Закрытие госпрограмм, ужесточение денежно-кредитной политики – эти факторы превратили ипотеку в абсолютно недоступный большинству покупателей инструмент. Главный вопрос, который волнует многих: можно ли будет в ближайшем будущем купить квартиру в новостройке на приемлемых условиях? О трех возможных сценариях рассказал Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов Группы компаний «А101».
С момента отмены ипотеки с государственной поддержкой прошло чуть больше трех месяцев. С тех пор для многих людей, которые не успели запрыгнуть в последний вагон, ипотека стала неподъемной. Если взять для примера квартиру в одном из районов Новой Москвы стоимостью 12 миллионов, раньше ставка по ипотеке могла составлять 6% – ежемесячный платеж около 60 тысяч рублей. Сейчас же ставка без господдержки возросла до 21%. Соответственно, поднялся и платеж – до 180 тысяч рублей. И если бы эта сумма шла на погашение долга…
На долг из этой суммы отправится буквально 2500 рублей, остальное – проценты банку. В итоге переплата составит более 33 миллионов рублей, что существенно больше стоимости самой квартиры. Как с этим жить? Есть три варианта развития событий: негативный, нейтральный и позитивный.
Пессимистичный сценарий
1 января 2025 года вступит в силу «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». В нем будут закреплены основные условия ипотечных кредитов. Требований там много, но самые неприятные – первоначальный взнос только за счет заемщика (без кэшбэка от застройщика!), а еще у банков с застройщиками больше не получится запускать кредиты по сниженным ставкам – даже по льготным программам.
При этом ключевая ставка может повести себя неадекватно – взлететь до 20%, возможно, и выше. К сожалению, с недавними новостями о принятии Стандарта этот вариант наиболее близок к реальности.
Добавляет пессимизма тот факт, что ряд банков уже ввели дополнительные комиссии с застройщиков за любой ипотечный кредит не по госпрограммам, и этот процесс, скорее всего, продолжится. То есть даже если найдется человек, согласный взять ипотеку под 25%, он еще и заплатит за квартиру примерно на 10% больше. И банки тут ни при чем.
У Центрального банка РФ есть норматив по полной стоимости кредита (ПСК). Это, по сути, вообще все расходы, связанные с ипотекой: проценты по кредиту, страховка, оценка и т.п. По требованиям ЦБ, верхнюю границу ПСК нельзя нарушать. Но сейчас ставки по ипотеке настолько высоки, что ни один ипотечный кредит фактически не может быть выдан без нарушения верхней границы ПСК. Зато стоимость квартиры в ПСК не входит, и ее удорожание позволяет банкам все же снизить ставку буквально на несколько процентов, чтобы выполнить требования ЦБ при выдаче ипотечных кредитов. И тогда всем хорошо, кроме, конечно, покупателей жилья.
Нейтральный сценарий
Если не сбудутся все самые страшные сны россиян, ипотечный рынок станет более спокойным. Причем, это возможно, даже когда вступит в силу ипотечный стандарт. Остается надеяться, что ключевая ставка, несмотря ни на что, получит «передышку» и с начала 2025 года постепенно будет снижаться.
Позитивный сценарий
Давайте представим, что мы в идеальном будущем, где все могут позволить себе покупку собственного жилья! Это все еще может случиться, если на рынке появятся новые адресные ипотечные программы. Широкая линейка позволит разным категориям граждан приобретать жилье даже после грустного для рынка жилья 2024 года. Например, сейчас особенно актуальной была бы «Молодежная ипотека».
Как показывают практика и социологические опросы, современные семьи не готовы обзаводиться детьми, когда не имеют своих личных квадратных метров. Например, доля покупателей квартир у ГК «А101» моложе 25 лет в Ленобласти не превышает 2%. Так что поддержка может существенно увеличить и демографические показатели страны, и уровень удовлетворенности жизнью.
Неутешительна статистика и в Тюменской области. 91% студентов очной формы обучения проживают в общежитии от вуза. А это как раз основной костяк молодежи в городе – ребята от 18 до 25 лет. При этом 60% опрошенных считают невозможным покупку своего жилья. Так как в такой ситуации создавать семью и работать не только на погашение ипотеки, но и на свои цели и желания? Логично, что большинство участников опроса не планируют вступать в брак и заводить детей в ближайшие годы.
«Молодежную ипотеку» стоило бы давать на срок до 50 лет, чтобы снизить ежемесячный платеж. Оптимальный вариант ключевой ставки – до 3%. Программу следует распространить на семейные пары возрастом до 30 лет, вступивших в брак после 1 января 2020 года. А первоначальный взнос следовало бы ограничить 12 миллионами рублей для регионов и 15 миллионами рублей для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей.
Такая ипотечная программа позволит молодым специалистам жить в новых комфортных районах с качественной и продуманной инфраструктурой, и это не будет сильно обременять семейный бюджет. Также она продолжит стимулировать спрос на первичное жилье и поддержит строительную отрасль, что сейчас актуально как никогда.
Какой сценарий в итоге будет реализован, покажет только время. Нам остается надеяться на позитивный вариант развития событий, но параллельно морально и финансово готовиться ко всем.
Читайте также:
«Снова вернуться к уровню доступности жилья на уровне 3,2–3,4 года – большой вызов»
Итоги III квартала: спрос на массовые новостройки упал на 38%, цены – на 4,2%
Автор: Рустам Азизов
Дата публикации 17 октября 2024
