Дефицит площадок под строительство в центре Москвы заставляет застройщиков элитного и премиального жилья быть изобретательными. Специально для Новострой-М управляющий партнер компании Delta Estate Елена Земцова рассказывает, что сегодня у девелоперов существует только два варианта вывести проект на рынок новостроек ЦАО.
Сегодня в центре Москвы свободных площадок для строительства жилой недвижимости практически не осталось. А многие неосвоенные территории имеют ряд ограничений или обременений, например, часть находится в ведении различных министерств и ведомств, что не позволяет использовать их под застройку. Есть также и территории, которые годами находились в «законсервированном» состоянии. Они фактически не участвуют в городской жизни, а обслуживание и содержание требует приличных затрат.
Наиболее существенный дефицит земельных активов ощущается в центральном административном округе. Площадь ЦАО значительно меньше других округов, но именно здесь сосредоточено больше всего элитного жилья. Земля здесь дорогая, поэтому все проекты, реализуемые в центральном административном округе, относятся к элитному или премиальному сегментам.
Новых домов, строящихся в центре, не так много, а больше половины предложений в новостройках сконцентрировано в 3 районах: Хамовники, Якиманка и Тверской район преимущественно на месте старых фабрик. Средняя стоимость квадратного метра элитного жилья здесь 1 млн руб., по отдельным проектам может доходить до 2-х млн руб. за квадратный метр, например в апарт-комплексе Carre Blanc с видом на Кремль.
Сегодня основной потенциал города для расширения предложения первичной недвижимости – это промзоны, представляющие собой большие площади земельных участков в удачных локациях Москвы. С точки зрения урбанистики, эти пустующие территории используются неэффективно, но они позволяют застройщикам создавать проект с нуля и реализовывать любую концепцию. Как правило, это масштабные проекты, в рамках которых создается еще и полная инфраструктура.
Пример - жилой многофункциональный кластер Lucky от компании Vesper площадью 4,5 га, строящийся в Пресненском районе на месте бывшего лакокрасочного завода. Помимо 8 многоэтажных жилых домов проект предусматривает несколько бизнес-центров класса А, кафе, рестораны, фермерские лавки, детский сад, образовательный центр, а также 5 скверов и парков, детские и спортивные площадки. Несмотря на более высокие затраты на редевелопмент, экономически выгоднее выводить на рынок масштабный проект в сравнении с точечной застройкой.
Для строительства жилья наиболее интересны локации, находящиеся в окружении жилой застройки со сложившейся инфраструктурой, а также рядом с парковыми зонами и территории вдоль Москвы-реки, имеющие выход на набережную. В перспективе такое расположение дает проектам преимущества в виде хороших видовых характеристик, что автоматически повышает стоимость жилья. Если раньше вдоль Москвы-реки строились промышленные предприятия, то сейчас эти территории выбираются для строительства элитного видового жилья. Например, на Бережковской, Шелепихинской, Саввинской набережных, набережной Тараса Шевченко.
Если говорить конкретно о районе Садового кольца, то здесь промышленных территорий практически нет, кроме «Павелецкой» промзоны, расположенной всего в нескольких километрах от Кремля. Но нельзя забывать, что для девелоперов есть ряд ограничений, в частности максимально допустимая этажность зданий 15 этажей. Несмотря на близость к вокзалу, квартиры и апартаменты в этой локации определенно будут пользоваться спросом, а цены можно прогнозировать на уровне хорошего бизнес-класса.
Поэтому если жилая застройка Москвы за пределами Садового кольца идет преимущественно за счет редевелопмента промышленных территорий, то внутри — реализуется точечная застройка и реконструкция исторических зданий и особняков, концептуально организованных под жилые цели. За счет престижного расположения и более высоких затрат на реконструкцию по сравнению с новым строительством такие проекты относятся к высокобюджетному сегменту. В основном все проекты представляют собой апарт-комплексы с высоким уровнем инженерии, дорогими фасадными и интерьерными решениями холлов.
Реконструкция исторических построек требует от застройщика дополнительных затрат в реализации проекта, т.к. зачастую здания являются памятниками архитектуры. Девелоперы балансируют на грани между сохранением первоначальной архитектуры исторических фасадов и современными тенденциями элитных комплексов с функциональными планировками, новейшими инженерными системами, эксплуатируемыми кровлями, подземным паркингом.
Для повышения капитализации проект может также предусматривать и реконструкцию с увеличением площади и этажности здания, если это позволяют характеристики земельного участка, а само реконструируемое здание не является объектом культурного наследия.
Как правило, в проектах реконструкции полностью перестраивается только внутреннее пространство, ведь старые конструкции и инженерия не отвечают современным требованиям и нормам эксплуатации и безопасности. В процессе работ в здании из исходных элементов сохраняется лишь часть несущих конструкций и периметр наружных стен, а внутренние помещения теряют свой первозданный облик за исключением отдельных элементов, являющихся предметами охраны – например, лестничных маршей.
Помимо исторических особняков, интерес для застройщиков представляют административные здания советской постройки, находящиеся в центре в непосредственной близости от Кремля и с панорамными видами на город. Сейчас найти свободный участок под застройку в этих локациях практически невозможно. При этом морально устаревшие и ветхие эти здания портят общий архитектурный облик столицы.
Определенным плюсом для застройщиков является то, что такие объекты реже являются памятниками архитектуры, в отличие от особняков, что дает больше свободы в плане реконструкции. Примеры реконструкции советских зданий - клубный дом Sinatra в Большом Тишинском переулке, д. 38 - бывшее административное здание «Роспечати» и легендарный дом-книжка на Новом Арбате 1960-х годов постройки от компании Capital Group. Новый гостинично-апартаментный комплекс получил название The Book. В здании заменили остекление, кровлю, инженерные сети, коммуникации и лифтовое оборудование, сделали перепланировку, сохранив при этом первоначальную архитектуру.
Подводя итог — будущее жилого девелопмента сегодня кроется в перестройке и приспособлении особняков, офисных и административных зданий к жилому использованию в центре города, а также в редевелопменте промышленных территорий.
Читайте также:
«Увеличение времени выбора квартиры — новая тенденция на элитном рынке. Неуверенность в завтрашнем дне заставляет осторожничать»
«Покупатели элитного жилья выбирают дома рядом с престижными школами»
Дата публикации 22 октября 2020
