ЖК «Маяк»

Рассматриваю покупку квартиры в «Маяке». Поскольку потратил изрядно времени на изучение интернета и два визита в комплекс, суммирую своё мнение. Прежде всего для себя, но вдруг кому-то пригодится. Буду признателен, если жильцы и дольщики подскажут, где я что-то понял неправильно, или что упустил. Плюсы: - Расположение. Собственный полуостров, река и симпатичная набережная под окнами, прямой выход в ухоженный парк им.Толстого, вокруг вполне прилично выглядящие и зеленые Старые Химки, напротив зеленый Экоберег. В общем, оазис, радующий глаз – река, тихо, зелено. На заднем фоне – линия обжитого ЖК «Правый берег», гарантия того, что после завершения стройки больше ничего в непосредственной близости строиться не будет. - Отличные виды на реку из многих окон. Следует учесть, что между ЖК и речкой – высокие деревья, т.е. видовые квартиры 1-9 секций стоит брать от 8 этажа и выше. - Доступность общественным транспортом. Где-то в 7 минутах ходьбы через парк – жд станция Химки. 25 минут обычной электричкой и 15 минут комфортабельной Ласточкой (без остановок) до Ленинградского вокзала. Электрички ходят очень часто. Уже в 10 минутах (ст.Нати) можно пересесть в метро или на МЦК. В общем, многим жителям не самых окраинных районов Москвы до центра города добираться гораздо дольше, даже имея метро в шаговой доступности. Есть какие-то автобусы до Речного вокзала и Планерной. Близость Шереметьево понравится тем, кто часто летает. Минусы: - Завышенная цена. В Маяке за приличные квартиры с видом хотят 115-125 тысяч за метр (без учета игрищ с лоджиями о которых ниже, т.е. де факто – 130-140 тысяч за метр). Да, в Москве бизнес-класс будет стоить дороже, но Химки – не Москва. Вдоль речки есть несколько проектов, в т.ч. бизнес-класса, где ценник начинается от 75 тысяч за метр. Большинство покупателей жилья всё же автомобилисты, для них близость станции вторична, тогда какие у них резоны для такой переплаты? Наглядное доказательство завышенности цены – огромное количество непроданных квартир. На 27 августа 2018 в продаже 1177 квартир от застройщика (из них 174 в сданных секциях), это при общем количестве квартир около 2000. При этом продавцы стоят насмерть, отказываясь давать скидки. - Неудобная схема покупки. Продажа через посредника Бест-новострой, который берет 2%, включенные в цену. Квартиры в залоге у Сбербанка, т.е. сначала нужно выводить их из этого залога, оформление собственности после… итого процесс на 1,5 месяца, как минимум, против 2 недель в нормальных условиях. Альтернатива – ключи дают сразу после подписания предварительного договора купли-продажи, но это риски, собственность же опять-таки ждать долго. - Некорректное представление объекта. В частности, метража квартир, который указывается с включением холодных лоджий без коэффициентов. Таким образом, квартира с 2 лоджиями по 4 кв.м на самом деле отнюдь не 64 метра, а 57. Менеджеры рассказывают о возможности утепления лоджий и включения их в жилую зону (и даже показывают фото квартир с подобным ремонтом!). Однако, судя по форумам, на практике УК это запрещает. - Затягивание сроков сдачи объекта. Ожидали в 2017, потом на форумах прошлым летом писали, что всё будет готово в сентябре 2018 вместе с инфраструктурой… по факту в ЖК в 6 секциях из 15 до сих пор ведутся фасадные и внутренние работы, школа построена наполовину, детсад вообще на стадии котлована, «отель» на территории в настоящий момент – гастарбайтерская общага, которую обещают превратить в 4 звезды… Сдачу оставшихся секций обещают до 30 июня 2019 года, ключи – до конца 2019 года. - Сомнительные решения при планировке ЖК. Пожалуй, основная часть жильцов так и не сможет наслаждаться видом на реку – главной «заманухой» Маяка. Корпуса расположены так, что у многих квартир будет вид лишь на внутреннюю территорию, при этом квартиры получатся очень темными, т.к. постоянно находятся в тени других корпусов. Вход в башню и её «мертвую зону» с МОП почему-то сделали со стороны марины, т.е. хоть какой-то вид на реку будут иметь 2 квартиры на площадке на 10 квартир, а все небольшие студии (по 3 на площадке) имеют вид на окна соседей по ЖК, т.к. эта часть башни (39 этажей) обращена на высотные корпуса Маяка (37 этажей). Какой-то идиотизм. Неудивительно, что башня почти не продается. - Вялые продажи означают, что огромное количество квартир в комплексе будут пустовать еще очень долгое время. Последствия понятны – ремонты и шум перфораторов, грязь в подъездах затянутся на годы, УК будет насмерть биться за высокие тарифы, жильцы не получат нормального сервиса – начиная от консьержей в подъездах и до магазинов на территории, пока отсутствующих. - Сомнительное качество строительства и конструктивные решения. Жалоб на качество возведения перекрытий немного, хотя кто-то с верхних этажей жаловался на промерзание. В целом дом характеризуют как теплый. Однако: а) остекление лоджий «в пол» - холодное, и по состоянию на лето 2018 г УК не разрешает утеплять лоджии заменой остекления либо дополнительными стеклопакетами. В 2017 УК позволила нескольким компаниям произвести такие работы в нескольких десятках квартир, однако потом начала делать вид, что этого не было, и у жильцов теперь проблемы… При этом машины с новыми стеклопакетами на территорию со слов жильцов просто не пускают. б) большинство квартир не имеют нормальных окон, т.е. только балконные блоки с выходами в лоджии. Из-за этого квартиры темные. Ломать выходящие на лоджии стены где можно, ставить широкие стеклянные двери - это перепланировки, дополнительные немаленькие расходы. в) вентиляция, трубы спрятаны в огромные короба, занимающие много места и часто рассекающие пространство на части в неподходящих местах. Да, некоторые их ломают и заменяют коробами поменьше – опять расходы. г) вода во внешних стояках, придется тянуть трубы до санузла и кухни (многие делают это по потолку, чтобы не было нахлеста с отоплением), мокрые зоны по сути существуют только на планах, гидроизоляция на совести жильцов. д) В сданных 17 этажных зданиях по 2 лифта, в 29 этажных – по 3 (по 4-5 квартир на площадке), что нормально. Но в 37 этажных корпусах, где в некоторых секциях по 6 квартир, тоже всего по 3 лифта! В башне 39 этажей, по 10 квартир на площадке, всего 4 лифта! Мои соболезнования тем беднягам, кто никогда не имел дела с высотными зданиями и решится покупать квартиры в этих высотках (секции 10,11,12,15 на планах). - Безопасность. Пока заношу в минусы. Район Старых Химок показался вполне приличным и тихим, в парке в основном люди семейные, гопникообразных персонажей почти не видно (рабочих считать не будем). Но насколько закрытой и охраняемой будет территория ЖК – вопрос. Доступ во внутренний двор закрыт, электронные ключи. Но консьержей в подъездах нет! Двери часто открыты. Якобы в одной из секций сидит один охранник. На набережную ЖК можно спокойно пройти мимо офиса продаж либо из парка Толстого (якобы проход закрывают в 22.00, так поздно не был). По словам жильцов фонари на набережной ночью не горят. - Доступность для автомобилистов. На форумах народ жалуется. Впрочем, где в Москве и окрестностях без пробок… Машиномест вроде бы должно быть 1500, цены от 800-900 тысяч рублей, что по меркам московского бизнес-класса еще по-божески. Но других парковок возле ЖК не видно вовсе. - Инфраструктура. Показалась весьма слабенькой. В «Правом береге» есть Пятерочка, куда, судя по форумам, все и ходят. Альтернативных супермаркетов рядом, похоже, нет. На территории ЖК открыт ресторан, заточенный скорее под банкеты, цены не смотрел. В парке есть несколько кафе, но они летние. На близлежащих улочках с общепитом и магазинами негусто. В ЖК будут платные школа (якобы от 30 тысяч в месяц, пока строится) и детский сад (пока котлован). Видел детсад в соседнем «Правом береге», на форумах упоминают какие-то школы неподалеку. - Управляющая компания. Еще не видел ни одного ЖК, где жильцы были бы довольны УК, навязанной застройщиком ). Тем не менее: а) Тариф 70 руб за метр – очень высок, особенно по химкинским меркам. В соседнем Правом береге якобы 34 рубля. б) УК ведет себя вызывающе и непорядочно, чего стоит одна история с разрешениями на утепление фасадов, от которых она потом открестилась. Жильцы жалуются на препятствия в завозе мебели, материалов. Паркинг высотой 2.15, т.е. обычные машины, на которых перевозят мебель и материалы для ремонта, туда заехать не могут, к подъездам проезды закрыты. В общем, отношение достаточно скотское. В итоге пока никакого решения не принято ). Будь цены процентов на 20 ниже, это стало бы очень весомым аргументом «за». Но платить по сути московскую цену за жилье с перечисленными недостатками пока не готов.

Купили здесь четырехкомнатную, но уже как вторичку. Квартира на 12 этаже, даже этого достаточно чтоб красивый вид оценить, виды прям на реку. Бывший собственник продавал квартиру совсем без ремонта, а для нас это плюс, т.к. нашли грамотного дизайнера и бригаду для ремонта. По метражу больше 150 кв.м., 2 лоджии, балкон, два санузла. Если подвернется возможность, то купим машиноместо в подземке.