Сделка по продаже ГК «Мортон», заявления об отмене ипотеки с господдержкой, предложение ввести налог на непроданные квартиры – эти и другие события оказали влияние на рынок новостроек нынешней осенью. Портал Novostroy-M.ru попросил экспертов прокомментировать итоги прошедших трех месяцев: как различные сегменты жилья встречают зиму.
Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век»
Одним из значимых событий для рынка недвижимости осенью 2016 года следует признать объявление о продаже группой акционеров во главе с Александром Ручьевым своих пакетов акций ГК «Мортон» одному из акционеров ГК ПИК Сергею Гордееву. Эксперты полагают, что фактически речь идет о слиянии двух крупнейших участников рынка панельного домостроения. В результате объединения новая группа компаний будет контролировать значительную долю рынка новостроек в сегменте жилья панельного типа.
На рынке недвижимости Москвы одним из наиболее значимых юридических событий (поскольку оно коснется фактически каждого жителя – собственника недвижимости) следует признать принятие закона города Москвы №30 от 28.09.2016 г., согласно которому уточнены правила налогообложения объектов жилой недвижимости, принадлежащей гражданам. В отношении недвижимости граждан по общему правилу установлены следующие налоговые ставки: 1,3% кадастровой стоимости объекта – в 2016 году, 1,4% – в 2017 году, 1,5% – в 2018 году и последующие налоговые периоды. Если кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости гражданина превысит 300 млн рублей, то применяется ставка в размере 2%.
Также уточнены налоговые ставки в отношении машино-мест и гаражей, которые теперь составляют: 7,7% суммы налога, исчисленной за 2016 год, 7,1% суммы налога, исчисленной за 2017 год, 6,7% суммы налога, исчисленной за 2018 год и последующие налоговые периоды.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании ОПИН
Говоря о рынке новостроек области, можно отметить, что средняя цена на новостройки Подмосковья на протяжении осени не изменилась и осталась на прежнем уровне – около 80 тыс. рублей за кв. м. Более того, стабильность подмосковного рынка первичного жилья фиксируется на протяжении всего 2016 года – объем предложения и цена практически не меняются с начала января. Осенью наблюдались незначительные корректировки объема предложения преимущественно в классе «комфорт» – сокращение на 5% было зафиксировано в октябре, что объясняется максимально низкими ставками ипотеки и завершением программы господдержки в конце года. Объективно выгодное предложение побуждает клиентов приобретать квартиры на известных и удобных условиях. Однако уже в ноябре за счет проектов, вышедших за эти два месяца, объем квадратных метров комфорт-класса восстановился, потому что именно сейчас сложились оптимальные условия для вывода ранее запланированных проектов. С 2017 года вступят в силу поправки к ФЗ-214, ужесточающие требования к застройщикам, что ограничит их возможности.
Осенью на рынок новостроек Московской области планомерно выходили новые проекты – всего с сентября по ноябрь вышло 10 новых проектов, что не превышает привычных значений. Преимущественно проекты выходили в массовом сегменте – традиционном для локации. Таким образом, доля первичного жилья класса «комфорт» сегодня составляет 78% от общего объема предложения или 1,2 млн кв.м.
Анализируя рынок новостроек в границах «старой» Москвы, мы фиксируем качественное изменение структуры предложения и рекордные показатели по выводу новых проектов за последние несколько лет. Так, по итогам осени вышло сразу 18 новых проектов. Подчеркнем, что 2/3 новых проектов (12 проектов) относятся к дорогому сегменту жилья, что подтверждает тенденцию восстановления традиционной структуры предложения, где преобладает новостройки класса «бизнес» и выше. Так, с начала года рост объема предложения в сегменте бизнес-класса составил 38%. При этом доля массовых (эконом- и комфорт-класса) проектов с начала января сократилась на 11%. Таким образом, усиливающаяся тенденции свидетельствует о том, что по мере развития рынка новостроек столицы в течение 1-2 лет доля бизнес-класса достигнет докризисных значений, когда она составляла более 50% от общего объема предложения.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Пожалуй, самым знаковым событием осени стало приобретение «Мортона» группой компаний ПИК: слияние крупнейших девелоперов произошло в октябре. На рынке наметилась тенденция к концентрации ресурсов, которая призвана помочь застройщикам выйти победителями из обострившейся конкурентной борьбы. «Мортон» обладает значительным земельным фондом в Московской области, а ПИК – производственными мощностями, включающими изготовление бетонных блоков и оконного профиля. Кроме того, у ГК ПИК нет столь значительной долговой нагрузки, какая была у «Мортона». В то же время, ПИК успешно адаптировался к изменениям в покупательском поведении, вызванным наступившей экономической нестабильностью.
Вместе с тем подчеркну, что сделка была обоюдной и не носила характер агрессивного поглощения. То есть несмотря на экономические трудности, основные игроки рынка все же сохраняют устойчивость, поэтому ни массового «падежа» застройщиков, ни сверхконцентрации девелоперского бизнеса, которая могла бы привести к монополизации отрасли, ожидать не стоит. Тем не менее, не исключаю, что подобные сделки могут произойти и в будущем.
В течение сентября-октября новых проектов на рынок массового сегмента не выходило, однако стартовали продажи в новых корпусах и очередях в уже существующих жилых комплексах. В сентябре открылась реализация новых корпусов в проектах «Кварталы 21/19», «LIFE-Митинская Ecopark», а в октябре – в ЖК «Мир Митино», ЖК «Летний сад», ЖК «Некрасовка» и ЖК SRЕDА. Тем не менее, за сентябрь и октябрь объем предложения практически не изменился: к началу сентября на рынке экспонировалось 17 250 квартир, а к концу октября – 17 215 лотов (-0,2%).
На мой взгляд, главными результатами осени можно назвать выход средней стоимости квадратного метра в массовом жилье на докризисный уровень к отметке 149 тыс. рублей за кв. м. (в декабре 2014 года она составляла 147 тыс. рублей), а также новый рекорд по величине спроса. В октябре 2016 года Росреестр зарегистрировал самое большое число ДДУ за всю историю долевого рынка – 3 383 договора. Не исключаю, что в ноябре и декабре мы станем свидетелями новых рекордов в свете ожиданий завершения субсидирования ипотеки.
Александр Орельчиков, и.о. руководителя департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость»
Осенью стало известно, что правительство не планирует продлевать субсидирование ипотеки на 2017 год. Так, Михаил Мень, сделал несколько заявлений о том, что субсидирование ипотеки «не имеет смысла» и данное решение связано с тем, что рыночные ставки на кредиты «приближаются к 12%», а ключевая ставка Банка России — снижается.
Осенью средняя стоимость квадратного метра на территории Москвы, в старых ее границах, уменьшилась на 2,7% относительно аналогичного периода 2015 года. Наибольшее снижение стоимости квадратного метра (на 9,5%), отмечено в сегменте новостроек эконом-класса. Данное изменение связано с увеличением объёма предложения жилья по более доступной стоимости. Также сократилась на 6,8% средняя стоимость апартаментов комфорт-класса. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, в которых представлены квартиры, увеличилась на 3,5% и составила 164,1 тыс. рублей. В новостройках бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра выросла на 1,7%, относительно аналогичного периода 2015 года и составила 263 тыс. рублей.
Осенью 2016 года на территории Новой Москвы средняя стоимость квадратного метра незначительно снизилась на 0,35% относительно аналогичного периода 2015 года.
Осенью рынок недвижимости переживает сезон деловой активности. В текущем году также наблюдалось увеличение объема предложения. Девелоперы вывели на рынок новостроек значительное количество проектов как точечной, так и комплексной застройки. При этом значительно возросла доля доступных объектов эконом- и комфорт-классов. В начале ноября отмечено увеличение доли рекламных акций, скидок, подарков и др. маркетинговых шагов, направленных на увеличение спроса в преддверии новогодних праздников. Также увеличилась доля новостроек, в которых представлена длительная рассрочка, в том числе – беспроцентная.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Пожалуй, самое важное событие осени, которое коснулось в первую очередь девелоперов Подмосковья, заявление зампреда Правительства Московской области Германа Елянюшкина о том, что с 2017 года все непроданные квартиры, оставшиеся на балансе у девелоперов Московской области, будут облагаться налогом на имущество организаций. С учетом того, что нереализованные квартиры после сдачи комплекса оформляются застройщиком как товарные запасы, на сегодняшний день у него не возникает обязанности платить налог. После вступления поправок в Налоговом кодексе, оставшиеся квадратные метры будут облагаться налогом, что приведет к серьезному росту фискальной нагрузки. Ведь в области, особенно дальнем Подмосковье, есть проекты, в которых непроданным остается до 50% всего объема предложения. Застройщикам таких комплексов вряд ли поможет даже льготный налоговый период, что негативно отразится на устойчивости бизнеса. В свою очередь от этого может пострадать репутация, в том числе благонадежных девелоперов области, а таких немало.
В Московской области осенью 2016 года была отмечена положительная ценовая динамика в среднем на 1-2%, в зависимости от локации, что связано с ростом спроса покупательской активности. В частности, по итогам января-октября 2016 года в Подмосковье было зарегистрировано 76367 ДДУ, что на 1,9% ниже, чем за аналогичный период прошлого года. Интересно, что по итогам первого полугодия 2016 года разница в количестве сделок относительно 2015 года была выше – 4%. Таким образом, подмосковные проекты именно осенью стали отыгрывать спрос, отток которого был вызван беспрецедентно низким порогом входа в столичные новостройки. С учетом повышенного интереса к программе субсидирования ипотечной ставки, не исключаю, что застройщики смогут поднять стоимость еще в пределах 1% до конца года. Однако какого-то значительного повышения цен ждать не стоит, поскольку Московская область все же находится в более непростом с точки зрения покупательской активности положении, чем Москва, даже несмотря на зафиксированный рост спроса осенью 2016 года.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Осенью 2016 года в Новой Москве произошло два ярких события. Первое – беспрецедентно высокий рост доли ипотечных заемщиков в общей структуре сделок. В районе Новые Ватутинки, расположенном в центре Новой Москвы, был зафиксирован рост ипотеки на 38%. Таких результатов мы не наблюдали даже в конце 2014 года, когда на фоне обесценивания рубля клиенты буквально массово скупали недвижимость. Это вызвано не только завершением господдержки, но и снижением ставок по кредиту от ведущих банков до 10,9% годовых (Сбербанк и ВТБ24).
Второе событие на рынке недвижимости Новой Москвы – массовый выход новых объектов. В частности, осенью стартовали продажи в четырех проектах, в одном открылось бронирование. Для сравнения – за январь-август в продажу вышел всего один новый комплекс. Интересно, что большая часть новых проектов (три из пяти) строятся у действующих или перспективных станций метро Сокольнической линии, которая, как стало известно, будет продлена до Коммунарки.
В конце осени произошло важное событие, а именно – определены девять направлений строительства трамвайных линий в Новой Москве. Транспортная доступность – важнейший фактор при выборе жилого комплекса. Присоединенные территории получили хороший бонус, который станет весомым преимуществом, повышающим ликвидность проектов.
Анастасия Могилатова, генеральный директор компании Welhome
В элитном сегменте событием всегда является выход на рынок нового проекта. Так, в 2016 году стартовали продажи в шести новых проектах и новой очереди жилого комплекса «Садовые Кварталы». Изначально же на 2016 год анонсировался старт продаж в 15 новых проектах. Тем не менее, до конца года могут начаться продажи еще в трех комплексах.
По итогам 3 квартала 2016 г. средневзвешенная цена 1 кв. м в элитном сегменте впервые за год показала рост на 3%, составив 925 тыс. руб. против 893,8 тыс. руб. во 2 квартале. Однако на текущий момент этот показатель снова продемонстрировал снижение на 1% за счет изменения структуры предложения. Ценовая политика девелоперов разнонаправленна: успешные жилые комплексы, находящиеся на активных стадиях строительства, показывают стабильный рост цен. Напротив, в тех жилых комплексах, которые уже сданы в эксплуатацию, могут предоставляться скидки с целью стимулирования продаж.
Осенью в элитном сегменте официально стартовали продажи в четырех комплексах: «Малая Ордынка 19» в Замоскворечье от компании Sminex, клубный дом Nabokov на Остоженке от компании Vesper, клубный дом Il Ricco в Подсосенском пер. и жилом комплексе «Жизнь на Плющихе» от компании «ДОНСТРОЙ» в Хамовниках.
Сентябрь-месяц для рынка недвижимости прошел под знаком ожидания выборов в Госдуму РФ, а также выборов президента США. В целом, это выразилось в нетипичном для этого месяца затишье в части спроса. Однако в ноябре после сентябрьского спада мы наблюдаем резкое увеличение количества обращений и в целом оживление по рынку – начинает реализовываться отложенный спрос.
Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель»
С началом сезона, как это обычно бывает, ожидаемого роста цен не произошло. Экономическая ситуация в стране по-прежнему нестабильна, доходы населения не растут, этим отчасти и обусловлено сохранение цен на прежнем уровне. Напомню, что основная масса сделок в 2016 году происходила при помощи ипотеки. Ситуация продолжит оставаться стабильной до конца года, в связи с действующей программой государственного субсидирования ипотеки. Возможен некий «бум» к концу года, если программа продлена не будет: многие покупатели постараются принять отложенное решение, чтобы успеть получить ипотеку по низким ставкам. В целом же, масштабный объем вводимого жилья и борьба за покупателя отнюдь не способствуют росту цен – скорее, наоборот.
Осень показала, что на рынке жилой недвижимости Московского региона наметился тренд к укрупнению, что, на самом деле, неплохо, благодаря таким тенденциям, надеюсь, доверие покупателей к застройщикам, которое пошатнулось после прошлогодней ситуацией с «СУ-155», вернется. В целом ситуация на рынке Московского региона продолжает оставаться стабильной. Сейчас во многом все зависит от того, будет ли продлена программа государственного субсидирования ипотечной ставки, если нет, то что придет ей на смену. После того как власти примут окончательное решение по этому поводу, можно будет давать уже какие-то прогнозы.
Дмитрий Волков, коммерческий директор «А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ»
За 9 месяцев 2016 в Новой Москве введено в эксплуатацию 1,3 млн кв. метров жилья. По нашим оценкам, по итогам года объем ввода жилья сохранится на уровне 2015 года и составит 2 млн кв. метров. Развитие транспортной инфраструктуры – завершение реконструкции Калужского шоссе, строительство дублера МКАД – трассы Солнцево-Бутово-Видное, а также анонс скорого начала работ по продлению участка Сокольнической линии метро до станции Столбово сформировали интерес покупателей и спрос на жилье в Новой Москве. В сравнении с началом года средняя цена на первичном рынке жилья Новой Москвы изменилась несущественно, без учета объектов в ТАО цена квадратного метра составила 115 тыс. руб.
Объем нового предложения в 3 квартале относительно предыдущего увеличился более, чем в 2 раза и составил 280 тыс. кв. м (21 корпус). При этом доля жилья бизнес-класса выросла за счет выхода новых корпусов в комплексе «Испанские кварталы А101». Кроме этого, осенью стартовали продажи в новых проектах компании – ЖК «Скандинавия» и ЖК «Белые ночи». Завершение госпрограммы субсидирования ипотеки в декабре 2016 уже оказало влияние на темпы продаж в большинстве успешных проектов Новой Москвы, а к концу года ожидается рост активности покупателей.
Ксения Цаплина, заместитель директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Отличительной особенностью 2016 года стало заключение сразу несколько крупных и стратегически важных для всей строительной отрасли сделок. К ним относятся: вхождение компании «Мортон» в структуру компании ПИК, приобретение ФСК «Лидер» «Домостроительного комбината №1», смена собственников у ряда столичных проектов, среди которых есть и перспективные и уже реализующиеся. Для рынка это положительный момент, поскольку каждая из этих сделок встала на пути возможного появления новой волны обманутых дольщиков.
Осенью 2016 года цены новостроек впервые за последний год показали достаточно синхронный рост, причем коснулся он всех сегментов, включая предложения элитного рынка. При этом если брать среднерыночные показатели, то на них положительная ценовая динамика практически не отразилась – за счет выхода новых проектов по стартовым, минимальным ценам.
Рост стоимости квадратного метра, зафиксированный осенью, впервые за последний год был вызван не только повышением готовности проектов, а являлся косвенным свидетельством постепенного восстановления рынка. Одновременно с повышением цен растет и покупательская активность, что так же является положительным фактором.
Дата публикации 28 ноября 2016
