Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

«О деталях и схемах перевода апартаментов в квартиры застройщики предпочитают умалчивать»

Ольга Тараканова, партнер, генеральный директор ORDO Group, рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, как покупателям можно самостоятельно перевести апартаменты в квартиры, в каких случаях этого делать не стоит и какие апартаменты будут развиваться в условиях кризиса.  

Ольга ТаракановаСегодня на рынке все чаще появляются смешанные проекты, где часть корпусов – классические квартиры, а часть – апартаменты. Соответственно, люди задумываются, не купить ли им апартамент, который дешевле, и перевести его в жилье (сэкономив таким образом). Стоит ли овчинка выделки?

В элитном сегменте обычно покупатели смотрят только на цену и в последнее время на абсолютную сумму налога на владение недвижимостью. Отличие в стоимости эксплуатационных услуг уже не так сильно волнуют, поскольку здесь ситуация схожая с обычными жилыми домами. В сегментах «комфорт» и «эконом» покупатель должен хорошо подумать. Если премия в цене, которую он имеет (обычно это 20-30%) в момент покупки оправдывает его дальнейшие расходы на получение услуг необходимой инфраструктуры по месту проживания (детсады, школы, медицинское обслуживание) и нет необходимости оформлять постоянную прописку, то апартаменты вполне можно покупать. К выгоде в цене можно прибавить выгоду от налогообложения. Ведь кадастровая стоимость нежилого помещения намного меньше, чем жилого. Перевод апартаментов в жилье в данном случае не оправдан, т.к. в некоторых случаях стоимость этого мероприятия может перекрыть разницу в стоимости покупки. 

Каким нормам должен отвечать апартамент для перевода? Любой апартамент можно сделать квартирой?

Основной критерий для перевода в жилой статус – это двухчасовой дневной интервал, в течение которого солнечный свет должен попадать в жилые комнаты помещения. Соответственно, апартаменты с недостаточной инсоляцией, например, с окнами в «колодец» или в атриум дома на сегодняшний день не имеют шансов стать жилыми. В будущем, нормы могут и поменяться, но пока это так. В соответствии с российским законодательством обязательным условием для перевода любого помещения в новый статус является отсутствие обременений, наложенных другими лицами.

Допустим, владелец апартамента убедился, что нормы позволяют ему стать владельцем классической квартиры. Расскажите, пожалуйста, как действовать покупателю, чтобы осуществить перевод?

В Москве по вопросу перевода нужно обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и предоставить правоустанавливающие документы, заявление о переводе, технический паспорт БТИ, поэтажный план здания, в котором находится апартамент. Если перевод осуществляется одновременно с перепланировкой, необходимо приложить проект перепланировки и переустройства помещения. Помимо списка, установленного законодательством, собственник должен предоставить еще около двадцати наименований документов из различных служб и госучреждений. Здесь нужно сразу сделать оговорку – случаи индивидуального перевода апартаментов в статус квартиры мне на практике не встречались. Предполагаю, что на обивание порогов всех соответствующих инстанций уйдет не один месяц. При этом гарантию успеха этого мероприятия вам никто не даст. Более оправданной является практика массового обращения собственников к застройщику – такие прецеденты на рынке были, в свое время статус сменили проекты компаний KR Properties, Vesper и Capital Group. Но о деталях и схемах перевода застройщики предпочитают умалчивать. Ряд девелоперов решают вопрос перевода апартаментов в жилье еще до ввода дома в эксплуатацию. Таким образом, они поднимают интерес к объекту со стороны потенциального спроса, что неизбежно приводит к увеличению цены и скорости продажи объекта. Тут все зависит только от покупателя – есть возможность платить больше за лот с условием, что процесс смены его статуса ложится на плечи девелопера, значит это ваш вариант.

Перевести апартамент можно в период строительства здания или только после его сдачи в эксплуатацию?

Можно заниматься переводом и в период строительства. Примером тому служат такие объекты, как «Баркли Плаза», «Баркли Парк», «Резиденция МОНЭ» и некоторые другие.

Как вы в целом смотрите на развитие классических квартир и апартаментов в условиях кризиса? Конкуренты ли эти форматы?

В условиях кризиса хороши все формы, которые позволяют бизнесу, в частности, строительной отрасли не стоять на месте. Адаптация к новым условиям, как с точки зрения качества, планировочных решений объектов, так и нового подхода к формированию баланса площадей, все вместе и по отдельности, добавляет застройщикам шансы на успешную реализацию проекта. Жилой статус проекта сам по себе не дает гарантию удачи в продажах или какое-то существенное ценовое преимущество. Профессионализм, умение чувствовать актуальные тренды, прогнозировать развитие дальнейшей ситуации на рынке недвижимости и, как следствие, конкурентоспособная позиция девелопера, обеспечивают залог успеха в любом проекте. В случае, если самостоятельно девелопер не может или не способен предвидеть свою ситуацию с продажами на горизонте, как минимум, 2-3 лет, мы всегда рекомендуем обращаться за консультацией к независимым экспертам рынка. 

Нет ли угрозы, что апартамент лишат статуса жилого помещения? Например, если в будущем нормы ужесточат.

Как обычно в нашей стране и в нашем городе особенно никаких гарантий никто никому не дает. Из недавних красноречивых примеров – ночь длинных ковшей.

Что вы думаете по поводу появления в дальнейшем смешанных проектов «квартиры+апартаменты»? Станут ли такие ЖК трендом или нет?

Смешанные проекты возникают как данность, если часть здания или комплекса можно перевести в жилой статус, а часть нельзя ввиду несоответствия нормам. То есть какой-то отдельной концепцией такие комплексы нельзя назвать.

В условиях кризиса какие апартаменты будут больше развиваться – дорогие или эконом-класса?

В сегменте «эконом» апартаменты строят тоже не по идейным соображениям, а исходя из экономии. Стоимость входа в нежилые проекты обходится на 30-40% дешевле. Поэтому вопрос перевода не возникает на этапе приобретения площадки под строительство. Но может возникнуть позднее, чтобы активизировать продажи и увеличить цену квадратного метра уже в процессе строительства.

В условиях кризиса многие проекты будут, скорее, не развиваться, а притормаживаться. Если говорить честно, то развиваться и продаваться будут только грамотные проекты с правильной качественной концепцией, отвечающей сегодняшним потребностям рынка, и конкурентоспособными ценами. 

Дата публикации 12 апреля 2016
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Вопреки сезонности: в мае число сделок с новостройками почти не изменилось
Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, проанализировал майский спрос на новостройки Московского региона. Динамика месяца В мае 2023 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва...
08 июня 2023 13880
Итоги февраля: спрос на новостройки упал, а доля сделок без ипотеки выросла
По итогам февраля восстановления спроса на новостройки после традиционного январского спада не произошло. Как подсчитал Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat, в Московском регионе продажи первичного жилья за месяц упали на 9%, что также привело к...
06 марта 2023 10730
Снижение ключевой ставки пока не создает условий для повышения доступности новостроек
29 апреля Центробанк снизил ключевую ставку после предыдущих 17% до 14% годовых. О том, как это может повлиять на рынок первичного и вторичного жилья, Новострой-М рассказал Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой...
29 апреля 2022 17300
Как купить квартиру на «неспокойном» рынке и не прогадать
В новых экономических условиях спрос на жилую недвижимость сохраняется – люди стремятся обеспечить защиту своих средств с помощью инвестиций в материальные активы. Какую квартиру покупать сегодня, чтобы остаться в плюсе завтра, Новострой-М рассказал Сергей...
15 марта 2022 11774
Внутри МКАД средняя цена 1 кв. метра в сделках сократилась на 6%
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, подготовил статистику по продажам квартир и апартаментов в Москве и Московской области за январь 2022 года по данным Росреестра и сравнил показатели с прошлым месяцем и январем 2021, 2020 и 2019 годов. По итогам...
08 февраля 2022 11252
Продажи новостроек принесли застройщикам почти 2 трлн рублей по итогам 2021 года
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, подготовил статистику по продажам квартир и апартаментов за 2021 год, основываясь на данных Росреестра, и сравнил показатели с 2020 и 2019 годами. По итогам 2021 года объем продаж по ДДУ и переуступкам...
14 января 2022 14888
Устойчивый спрос и рост цен на квартиры до 20% – прогнозы экспертов на 2022 год
Новострой-М узнал у экспертов столичного рынка недвижимости, каким оказался 2021 год для представителей строительного и риелторского бизнеса и что, по их мнению, ждет покупателей квартир в наступившем 2022 году. Итоги 2021 года: самые значимые события Надежда...
12 января 2022 20090
В ноябре выручка застройщиков Московского региона составила 174,7 млрд рублей
Аналитик Александр Пыпин, руководитель проекта DataFlat, сравнил количественные показатели продаж новостроек в ноябре 2021 году  с ноябрем допандемийного 2019 года, с пандемийным 2020 годом, а также с октябрем этого года. По всему Московскому региону суммарный...
10 декабря 2021 9092
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков