Правительство огласило возможность отказа от схемы долевого участия в строительстве жилья, к 2020 году власти планируют заменить эту схему банковским проектным финансированием. Новострой-М выяснил у экспертов рынка, так ли необходимо застройщикам отказываться от долевого строительства и переходить на проектное, когда этот переход может быть осуществлен и кто выиграет от кардинальной перемены схемы реализации нового жилья.
Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»
Скорее всего, причины решения стоит искать в общественном резонансе, связанном с наличием проблемных строек. Соответственно, отказ от долевого механизма исключает риски, возникающие при выборе квартир в строящихся домах. Логика простая: нет дольщиков, ожидающих жилье, нет и проблемы, поэтому риторика сменилась в пользу нового формата, а не дальнейшего реформирования 214-ФЗ.
Также важным моментом является ориентированность на «цивилизованный рынок Европы», а там принято предлагать готовый для проживания продукт.
Еще не так давно 214-ФЗ вводили в качестве механизма, позволяющего защитить права покупателей, выбирающих квартиры на этапе строительства. Затем были изменения, связанные с необходимостью ввода инструментов, направленных на обеспечение обязательств со стороны застройщиков (в том числе страхования). Далее – новые изменения и требования к застройщикам, включая создание компенсационного фонда.
Также отметим, что долевое строительство позволяет обеспечить покупателей доступным жильем, ведь дольщик, по сути, это еще и соинвестор, и все нюансы застройщик компенсирует более доступной стоимостью квадратного метра. Цена растет от этапа котлована до завершения работ на 20-30%, и в случае продаж в готовых домах об этой выгоде придется забыть. Нюансы, в свою очередь, заключаются и в том, что при покупке жилья в новостройке квартиры физически еще не существует.
Переход на проектное финансирование возможен в обозримые сроки, однако мы надеемся, что будет обеспечен плавный переход к данному формату, учитывая пока еще достаточно дорогое проектное финансирование для застройщиков.
Потребитель выиграет, т.к. сделка станет безопасной, однако отсутствие рисков (готовый фонд априори дороже) в сочетании с проектным финансированием, включенным в стоимость предложения, увеличит «порог входа».
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Существовавшие ранее недостатки в регулировании долевого строительства за последнее время были исключены посредством ужесточения требований к застройщикам и принятия различных мер, гарантирующих обеспечение прав дольщиков. Соответственно, те недостатки долевого строительства, которые сейчас приводят в пример, возникли 5-10 лет назад. Действительно, на тот момент не было крепкой основы в рамках государственного регулирования сферы, что и вызывало появление проблемных застройщиков и недостроенных объектов долевого строительства. А вот разработанный институт страхования при некоторой корректировке вполне мог бы обеспечить гарантии дольщиков. Точно так же и компенсационный фонд будет обеспечивать права дольщиков. При наличии таких мер долевое строительство может стать вполне состоятельным.
Большое количество обманутых дольщиков и постоянная необходимость разрешения острых ситуаций и решения вопросов с недостроем, видимо, побуждает не реформировать далее систему, а отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования. К тому же существует положительный западный опыт, где не существует даже понятия долевого строительства – вся недвижимость реализуется в уже построенных домах. Поэтому можно предположить, что наши власти решили модернизировать рынок по европейскому типу. На западе при этом ставки по кредитам для девелоперов составляют всего 4%, поэтому работа с банками для них выглядит даже привлекательнее, чем привлечение средств конечных покупателей. К тому же работа с дольщиками означала бы для них и некоторые финансовые потери, ведь на этапе строительства недвижимость реализуется по более доступным ценам.
Переход к проектному финансированию займет не менее 2-3 лет при самом благоприятном развитии событий, поскольку главенствующую роль в новой схеме будут принимать игроки банковского рынка, которым также нужно время для подготовки.
Если говорить про проекты и корпуса, которые ранее сдавались вовремя, то сейчас можно ожидать переносов срока примерно в 30% случаев в Москве и Новой Москве, и в 40% случаев в Московской области. В проектах, которые уже переносили сроки, показатель будет значительно ниже. Как правило, сроки переносятся примерно на 1-2 квартала, если проект не является долгостроем.
Покупатели объектов недвижимости выигрывают, так как их вложения будут обеспечены, и они гарантированно получат ожидаемые объекты недвижимости. Правда, при этом они лишаются возможности улучшить жилищные условия по более доступным ценам.
Государству схема проектного финансирования выгодна, так как уменьшится нагрузка на судебную и административную систему. У государства будет меньше конфликтов, к решению которых привлекаются муниципальные органы власти, кроме того, на местные власти возлагается бремя обеспечения жильем и нуждающихся в жилье граждан, которые вложили свои средства в стройку.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Проектное финансирование – это более зрелая модель развития рынка. Покупатель в данном случае приобретает уже готовое жилье, что может решить проблему обманутых дольщиков. Однако при нестабильной экономической ситуации банки могут отказать в финансировании, и на рынке опять возникнут недостроенные объекты.
Популярной сейчас схеме долевого строительства понадобилось больше 10 лет, чтобы укрепиться на рынке. Сейчас по ДДУ строится около 90% объектов. Этот факт демонстрирует: если нововведения приходят на рынок постепенно, они очень прочно укореняются. На полную реализацию новой схемы потребуется время – не менее 5 лет, и переход должен быть постепенным. К этому должно быть готово государство, застройщики и банки.
В конечном итоге от новой системы выиграет покупатель, поскольку он будет застрахован от рисков, приобретая у застройщика готовое жилье.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE
На мой взгляд, острой необходимости в отказе от долевого строительства сегодня нет. Во-первых, проектное финансирование уже сейчас широко применяется в строительстве. Девелоперы используют его на разных этапах воплощения проекта в жизнь (в частности, на стадии строительно-монтажных работ). Кроме того, застройщики применяют банковский кредит в приемлемых для себя масштабах. Скажем, половину инвестиций выделяет банк, а вторую сейчас девелопер изыскивает самостоятельно.
Во-вторых, альтернатив банковскому финансированию достаточно. В частности, в этом году начал работать механизм с использованием эскроу-счетов. Они применяются для накопления средств дольщиков. После завершения определенных этапов строительства банк-оператор данных счетов направляет деньги на продолжение реализации проекта. Схожие модели финансирования применяются и за рубежом.
Мы входим в выборный период, когда власти должны отвечать обществу на вопросы о наболевшем. Обманутые дольщики уже давно стали притчей во языцех, поэтому президент решил предложить радикальную программу решения этой проблемы. Не стоит сбрасывать со счетов и общее улучшение экономической ситуации, которое создает предпосылки для перехода к проектному финансированию жилищного строительства. Сейчас ключевая ставка ЦБ РФ снижена до 8,25%, а инфляция находится на уровне 3%. В перспективе эти изменения приведут к удешевлению кредита, что откроет дорогу к переходу на полное проектное финансирование.
Переход к проектному финансированию, как к основной или единственной схеме инвестиций в строительство по большей части связан не с самим рынком жилья, а с экономическими условиями. В российской экономике не хватает дешевых и долгосрочных кредитов в рублях. Недостаточно устойчива и предсказуема национальная валюта. В таких условиях любые сложные и долгосрочные проекты становятся дорогими и невыгодными, в том числе и строительство жилья. Поэтому коренной перестройки необходимо подвергнуть денежно-кредитную политику, чтобы проектное финансирование полностью заместило долевое участие.
Кроме того, я полагаю, что долевое строительство еще долго будет сохраняться, так как стоимость кредита не снизится одномоментно. Это долгий процесс, поэтому застройщики все равно станут привлекать средства дольщиков, чтобы как можно быстрее расплачиваться с банком. По сути, банковское финансирование станет гарантией того, что все стройки завершатся независимо от результативности продаж, но своеобразную помощь застройщикам будут оказывать дольщики. Власти не станут отказываться от долевого строительства в директивном порядке, поэтому данные схемы финансирования останутся еще долго, а вложения на ранней стадии по более выгодной цене будут доступны покупателям.
В среднем по России перенос сроков сдачи объекта в эксплуатацию сегодня составляет порядка 3,5 месяцев, однако в различных регионах уровень дисциплины застройщиков неодинаковый. Скажем, в Севастополе средняя задержка не превышает двух недель, а в Московской области – более 5 месяцев. Отмечу также, что перенос сроков может быть следствием низкого спроса в проекте, а покупательская активность в разных ЖК сильно различается.
Полагаю, что главными бенефициарами перехода к проектному финансированию станут банки. Посудите сами: кредитор получит прибыль от ссуженного им капитала на строительство, а потом еще в виде платежей и процентов по ипотеке от проданных в том же здании квартир. По сути, банк дважды участвует в прибыли, получаемой с одного и того же продукта – квартиры.
С другой стороны, банкам придется более внимательно контролировать своих заемщиков, чтобы не допустить коллапса строительства или мошеннических действий. Для этого придется набрать специалистов по строительству, расширить штат аналитиков, занимающихся строительным рынком, нести в связи с этим операционные издержки. Таким образом, банкам тоже придется готовиться к изменениям.
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group
Полагаю, что сегодня долевой рынок стал намного более безопасным, чем 10-15 лет назад. 214-ФЗ постоянно совершенствуется, требования к застройщикам повышаются, механизмы защиты прав участников становятся все более продуманными. Начинает работать Фонд защиты прав дольщиков, который практически исключает повторения громких историй с долгостроями. Если по каким-то причинам девелопер обанкротится, государственный фонд завершит строительство объекта. Конечно, чтобы максимально снизить риски такой ситуации, клиент должен быть внимательным и осторожным, и четко оценивать перспективы выбранного проекта.
На мой взгляд, замена долевого участия в строительстве нового жилья на полное банковское финансирование однозначно приведет к росту цен на жилье. Увеличение цен составит как минимум 12-15%. Для большинства покупателей это очень заметное удорожание, не стоит забывать, что доходы населения после кризиса даже не начали восстанавливаться. Соответственно, значительная часть покупателей, которые сейчас еще могут позволить себе покупку жилья на ранней стадии, потеряют возможность приобрести квартиру. Таким образом, инициатива, конечно, обещает снижение рисков на первичном рынке, но и грозит ростом цен.
Переход от долевого строительства к проектному финансированию – это очередная мера, направленная на защиту прав потребителей. Только недавно были ужесточены требования в рамках 214-ФЗ, в частности, к минимальному объему собственных средств застройщика для реализации проекта. Эти изменения также были продиктованы необходимостью дополнительной защиты дольщиков. Теперь снова озвучиваются инициативы по защите прав, которые, на самом деле, выглядят как поворот на 180 градусов от курса на развитие рынка долевого строительства.
По данным Минстроя, в Москве насчитывается около 4 000 обманутых дольщиков. Если эту цифру соотнести с количеством сделок на рынке жилья за последние три года, то получится всего 4%. Вообще говоря, защита прав потребителей – это правильное устремление, однако сам масштаб проблемы, на мой взгляд, необходимо соотносить с возможными последствиями для рынка и делать более «тонкие настройки». Власти решили пойти путем наименьшего сопротивления, и чтобы решить проблему обманутых дольщиков, отменяют долевое строительство.
На мой взгляд, в обозримом будущем новая схема не будет задействована. Полагаю, что она станет возможной только при государственном субсидировании кредитов для застройщиков, которые снизят стоимость займов и позволят строить доступное жилье.
Перенос сроков ввода новостройки в эксплуатацию, даже если он и планируется застройщиком, конечно, никогда не афишируется. Не нужно забывать, что такой шаг может стать основанием для расторжения договора долевого участия с покупателем. Поэтому сколько возможно срывов сроков в этом или следующем году, никто не знает. Во всяком случае, все наши проекты реализуются по графику.
Необходимо дождаться реализации предложенной президентом инициативы. Если мы представим, что от долевого строительства отрасль откажется в течение года, никто не останется в выигрыше. Застройщики попадут в большую зависимость от банков, кредиторам придется осваивать непрофильные для своего бизнеса функции контроля над строительством, покупатели получат более дорогой продукт. Чтобы всего этого избежать, необходимо не менее пяти лет подготовки.
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group
В России рынок первичной недвижимости формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов на реализацию проектов застройки, поэтому основным источником финансирования строительства были сами покупатели. Однако сегодня очевидно, что переход от продаж строящегося жилья к реализации готовых объектов неизбежен, и ужесточенные требования к застройщикам (с 2018 года) как раз закладывают основы на адаптационный период. Конечно, финансирование проектов путем привлечения кредитных ресурсов и собственных средств исключит участие дольщиков и однозначно решит проблему долгостроев, если последует полный запрет на продажу квартир до ввода объекта в эксплуатацию.
Новая модель финансирования заработает только в условиях макроэкономической стабильности. Показатели уровня инфляции, а также ставок по кредитам должны быть предсказуемыми, чтобы застройщики адаптировались к новым правилам игры. Переходу к проектному финансированию должен предшествовать период, когда застройщики пересмотрят свою роль на рынке, платежеспособность, ожидания по доходности. Так они смогут подготовиться к банковскому финансированию при отсутствии канала поступления денежных средств от дольщиков. Однако отмечу, что пока не решен вопрос о готовности банков принять в свой кредитный портфель проекты жилой застройки.
Перенос сдачи объекта в эксплуатацию в строительстве сегодня по-прежнему распространен, причем даже среди проектов крупных и надежных застройщиков. Полагаю, что в условиях постоянно меняющихся правил игры, необходимость адаптации к ним внесет дезорганизацию в деятельность застройщиков, что выразится в срыве сроков сдачи. Вопрос в том, насколько болезненным станет этот срыв, то есть как долго будет задерживаться ввод. В Москве эта проблема не столь острая. По данным Единого реестра застройщиков, средняя длительность переноса сроков сдачи новостроек в столице составляет всего 1,3 месяца.
В долгосрочной перспективе выиграет, безусловно, покупатель. Большинство новостроек на первичном рынке жилья будут реализовываться готовыми. Застройщики начнут конкурировать не красивыми картинками, а реальным продуктом, с благоустроенными подъездами и детскими площадками, с дорогами и паркингами, а также готовой социальной инфраструктурой. Все это смогут оценить потенциальные покупатели. Однако и увеличение стоимости «квадрата» неизбежно. Если сейчас в массовом сегменте стоимость жилья на котловане примерно на 10-20% ниже, чем в готовой новостройке, то примерно в такой степени и подорожает предложение первичного рынка, когда строящиеся объекты перестанут продавать.
Дата публикации 02 ноября 2017
