На этот вопрос порталу Novostroy-M свое мнение высказали участники рынка недвижимости: Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент», Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость», Демьянчук Алексей Викторович, управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест», Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», Отяковский Дмитрий, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер», Кирсанова Ирина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест», Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP и Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс».
 |
| Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент» |
Александр Осин, главный экономист УК «Финам Менеджмент»
Цены на жилье, возможно, несколько ускорят повышение, поскольку они сейчас движутся практически в рамках инфляционного тренда, а снижение курса рубля провоцирует некоторое ускорение инфляции, на 1% (г/г) или больше. Полагаю, что под влиянием администрирования в сегменте кредитования темпы прироста ипотечного сегмента замедлятся в ближайшие кварталы вне зависимости от ситуации на внешних рынках.
Что касается влияния внешних рынков на динамику банковского кредитования, то оно пока носит ограниченный характер. Риски связаны с активностью реакции западных политиков на развивающиеся рынки. Судя по примерам аналогичных ситуаций в последние четыре года, эффективный ответ, вероятно, будет найден, и риски на финансовом сегменте вновь сократятся, но полной гарантии в таком развитии ситуации, очевидно, нет.
 |
| Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» |
Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании "НДВ - Недвижимость"
В прошлый раз, когда были значительные колебания курса (курс доллара падал) многие застройщики либо приостанавливали продажи, либо пересматривали цены. В первую очередь, это касалось объектов бизнес-класса и выше, либо тех объектов, где до сих пор цены озвучиваются в у.е. На сегодняшний день мы не замечаем значительных изменений такого плана.
Курсы валют являются показателями, которые так или иначе влияют на рынок недвижимости. На данный момент это в большей степени выражается в нестабильности рынка, при которой ни застройщики, ни покупатели пока не совсем понимают в каком направлении двигаться. Пока мы не отмечаем значительного роста цен, хотя не исключаем, что он может произойти, т.к. многие воспринимают недвижимость как более стабильное средство для сохранения денег, что в свою очередь может повлиять на повышение интереса со стороны покупателей к наиболее интересным предложениям на рынке. Во многих проектах высокого класса (бизнес+ и элит) до сих пор цены указывают в у.е., что касается более массовых сегментов, то здесь превалируют рублевые цены.
 |
| Демьянчук Алексей Викторович, управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест» |
Демьянчук Алексей Викторович, управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест»
В краткосрочной перспективе рост доллара никак не повлияет на стоимость квадратного метра, потому что напрямую стоимость строительства и материалов не привязана к курсам валют. На непродолжительные колебания рынок недвижимости не отреагирует.
В долгосрочной перспективе, если тренд по ослаблению рубля продолжится (а сейчас есть такие прогнозы), возможно повторение сценария 2008-2009 годов. Тогда мы наблюдали сначала рост цен на рынке Москвы вследствие повышенного спроса на ликвидную недвижимость, как инструмента сохранения сбережений, дальнейшую стагнацию и падение. На перенасыщенном рынке, которым является Московская область, падение наступит практически сразу и будут наблюдаться все эффекты с этим связанные: недострой, заморозка объектов, обманутые дольщики. Поэтому покупателям по-прежнему нужно обращать самое пристальное внимание на репутацию застройщиков, так как улучшений по защите прав дольщиков с 2008 года не произошло.
 |
| Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» |
Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании "МИЭЛЬ-Недвижимость"
Рынок недвижимости достаточно статичен. Изменения курса валюты начались недавно, так что говорить о том, что за такой короткий период времени что-либо могло измениться, преждевременно. Несомненно, если колебания продолжатся, то это окажет влияние на стоимость жилья. Цены будут расти пропорционально росту курса доллара. Особенно активно это затронет сегмент экономкласса из-за того, что здесь проекты номинированы в рублях. В других сегментах - бизнес плюс и элит- до сих пор остается много проектов, номинированных в долларах. Здесь цены, как правило, не меняются из-за колебаний курса.
 |
| Кирсанова Ирина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест» |
Кирсанова Ирина, заместитель генерального директора по маркетингу и продажам ЗАО «Пересвет-Инвест»
Средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в мае 2012г. составила – 5 630$ или 180 161 руб. За месяц в долларах цены упали на 4,1%, а в рублях выросли на 2,3%. С начала года в долларах цены снизились на 5,0%, в рублях выросли на 3,1%. За год стоимость кв.м. в рублях повысилась на 20,38%, а в долларах на 5,33%. Столь значительная разница между ростом рублевой и долларовой ценой во многом объясняется ростом расчетного курса доллара - так год назад курс доллара был 28, а сейчас 32 доллара за рубль.
Лето традиционный сезон пониженной активности на рынке недвижимости. Но на рынке новостроек столицы, несмотря на продолжительные майские праздники, покупательская активность по сравнению с предыдущим месяцем снизилась всего на 2,3%. За год спрос вырос на 11,6%, что прямо подтверждает всевозрастающий интерес к жилой недвижимости на фоне нестабильной банковской системы и ожидаемых экономический волнений в странах Евросоюза.
Многие ожидают кризиса, и вложения в недвижимость является одним из самых предсказуемых и надежных способов сохранения своих сбережений. То есть, возможно, что в сезон летних отпусков на рынке, и будет наблюдаться некоторое снижение активности, а осенью, в случае экономической стабильности, спрос возрастет, как и цена предложения. То есть рынок новостроек вполне стабилен, а популярность инвестиций в жилую недвижимость в России во многом вызван надежностью данных вложений, особенно на фоне нестабильной экономики. В любом случае, данная недвижимость будет давать стабильный доход в виде аренды в любой кризис.
 |
| Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс» |
Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»
Недвижимость – инертный рынок. Скачки курсов начались в конце мая и потому скажутся только в июне. Влияние на текущие сделки было лишь в том случае, если цены были выставлены в долларах, а оплата производилась в рублях – каждый день покупатель или продавец, в зависимости от условий сделки, терял деньги.
По нашим прогнозам, при продолжающемся падении рубля начнется небольшое колебание цен, однако это будет скорее психологическая встряска нежели экономическая. В элитном сегменте цены останутся в долларах и немного упадут, в эконом сегменте – рублевые цены немного поднимутся.
 |
| Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP |
Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP
Рынок недвижимости в условиях резкого падения курса рубля вызывает повышенный интерес со стороны частных инвесторов, которые перекладывают свои активы в консервативный и низкорисковый сегмент. В этой ситуации большая часть сделок происходит в самом низком сегменте, наблюдается рост продаж квартир с минимальной ценой. Спрос на первичном рынке за последнее время вырос более чем на 20%.
Основные риски от изменения курса валют для застройщиков связаны со стоимостью строительных материалов зарубежного производства. В качественных домах, как правило, используются импортные фасадные, отделочные материалы, инженерные системы и многое другое. Поэтому серьезный рост доллара по отношению к рублю существенно сказывается на уровне себестоимости.
Пока рынок высококонкурентный, застройщики будут снижать рентабельность и до последнего бороться за покупателя. Но в случае долгосрочного тренда на падение рубля, возможен рост цен. Наибольшее воздействие курсовые колебания оказывают на конечных потребителей. В первую очередь, страдают те, кто взял ипотеку в валюте, за короткое время их ежемесячный платеж вырос на 30%. В ситуации нестабильности покупатели реже обращаются к ипотечному кредитованию, предпочитая рассчитывать только на собственные средства. За последние полгода количество ипотечных сделок сократилось в 2 раза.
 |
| Отяковский Дмитрий, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер» |
Отяковский Дмитрий, директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер»
Сложно точно сказать, каким образом падение рубля отразится на ценах недвижимости. Скорее всего, это будет зависеть от ценовой политики компании-застройщика, ведь на покупательскую способность изменение курса не оказывает серьезного влияния. Кроме того, инвестирование в недвижимость в России пока является одним из самых надежных инструментов для сохранения свободных средств.
Дата публикации 09 июня 2012
