В России могут запретить продавать недостроенные квартиры. О возможной отмене ДДУ стало известно в ходе заседания Совета при президенте России. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка новостроек Московского региона, почему возникла необходимость изменения 214-ФЗ.
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»
Странно, что именно сейчас появилась идея отмены долевого строительства. Несмотря на позитивные изменения в экономике и постепенное снижение ключевой ставки, мы смотрим на перспективу с осторожным оптимизмом. В реальном денежном выражении доходы россиян падали, и сейчас еще не наступило время для столь радикальных мер. А если произойдет какое-либо событие, которое нарушит столь хрупкое равновесие?
Льготная ипотека позволила поддержать спрос на новостройки и сохранить позиции застройщиков на рынке, чего не скажешь о рассматриваемой инициативе. Новая схема реализации поломает уже отработанные процессы на рынке. Застройщикам каждый раз приходится приспосабливаться под новые правила, а отмена долевого строительства станет новым для них испытанием. Теперь придется в основном рассчитывать на свои источники финансирования. Кредиты остаются весьма дорогим удовольствием для застройщиков, поэтому их использование приведет к повышению стоимости жилья. В этой ситуации число игроков на рынке может уменьшиться, что приведет также к снижению нового предложения.
Сами потребители вряд ли обрадуются инициативе. С одной стороны, продажа готового жилья не предусматривает дольщиков, с другой стороны, придется принять как должное повышение цен. Застройщики уже не будут стимулировать покупателей выгодными ценами на начальных этапах строительства, поэтому инвесторы исчезнут с рынка. Но эта ситуация грозит еще и тем, что жилье станет менее доступным. Совершая покупку на этапе строительства, люди экономят существенные деньги. А тем, кто не желает рисковать, на выбор всегда найдется готовое жилье или «вторичка» в недавно построенных домах, но такие варианты стоят существенно дороже. Поэтому сейчас есть смысл вкладываться в интересные проекты, представленные на рынке.
Наталья Саакянц, коммерческий директор компании Rose Group
С 2005 года, когда вступил в силу 214-ФЗ, рынок недвижимости приобрел значительно более цивилизованный характер, особенно в сегменте первичного жилья. Федеральный закон предусматривал механизм защиты прав потребителя, таким образом доля обманутых дольщиков стала стремительно снижаться. Тем не менее мы не можем сказать, что эта проблема на сегодняшний день полностью решена. Ни 214-ФЗ, ни закон об обязательном страховании гражданской ответственности перед гражданами-соинвесторами не могут гарантировать полного отсутствия на рынке проблемных ситуаций. Пример тому небезызвестная история с крупным девелопером, который, несмотря на колоссальный объем застройки, имеет массу трудностей со своими проектами. Возникновение подобной проблемной ситуации даже в случае с крупным застройщиком во многом стало толчком к необходимости принятия дополнительных мер для того, чтобы обезопасить клиента. Отметим, что существующие регуляторы не дают расти числу обманутых дольщиков, однако дополнительные меры призваны как можно больше минимизировать данную негативную ситуацию.
Предлагаемая схема носит достаточно неоднозначный характер. Начиная с 2016 года, банки должны занять место неких регуляторов рынка при том, что большинство из них не имеет необходимых структур, специализированных подразделений. Такой подход видится сомнительным, даже несмотря на то, что такие крупнейшие банки, как Сбербанк России и ВТБ24, уже много лет имеют полноценные структуры для отслеживания и мониторинга деятельности подконтрольных девелоперов. Принимая поправки в закон, эксперты, вероятнее всего, хотят более активно вовлечь банки в строительную отрасль, хотя с нашей точки зрения это не является наиболее приемлемым решением.
В то же время полный уход от долевого участия и переход к продажам по факту ввода домов в эксплуатацию видятся еще менее понятным решением. В случае утверждения данная схема однозначно сильно изменит рынок недвижимости: уйдут инвесторы, сильно вырастут затраты и себестоимость проектов. В таком случае ставится под вопрос развитие масштабных проектов, ведь с ростом цен нельзя гарантировать объем продаж на высоком уровне. Сегодня ни для кого не секрет, что квартиры в новостройках продаются в основном до ввода корпусов в эксплуатацию за счет более низкой цены. Когда покупатели и застройщики лишатся этой возможности, ситуация на рынке неизбежно изменится.
Закон о страховании гражданской ответственности предполагает предоставление покупателю банковской гарантии, что обеспечивает достаточную вовлеченность банков в процесс строительства. Такое приобщение банковского сектора к строительной отрасти началось в конце прошлого экономического кризиса, когда банкам отошли большие активы застройщиков. В связи с этим приобретением многие банки взяли на себя функцию контролеров, таким образом сейчас они в достаточной мере погружены в дела своих девелоперов. По замыслу авторов законопроекта, нынешняя мера призвана привлечь банки в строительный сектор в более активном формате и сделать их полноценными игроками на рынке.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
Возникновение предложения полного отказа от схемы продаж по ДДУ связано не столько с ростом числа обманутых дольщиков как таковым, сколько с очень сложным процессом урегулирования подобных ситуаций. Даже одна новая проблемная стройка – это как минимум десятки, а как максимум тысячи обманутых граждан, которые вложили в проект немалые деньги и чьи проблемы так или иначе придется решать местным властям. То, что вопрос отказа от ДДУ поднят в очередной раз – и при этом уже не просто на уровне разговоров – именно сейчас, отчасти связано с общей нестабильной экономической ситуацией и опасениями властей, что не все застройщики смогут пережить будущие возможные сложные периоды без потерь.
Выбор банков как регулятора и посредника в отношениях между застройщиками и покупателями связан с тем, что часть проектов на рынке недвижимости и сегодня реализуется с привлечением заемных банковских кредитов, то есть банки и сейчас являются участниками строительства. Перед принятием решения о финансировании стройки банки проводят тщательные проверки будущих кредитозаемщиков, оценивают свои риски и уже на этом этапе, так или иначе, проводят отбор добросовестных застройщиков. Если смотреть на ситуацию по итогам прошлого кризиса 2008-2009 гг., то отдельные строительные компании Москвы, оказавшиеся в сложной ситуации, перешли именно под контроль банков.
По поводу льготной ипотеки можно сказать следующее – смена схемы продаж новостроек не может быть сиюминутной, это длительный процесс, который надо тщательно подготовить, проработать каждый этап, а программа государственной поддержки ипотеки была мерой экстренной, которая при этом была очень своевременной и стала весомой поддержкой строительной отрасли.
После окончания переходного периода отсутствие возможности купить первичное жилье может ударить по карману не только застройщиков, покупателей, но и банков. У последних количество выдаваемых кредитов распределяется ориентировочно 50/50 на первичный и вторичный рынки жилья. При этом прекращение продаж по ДДУ не означает автоматический переток клиентов на вторичный рынок: у кого-то не хватит бюджета покупки, у кого-то возможности выплачивать кредит без господдержки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
За последние несколько лет количество обманутых дольщиков неуклонно снижается. Например, в Московской области с октября 2012 года количество пострадавших граждан уменьшилось с 18 тысяч до 6 тысяч человек. Несмотря на положительную тенденцию, власти опасаются массового банкротства застройщиков из-за снижения спроса и ухудшения общей экономической ситуации. Поэтому отменой ДДУ они хотят подстраховаться. В любом случае данная инициатива приведет к укрупнению рынка и уходу мелких застройщиков, что как раз и может сопровождаться банкротством и неисполнением обязательств перед уже существующими дольщиками.
Программа субсидирования ипотечной ставки поддержала рынок первичной недвижимости в первом полугодии 2015 года. По сути, при ее отсутствии уже сегодня мы могли бы увидеть заморозку отдельных проектов и появление обманутых дольщиков. Кроме того, нужно понимать, что впереди еще переходный период, который предлагают ввести законодатели, и до 2020 года нужно поддерживать покупательскую активность.
Я думаю, что власти хотят перенять уже действующую за рубежом схему, где подавляющая часть застройщиков реализуют проекты именно с привлечением банковских средств. Видимо, чтобы «не изобретать велосипед», девелоперы и планируют дать прерогативу контроля средств банкам. Кроме того, Сбербанк и ВТБ сегодня уже выступают финансовыми партнерами многих проектов и имеют опыт контроля за средствами дольщиков.
Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»
Инициатива понятна, она страхует государство от обманутых дольщиков. Основной закон о долевом строительстве 214-ФЗ, безусловно, защищает их права, но не дает гарантий того, что не появятся новые пострадавшие. В текущих экономических условиях риски банкротства застройщиков крайне велики. Если девелопер привлекает средства граждан, а позже не может выполнить своих обязательств перед соинвесторами, в решение проблемы вынуждены вмешиваться властные структуры. То есть проблема уже не только застройщика и покупателя, но еще и государства. А на выборах это точно не приносит дополнительные очки.
Получат выгоду и банки. Сегодня на начальном этапе строительства застройщики привлекают порядка 20% банковских средств для финансирования проекта. Если изменения в 214-ФЗ примут, то девелоперы будут вынуждены обращаться к кредитным учреждениям за полным финансовым обеспечением проекта. Таким образом, банки превратятся в полноправных участников строительного рынка: смогут диктовать свои условия, получать дополнительную прибыль, что в целом утяжелит схему взаимодействия игроков.
Госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки будет действовать до марта 2016 года и поможет реализовать проекты, запущенные в основном в 2014-2015 годах. Стоит отметить, что льготная ипотека поддержала преимущественно крупных девелоперов, с надежной репутацией. Принятие поправок в 214-ФЗ как раз усилит эту поддержку: в результате первичный рынок недвижимости поделят мощные застройщики с банками в качестве своих акционеров, и девелоперы, обладающие солидным капиталом. Это приведет и к снижению конкуренции.
Банки смогут выступить в качестве финансового гаранта не только для застройщика, но и для конечного потребителя. Однако и девелоперы, и покупатели будут вынуждены за это платить. Например, сегодня Сбербанк при выдаче кредита застройщику использует схему 60/40, где 60% – это финансовые вложения банка, а 40% – средства, вырученные от продажи жилья. После принятия поправок в 214-ФЗ застройщики лишатся возможности заработать эти 40%. В то же время банк при ставке по кредиту в 16% и среднем периоде пользования займом в один год, сможет увеличить свою прибыль примерно на 6,4%. Примерно столько же будет переплачивать ежегодно и покупатель. За спокойствие надо платить!
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
На мой взгляд, причина возникновения подобной инициативы связана в первую очередь с текущей экономической ситуацией. Падение спроса и стагнация рынка привели к увеличению риска банкротств застройщиков, ведь большинство проектов, особенно в массовом сегменте реализуются именно на средства дольщиков с минимальной долей кредитных средств. В итоге власти, опасаясь повторения ситуации 2008-2009 года, решили предотвратить проблему еще до ее появления.
Действительно, по сути отказ от ДДУ на фоне субсидирования ипотечной ставки выглядит как «Поворот над Атлантикой». Данная инициатива негативно обернется как для покупателей (рост стоимости жилья), так и для застройщиков (удорожание проекта и падение спроса). В итоге, скорее всего, застройщики опять «уйдут в тень» и вернутся к ЖСК, предварительным договорам, векселям и прочему «самостоятельному творчеству».
У нас пока не создано институтов, контролирующих средства дольщиков, поэтому их распределением занимаются сами застройщики. На мой взгляд, прерогатива контроля средств банками имеет место быть. Во времена экономической нестабильности люди, скорее всего, будут доверять деньги крупнейшим кредитным учреждениям, таким как Сбербанк или ВТБ, чем какому-то новому фонду, созданному для этих целей.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Судя по ощущениям рынка, основной целью данной правовой инициативы стали негативные явления в долевом строительстве. Причем основная часть нарушений в этой области происходит не на территории Московского региона, а в других субъектах Российской Федерации. Видимо, даже активное строительство объектов порой не избавляет застройщиков от возможного дефолта. Иногда его причиной становится падение темпов продаж, за счет которых финансируется стройка, иногда это видимо криминальные дефолты с хищением средств дольщиков.
Честно говоря, на современном рынке Подмосковья и Москвы как раз произошло то, к чему стремились законодатели, разрабатывая в начале 2000-х годов 214-ФЗ – в подавляющем большинстве объектов стройка и продажи идут по традиционной модели бизнеса, без желания застройщика всех обмануть, заморозить стройку и убежать с деньгами. Все застройщики думают о своей репутации, у всех есть планы долгосрочного развития и наработки честного имени и репутации. Поэтому, по нашей версии, данная инициатива по изменению законодательства направлена, скорее, для решения вопросов обманутых дольщиков, которые живут в регионах.
В любом случае, пока власть сформулировала тезисы так, что ФЗ-214 меняется, но полностью отменен не будет. А это значит, что правовой механизм между покупателем и застройщиком сохранится, будет добавлен еще один участник этих правоотношений – банк. Тут налицо просто так называемая секьютиризация механизма покупки квартиры и ее строительства.
По нашему мнению, никакие другие институциональные участники рынка недвижимости кроме системообразующих банков, не смогут обеспечить выполнение обязательств застройщика в случае его дефолта. Использование банков в качестве операторов процесса строительства приведет к очень сильной нагрузке на всю финансовую систему страны, а также может спровоцировать существенный дефицит ликвидности – банкам придется дополнительно резервировать большое количество денежных средств по строительным объектам, находящимся в их управлении.
Дата публикации 28 июля 2015
