Своими размышлениями и прогнозами о том, как повлияет на рынок рост ключевой ставки ЦБ, с Новострой-М поделился Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи».
– Сегодня состоялось очередное, уже пятое подряд повышение ключевой ставки на плановом заседании ЦБ на вполне ожидаемый 1 п. п. – до 16%. Похоже, усилия ЦБ по борьбе с инфляцией дают не совсем нужный результат, а тут ещё и яйца подорожали (причём виноват в этом, как оказалось, выросший потребительский спрос – их стали больше есть, кто бы мог подумать). То, что спрос потребления растёт – в целом, фундаментально, для экономики хорошо, но то, что это приводит к таким неожиданным перекосам – плохо.
Пока на этом фоне радует одно – рублю уже стало всё равно, какая там ключевая ставка, и на её повышение никакой реакции у курса рубля к доллару уже не возникло. Значит, рубль стабилизировался на этой отметке, вопрос: надолго ли? Дефицит своих яиц мы будем восполнять за счёт импорта, как и других продуктов, лекарств и иных товаров, а основная расчётная валюта в таких случаях всё-таки доллар, что само по себе потенциально ослабляет рубль. Но посмотрим.
Рынок новостроек сейчас привыкает к новым шоковым ипотечным ставкам по рыночным программам: Сбербанк – от 15,6%, ВТБ – от 16,4%, Газпромбанк – от 17,3%. Мягко говоря, много. Особенно учитывая, что такие ставки на постоянной основе были больше 10 лет назад, но и цены тогда были другие (да, можно было миллиона за 3 рублей купить однушку в Новой Москве), и риски у банков тоже были другие. Поэтому если тогда высокая ставка не приводила к запредельным платежам, то сейчас это так.
На таких условиях мало кто из покупателей готов брать «обычную» рыночную ипотеку, поэтому берут cубсидированную. Но, поскольку ставка на «нельготную» часть выросла, то платежи по ней также увеличились. Если сравнить ту же самую квартиру за, например, 20 млн руб., то в начале года при первоначальном взносе 15% ежемесячный платёж по субсидированной программе составлял около 150–160 тыс. руб., а сейчас – и первоначальный взнос увеличился до 20%, и платёж вырос до 240–250 тыс. руб. – рост платежа составил 58%. За ту же самую квартиру. А она ведь тоже за год выросла в цене (с начала года средняя цена сделок в самом массовом, бизнес-классе по «старой» Москве уже стала выше на 7%).
На этом фоне весьма некстати звучат от наших финансовых властей предложения повысить первоначальный взнос по госпрограммам до 30%, то есть ещё снизить доступность ипотеки.
Про рынок «вторички» на фоне такой ключевой ставки можно забыть. За исключением, пожалуй, новых регионов России – Владимир Владимирович Путин на вчерашней прямой линии, совмещённой с пресс-конференцией по итогам года, предложил распространить 2-процентную «Дальневосточную» ипотеку не только на новостройки (по которым она уже работает), но и на вторичный рынок (в силу понятных причин, а именно отсутствия новостроек в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях).
При этом на фоне высокой ключевой ставки стали расти предложения банков по выгодным депозитам – от 12–16%. Часть инвесторов наверняка предпочтёт пока переждать непростые времена в депозите вместо покупки квартиры в новостройке.
Ну а всем прочим остаётся либо копить 30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, либо купить квартиру сейчас при 20%. Да, ставка высокая, но не всё же время она будет такой? А раз так, то в перспективе ближайших одного-двух лет можно будет рефинансироваться под более низкий процент. Квартиры же в этой перспективе явно дешевле не станут.
Что будет уже в следующем году, поживём – узнаем. С наступающим, кстати!
Читайте также:
Поступательный рост: предложение новостроек в Москве за три года увеличилось на 42,5%
Итоги ноября: средняя стоимость квартиры в московской новостройке достигла 29,6 млн рублей
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 15 декабря 2023
