфраструктуры. Например, очень удачно, если объекты коммерческой, культурной или досуговой инфраструктуры, расположенные в соседних районах, дополняют друг друга.
От размеров, пропорций, расположения квартала зависит, насколько он будет комфортными для жизни. Например, размеры квартала определяют удобство пешеходного или автомобильного перемещения. Чем больше размер квартала, тем менее комфортно передвигаться пешком и тем больше пользователей выбирают автомобиль. В небольших кварталах чаще организованы перекрестки, что повышает безопасность дорожного движения. У пешеходов меньше соблазна пересекать дорогу в неположенном месте, а у водителей — превышать скорость. Но для автомобилей удобнее — большой квартал.
Оптимальный баланс между удобством для пешеходного и автомобильного перемещения достигается в кварталах со стороной 80–110 метров. Наиболее известный пример планировки на основе вытянутых кварталов — Манхэттен, где средний размер квартала — 80 × 274 м. На острове четко разделяются авеню с высокой уличной активностью и улицы, где преимущественно располагается жилье.
Еще одна «хитрость» — для увеличения пешеходной активности крупные кварталы необходимо делать проницаемыми — с аллеями и бульварами, разбивающими квартал посередине.
Важно также расположение квартала с учетом преобладающих направления сезонных ветров. Застройка должна защищать от холодных зимних ветров, а летом, наоборот, не препятствовать сквозным ветрам, снижающим эффект теплового острова.
«Проблемы организации жилой застройки есть в городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших ДСК. Застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий и собираются долго работать на рынке, заботятся о соотношении цена/качество. Такие девелоперы, по сути, и помогли сформировать набор характеристик жилых объектов, которые изучали разработчики Принципов. Существует ряд характеристик действительно качественной застройки. Одна из ключевых — создание бытовой и социальной инфраструктуры. Человек не должен ехать в течение нескольких часов, чтобы получить бытовую услугу, сходить в кафе или попасть на то или иное событие. Сокращение времени и расстояния до подобных услуг — первостепенная задача и девелопера, и городской власти»
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»
Сценарии городской жизни
Для российских городов разработали три базовых модели развития территорий
Принципы выделяют три базовых сценария повседневной жизни, которые должны быть учтены при формировании современной жилой среды: малоэтажная жилая, среднеэтажная жилая и центральная.
Малоэтажная жилая модель — жизнь в частном доме с индивидуальным участком либо в малоквартирном доме не выше 5 этажей. Размер квартала — 2-4 га. Предполагаемая плотность жителей — до 80 чел./га, плотность застройки — 4-6 тыс. кв. м/га. Обеспеченность парковками — 375 мест на 1 тыс. жителей. Модель предусматривает создание плотной застройки, необходимой для эффективного использования инженерной и транспортной инфраструктуры, внедрение локальных источников водоснабжения и отопления, очистных сооружений, альтернативных источников энергии, энергоэффективных материалов и технологий. Коммерческая и социальная инфраструктура должна быть в пешей доступности.
Среднеэтажная жилая модель — самый массовый вид жилой застройки. Плотность жителей — 350-450 чел./га, высота домов — 5-9 этажей, обеспеченность парковками — 235 мест на 1 тыс. человек. У жителей городской модели просторные квартиры с гибкой планировкой, с выходом в собственный палисадник из квартир на первых этажах. Еще одна отличительная черта городской модели — развитая сеть общественного транспорта, обеспечивающая доступность объектов социальной инфраструктуры и природных территорий.
Центральная модель предлагает создание небольших кварталов (до 1,5 га) со смешанной застройкой (жилье и коммерческие площади), с разветвленной сетью пешеходных и автомобильных линий, развитым общественным транспортом. В домах высотой не выше 9 этажей — компактные квартиры, поскольку жители много времени проводят вне дома. Для высотных доминант района предусмотрена высота здания — 18 этажей.
Как применять новые Принципы
Принципы — это рекомендации, учебник для городских властей, проектировщиков и других специалистов, задействованных в процессе развития городов
Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» — первая часть Принципов, содержащих рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при реконструкции или освоении застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Документ разработан ДОМ.РФ (АИЖК) и КБ Стрелка совместно с Минстроем России.
Новый методический документ закладывают основу для комплексного изменения существующих строительных нормативов (Сводов правил, стандартов и СанПиНов).
Дата публикации 09 апреля 2018
