Новый пакет американских санкций вызвал девальвацию рубля. Новострой-М опросил экспертов рынка недвижимости и узнал: будут ли люди скупать квартиры, есть ли риск роста ключевой ставки и удорожания ипотеки, а также повысят ли застройщики цены на квартиры в новостройках.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Ситуация отличается тем, что рынок уже несколько лет существует в режиме «неснятых» санкций и проблем на внешнеполитической арене. С точки зрения спроса реакция на санкции и прочие негативные события является более стертой, чем изначально, к тому же многие люди уже приняли некоторые проблемы как данность и оценивают свою личную ситуацию как более стабильную.
Вопрос в том – насколько скачки валют могут поколебать уровень ключевой ставки, которая в последнее время только снижалась. Если динамика развернется в обратную сторону, то банки, как следствие, поднимут ставки по ипотеке. Достаточно вспомнить, как люди спасали свои средства, покупая по 2-3 телевизора, и брать еще по 2 штуки данного товара сейчас - никакого смысла нет. Те инвесторы, которые уже в свое время вложились в квадратные метры, тоже, скорее всего, не погонятся за недвижимостью (они уже свои деньги потратили).
Всплеск спроса, даже если он и произойдет, будет весьма умеренным – в основном это подтолкнет к покупке тех, кто уже обладает значительными средствами для сделки и уже рассматривает приобретение недвижимости в ближайшее время. Заметим, что за последние пару лет рынок «вторички» значительно просел, и люди, которые под влиянием ажиотажа приобретали жилье (как раз в период начала турбулентности), сейчас не могут продать жилье по изначальной стоимости.
Рынок недвижимости насыщен предложением, поэтому завышение стоимости будет неоправданной тактикой для застройщиков. Недвижимость покупается за рубли, а бешеного роста дохода у населения в последние годы не было. Застройщики в целом находятся в сложном положении, учитывая плотность рынка, высокую конкуренцию и необходимость адаптации под законодательные изменения, связанные с реформированием отрасли, и это помимо проблем, связанных с проблемами внешнего характера.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Накануне кризиса 2014 года россияне были склонны тратить то, что было накоплено в период восстановления экономики в 2010-2013 гг. Именно поэтому мы наблюдали ажиотажный спрос на жилье зимой 2014-2015 гг. За последние 4 года ситуация поменялась: реальные располагаемые доходы населения сокращались. Сейчас накопления россиян сформированы не для потребления, а на «черный день», поэтому они будут использованы только в самом крайнем случае (потеря работы, миграция, болезнь и т.п.) Кроме того, сегодняшние накопления в расчете на одного россиянина также уменьшились, поэтому их вряд ли можно будет использовать для приобретения жилья. Поэтому я полагаю, что часть клиентов ускорит принятие решений о покупке, но очередей в офисах продаж (во всяком случае, в регионах) ждать не следует.
На мой взгляд, падение рубля подтолкнет к покупке только тех клиентов, которые уже в основном «созрели» для принятия решения. Таких покупателей сегодня немало, если учесть динамику спроса: по России число заключенных в январе-феврале ДДУ выросло на 25% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, а в Москве – удвоилось. Соответственно, можно ожидать в ближайшие месяцы ускорения этой динамики. В то же время у большей части населения ситуация с доходами остается очень сложной, поэтому ажиотаж 2014 года скорее всего не повторится.
Как показывает практика, цены на жилье растут в случае ослабления национальной валюты. Однако в текущей ситуации немедленной реакции рынка ждать не следует. Сейчас обвал рубля скорее вызван эмоциональным эффектом, связанным с санкциями. Цена на нефть (которая обычно сопровождает колебания российской валюты), напротив, достигла максимума с ноября 2014 года ($73 за баррель). Поэтому я полагаю, что застройщики не будут делать непродуманных шагов, особенно с учетом высокой конкуренции на рынке. Скорее всего, девелоперы займут выжидательную позицию, и только после некоторой стабилизации курса решат, что делать с ценами.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Ситуация с падением курса рубля в начале 2018 года кардинально отличается от девальвации в 2014 году. И различие состоит в первую очередь в покупательских настроениях, хотя с точки зрения финансовых возможностей сегодня у россиян есть куда больший задел. Обратимся к статистике Центробанка. На 1 марта 2018 года на депозитах физических лиц в Москве было размещено порядка 5 063 294 млн рублей (без учета вкладов в иностранной валюте). Для сравнения – на 1 сентября 2014 года на депозитах находилось только 3 196 773 млн рублей. Выходит, что сегодня объем свободных денежных средств на 58% выше, чем три с половиной года назад.
Однако главное отличие сегодняшней ситуации в том, что «валютные качели» вряд ли стали неожиданностью, учитывая сложную геополитическую ситуацию. В кризис люди урезают свои расходы, ограничивая траты на товары и услуги не первой необходимости. Россияне стали больше откладывать на «черный» день, из-за чего и произошел существенный рост накоплений. Три года назад клиенты куда проще тратили деньги не только на улучшение жилищных условий, но и покупку бытовой техники, путешествия, отдых. Сегодня же настроения покупателей совсем иные. Россияне однозначно не склонны к расточительству, поэтому валютные колебания вряд ли приведут к каким-либо существенным изменениям спроса.
Полагаю, падение курса рубля подтолкнет к совершению сделки тех покупателей, кто действительно собирался приобретать жилье в этом году, но пока либо ждал скидок, либо рассчитывал на еще большее снижение ипотечных ставок. Дело в том, что сегодня многие опасаются повторения ситуации декабря 2014 года, когда ЦБ РФ вынужден был повысить уровень ключевой ставки для стабилизации курса, что резко повысило ипотечные ставки и фактически сделало кредиты недоступными для большинства граждан.
Ввиду резкого обесценивания рубля, думаю, в ближайшую неделю-две девелоперы столкнутся с большим количеством заявок на получение ипотеки по сегодняшним ставкам. Тем не менее, очередей из желающих перевести сбережения в «квадратные метры» ждать точно не стоит. Покупатели уже «обожглись» в прошлый раз, когда, купив малоликвидное жилье, попросту не смогли его перепродать из-за резкого падения доходности населения и в целом затоваривания вторичного рынка.
Рынок недвижимости сам по себе инертен, поэтому на любые экономические или политические изменения реакция идет с лагом по времени. Девальвация в первую очередь ведет к удорожанию кредитов и импортируемых строительных материалов. Однако застройщики сегодня строят за счет еще прошлых поставок и платят проценты по фиксированным банковским ставкам. Поэтому объективных причин для повышения цен сегодня нет.
Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group
По сравнению с 2014 годом ситуация в строительной отрасли с точки зрения замещения импортных материалов и оборудования стабилизировалась. Поэтому такой фактор, как рост цен на стройматериалы, не сыграет столь драматичной роли, как раньше. Многие инженерные системы и стройматериалы хорошего качества можно приобрести и в России. В связи с этим расценки в новостройках массового сегмента только из-за увеличения цен на импорт, вероятнее всего, не увеличатся. Что касается более дорогостоящих сегментов (в особенности премиум-класса и элитного жилья), где импортные материалы и оборудование – обязательный «знак качества» проекта, рост цен вполне возможен.
Второе отличие – модель поведения целевых групп. В 2014 году в IV квартале был ажиотажный спрос на квартиры в новостройках. Никто не знал, что такое санкции, и чем это обернется, пока курс рубля стремительно падал. Люди скупали оптом все: от бытовой техники до квартир. Сегодня поведение более сдержанное.
Третье отличие – стремительное падение валютных цен на элитную недвижимость. Сегодня данный сегмент экспонируется уже в рублях. Если курс рубля будет снижаться в долгосрочном периоде, скачкообразно или плавно, то это станет сигналом к поиску альтернатив по сохранности денежных средств. Наиболее понятным и предсказуемым с точки зрения цен инструментом сохранения рублевых накоплений в России была и остается жилая недвижимость. Поэтому я полагаю, что вырастет доля покупателей, которые приобретают квартиры с целью сохранения сбережений. Если сейчас их доля 5-9% в зависимости от проекта, то впоследствии она может вырасти до 15-20%.
Настроения у застройщиков разные. Ценники могут пойти разнонаправленно. Если падение курса будет стремительным, это спровоцирует ажиотажный спрос, а он в свою очередь – повышение цен. Второй фактор – разгон инфляции, который также ускорит рост цен на новостройки. В целом мы пока не видим оснований для беспокойства. Мы работаем в рублевой зоне, влияние на цены со стороны курса рубля минимально, поэтому колебания валют не будут так значительны для экономики проектов.
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
За прошедшие 3 года первичный рынок жилой недвижимости смог пройти кризисную турбулентность. Последние 1,5 года он находится в стабильном состоянии, что видно по ценообразованию на квартиры. Конечно, за такой долгий срок рынок поменялся. Особенно это касается объема предложения. Сравнивая текущее количество квартир в продаже в сегменте новостроек с аналогичным показателем декабря 2014 года, объем предложения на первичном жилом рынке увеличился более чем в 2,5 раза.
Подобный стремительный рост произошел во многом за счет освоения промышленных зон столицы и развития на них крупномасштабных проектов. Несмотря на то, что спрос не поспевал за объемами предложения, ежегодные объемы поглощения увеличивались от года к году. В 2015 году после всплеска конца 2014 года спрос просел, однако по итогам 2016 и 2017 годов Росреестр отмечал увеличение количества зарегистрированных ДДУ по Москве.
По итогам марта 2018 года средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы без учета элитной недвижимости составила 216,5 тысяч рублей. По сравнению с декабрем 2017 года средняя стоимость меньше на 6%. Однако, следует учесть, что в ноябре-декабре 2014 года было резкое повышения цены из-за большого увеличения наплыва покупателей. По сравнению с октябрем 2014 года текущая стоимость, наоборот, выше на 3%. В результате, проанализировав значения стоимости в разные периоды, можно сделать вывод, что текущая стоимость находится на уровне 2014 года.
Разумеется, часть покупателей задумается насчет более оперативного приобретения квартиры в связи с изменениями валютного курса. Однако такого же ажиотажа, что наблюдался в конце 2014 года, ожидать не стоит. Сейчас нет того эффекта неожиданности, который был в 2014 году. Масштабы корректировки пока гораздо меньше. Если сравнивать текущую ситуацию с той, что была более 3-х лет назад, то текущую ситуацию можно назвать флуктуацией на рынке – корректировкой сложившегося положения, а тогда эта была смена реальности. Людям пришлось адаптироваться к стагнирующей экономике со слабым ростом и новой стоимости рубля.
По итогам марта средняя стоимость жилья в новостройках снизилась по отношению к февралю на 5%. Существенного увеличения стоимости в ближайшие месяц ожидать не стоит – застройщикам необходимо сохранять темпы продаж.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
На самом деле ситуации очень различны. Основное отличие заключается в том, что в 2014 году падение курса рубля произошло довольно неожиданно и покупатели оказались не готовы к такому повороту событий. Резкий рост курса зарубежной валюты и введение санкций вызвали панику у людей, которые старались сохранить «кровно нажитое» путем вложения средств в недвижимость. В итоге был отмечен резкий рост спроса: на рынок вышли те, кто планировал приобретение недвижимости, но по каким-то причинам откладывал решение жилищного вопроса, и инвесторы.
Сегодня же рост курса валюты вряд ли вызовет ажиотажный спрос на недвижимость. Во-первых, потенциальных инвесторов не много, так как большинство вложили средства в недвижимость еще в 2014 году. Во-вторых, доходы населения последние несколько лет не растут, что снижает возможность накоплений.
Падение рубля, несомненно, вызовет определённый рост спроса на недвижимость. На наш взгляд, покупки на первичном рынке будут совершать в основном те, кому необходимо решить жилищный вопрос. Конечно, инвестиционные сделки также возможны, но их будет гораздо меньше, чем в 2014 году. Но, ажиотажного спроса вряд ли стоит ожидать.
Вряд ли стоит ожидать роста цен на недвижимость. Как уже говорилось выше, доходы населения не растут, людям все сложнее становится накопить суммы даже на первоначальный взнос. Спрос на недвижимость сегодня поддерживается за счет снижения ставок по ипотеке и различных акций, предлагаемых застройщиками: от подарочных карт до существенных скидок от бюджета покупки.
Основной совет покупателям – это не впадать в панику, четко понимать свои потребности и оценивать свои возможности, и не принимать поспешных решений.
Читайте также
«Курс может достигнуть отметки 68-70,5 рублей за доллар, а потом вернется к 64-67»
Дата публикации 12 апреля 2018
