Евгений Большаков, коммерческий директор квартала апартаментов бизнес-класса ONLY, Central Properties, рассказал порталу Новострой-М о том, что сегодня происходит на рынке апартаментов Москвы, пользуется ли спросом этот продукт сегодня и какие перспективы ожидают данный сегмент недвижимости в ближайшем будущем.
Каков портрет покупателя апартаментов? Почему они выбирают «псевдожилье» без постоянной регистрации, с более высоким налогом на недвижимость и стоимостью коммунальных услуг?
Изучив рынок, портрет покупателей уже существующих на нем проектов бизнес-класса, мы решили, что должны сделать квартал, который станет идеальным вариантом для молодых специалистов, менеджеров, предпринимателей, работающих в Москве или часто и надолго приезжающих в столицу по работе и, возможно, даже планирующих однажды поселиться здесь насовсем. Основная причина покупки для них – желание улучшить свои жилищные условия: не только увеличить площадь и поменять район, что тоже, разумеется, важно, но и сделать так называемый качественный скачок – из «эконома» и «комфорта» в «бизнес-класс».
При этом, обеспечивая будущим жителям ONLY все преимущества бизнес-класса, нам было принципиально важно сделать квартал максимально рациональным. То есть построить квартал, который бы содержал только действительно востребованные жителями опции – те, что полезны и используются ими в повседневной жизни, а не только гипотетически.
Мы ориентировались на покупателей, которые относятся к своему будущему дому по принципу «разумной достаточности». Они не экономят на важном, но в то же время им не нужны излишества в виде всевозможных архитектурных «красот» и сервисов, практически никак реально не влияющих на качество жизни в доме, но отягощающих и бюджет покупки, и бюджет будущего содержания дома.
Сейчас, когда до передачи ключей осталось меньше месяца и в нашем квартале куплено около 98% от общего объема апартаментов, мы видим, что не ошиблись, делая ставку на молодых, рационально мыслящих покупателей, которым нужно все, кроме лишнего.
Подавляющее большинство наших покупателей – люди в возрасте от 35 до 45 лет, работающие в столице. Ровно половина из них живут в Москве или Подмосковье, а вторая половина приезжает по делам и проводит так много времени в столице, что справедливо считает наличие собственного жилья в Москве более рациональным, чем жизнь в гостиничном номере.
Ответом на какие потребности покупателей стал этот продукт – апартаменты?
Статус апартаментов – это лишь некая юридическая основа, благодаря которой добросовестный девелопер соблюдает определенные законодательные требования и при этом строит совершенно полноценное жилье в тех районах Москвы, где формально такое строительство было бы невозможно. Неслучайно целый ряд проектов с апартаментами, и наш квартал ONLY в этом списке, строятся по вполне «жилым» правилам – на основе ФЗ-214, который формально регулирует жилищное строительство и мог бы трактоваться застройщиками апартаментов в свою пользу как не обязательный для них.
Что же касается новизны апартаментов, этот продукт уже давно чувствует себя в Москве достаточно устойчиво и имеет все предпосылки для того, чтобы развиваться дальше. Наш собственный опыт и наши наблюдения за рынком в целом позволяют говорить вполне определенно: этот формат воспринимается покупателем как полноценная жилая недвижимость. Споры о том, что же это такое – жилье или «недожилье», «теневая зона» – завершились. Опасения по поводу юридического статуса и того, каким образом этот формат будет реализован в действительности, благодаря целому ряду успешно реализованных проектов, тоже не актуальны. Более того, покупатель жилья в высокобюджетном сегменте (бизнес-класс и выше) уже перестал видеть разницу между апартаментами и квартирами и рассматривает их как единое предложение рынка.
Почему в проекте ONLY решено продавать готовые апартаменты с отделкой? Пользуется ли спросом такой продукт?
Главная идея ONLY – рациональность. Нам очень хотелось построить такой квартал, жители которого бы чувствовали, что этот проект для них – максимально удобный, разумный, готовый к тому, чтобы стать им Домом с большой буквы. А не они для квартала, который после сдачи в эксплуатацию еще несколько лет нужно будет улучшать каждый в своем апартаменте, делать ремонт, вкладывать в него какие-то дополнительные деньги, время и силы.
Для нас было принципиально важно, чтобы жители квартала ONLY смогли въехать в свой новый дом прямо в день получения ключей. Чтобы им не пришлось как минимум еще полгода «жить на стройке», в ожидании пока закончат ремонт соседи, ездить в лифтах со строительными материалами и просыпаться каждое утро от звука перфоратора. Поэтому все 930 апартаментов квартала ONLY мы предложили сразу с отделкой, а кухня еще и оборудована бытовой техникой и мебелью. При этом мы много спорили с архитекторами по поводу дизайна. Главный вопрос звучал так: где нужно остановиться, чтобы оставить людям место для творчества? Ведь каждый хочет внести в свой дом что-то свое, индивидуальное. Гардин, светильников и картин в апартаментах, конечно, не будет – этим творческим процессом новоселы займутся сами. А все остальное, включая оборудование кухни и ванной комнаты, мы взяли на себя. Останется только расставить мебель.
Мы стали если не единственными, то, как минимум, одними из первых, кто предложил такой формат в сегменте бизнес-класса. Во всяком случае так ультимативно, как мы, когда собственник получает свое жилье с полностью отделанными не только стенами, полами, потолками, с дверями, сантехникой, но и с кухонной мебелью и бытовой техникой – от вытяжки до кондиционера, пока мало кто на рынке подходит к этому вопросу.
Долгое время новостройки «с отделкой» предлагались, в основном, в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса. Что же касается, более высокого класса - бизнес и элитное, такое предложение, если и было, то скорее, как исключение. Считалось, что покупатели этих сегментов покупают квартиры со свободной планировкой и голыми стенами, чтобы затем сделать в них уже планировки и отделку по своему вкусу.
В последние год-полтора ситуация явно начала меняться. Может быть, не так активно, как могла бы, но тем не менее. Тенденция, когда покупатели бизнес-класса рассматривали новую квартиру не только как место для проживания в комфортном районе и комфортном социально однородном окружении, но и как некое «поле для творчества» – с авторским ремонтом и авторскими планировками, все больше уступает свои позиции более прагматичному подходу. И наш квартал ONLY тому подтверждение.
Менее чем за два года с момента вывода квартала на рынок мы продали 885 апартаментов, то есть 95% предлагаемого объема апартаментов. И практически все наши покупатели оценили возможность сразу въехать в готовое жилье – с отделкой, мебелью, техникой и кондиционером, назвали ее едва ли ни главным фактором, повлиявшим на их решение о покупке.
Наши наблюдения подтверждает и исследование, которое мы провели совместно с аналитиками портала IRN. Почти 70% участников опроса из вариантов «квартира без отделки» и «квартира с отделкой» выбрали последний вариант. Без малого 40% из них мотивировали свой выбор желанием сразу заехать и жить в своем новом доме. Еще 20% сказали, что купят с отделкой, потому что понимают, что у девелопера гораздо больше финансовых и профессиональных возможностей сделать это качественнее и при этом дешевле. И еще 10% выступили за отделку, потому что квартира с отделкой избавляет от необходимости жить в бесконечном «соседском ремонте» – просыпаться от работающих у соседей дрелей и перфораторов, ездить в лифте, в котором перевозят строительные материалы, наблюдать, как общественные зоны – холлы, коридоры, входные группы – теряют вид и качество.
Какие планировки наиболее востребованы у покупателей?
Покупатели жилья бизнес-класса становятся все более рациональными и не хотят переплачивать за неочевидные преимущества в виде так называемой свободной планировки. Мы в своем проекте от такого формата отказались полностью и разработали 19 вариантов планировочных решений. И видим, что расчет оказался правильным. Потенциальных покупателей, которых не устроила бы ни одна из них – единицы, зато все отлично понимают выгоду такого предложения. Приобретая апартамент в ONLY, будущий собственник платит только за «чистую» площадь и экономит тем самым порядка 1 млн рублей, потому что не оплачивает квадратные метры, на которых возведены стены.
Самым большим спросом, по нашим наблюдениям, пользуются апартаменты с двумя спальнями. Исходя из нашей системы подсчета комнат, это российская «трешка» - две спальни и большая гостиная, объединенная с кухней.
Новое поколение покупателей подходит к покупке жилья гораздо рациональнее. Горизонт планирования теперь у будущих жителей бизнес-класса гораздо шире. Нынешний покупатель смотрит на несколько шагов вперед и покупает не просто крышу над головой в приглянувшейся им локации, а образ жизни, который предусматривает возможность комфортного пребывания. Сейчас людям важна личная территория, возможность уединения, довольно четкое разделение на общую и приватные зоны, а также возможность планировать жизнь на несколько лет вперед и не быть при этом ограниченным какими-то формальными рамками типа маленькой жилплощади.
Даже в сегменте бюджетных новостроек, эконом- и комфорт-класса спрос на двухкомнатные квартиры в этом году вырос до 35%. Активный и устойчивый спрос на апартаменты с двумя спальнями наблюдаем и мы в своем квартале бизнес-класса. В нашем портфеле этот формат составляет ровно половину от общего предложения – 465 лотов. Сегодня, спустя полтора года после выхода квартала на рынок, практически все продано. В экспозиции осталось небольшое количество – 45 апартаментов, и то только потому, что продажи в последнем корпусе квартала ONLY открылись всего пару месяцев назад. И судя по запросам потенциальных жителей квартала, мы понимаем, что нынешним покупателям мало и «однушек». Даже таких, как в нашем квартале, отсчет комнат в апартаментах которого ведется по европейскому принципу, в результате чего лот с одной спальней у нас выглядит как вполне типовая двухкомнатная квартира в российском понимании – спальня плюс гостиная, совмещенная с кухней.
К типичным требованиям, которые покупатели предъявляют к своему будущему жилью – расположение, транспортная доступность, цена-качество, теперь добавилась еще и возможность иметь собственное пространство.
Какова доля инвестиционных покупок в проекте ONLY?
Практически все (около 95%) приобретают апартаменты для себя. Эти люди планируют в нашем квартале именно жить. Мы обратили внимание, что в своем большинстве будущие жители квартала – молодые семьи с детьми, нередко многодетные. И это здорово. Хочется, чтобы квартал был по-настоящему живым и теплым, чтобы в нем звучали детские голоса. Если семей в ONLY будет еще больше, мы будем только рады.
Инвесторов, покупающих наши апартаменты для сдачи в аренду или перепродажи, очень мало. Мы намеренно не делаем в своих коммуникациях с потенциальными клиентами акцента на инвестиционных выгодах наших апартаментов, хотя они, безусловно, есть.
Какие тренды появятся в ближайшие годы на рынке апартаментов?
Думаю, через 10 лет продажа апартаментов, да и квартир, в бетоне скорее будет исключением, нежели квартиры или апартаменты с отделкой. Настолько цифры говорят сами за себя. Даже в элитном классе скорее всего не останется предложения без отделки. Я убежден, что уже сейчас добиться успеха – сделать качественный проект, который будет пользоваться спросом, можно только с таким, что называется, бескомпромиссным подходом. А уж в будущем и тем более.
Еще один тренд, который тоже, по нашим наблюдениям, будет набирать силу – квартиры бизнес-класса с готовыми планировками. Покупатели сегодня в этом вопросе также проявляют определенный прагматизм.
Что же касается прогнозов по рынку в целом, честно говоря, не хотелось бы углубляться в какие-то теоретические рассуждения. Мы все-таки практики, теории нам интересны только в их реализации. Мы строим объекты, следуя той идее, которую реализуем из проекта в проект – создать пространство, в котором его обитателям будет максимально комфортно с первой минуты пребывания. Именно поэтому мы всегда единовременно делаем один проект. А в какую сторону будет меняться мир и рынок с ним дальше, как жить в нем и работать, мы будем думать, когда начнем работать над нашим следующим проектом.
Жизнь дорожает, усложняется, но продолжается. Как показывает опыт, несмотря на все перипетии, покупатели, хотя и становятся осторожнее, но от приобретений все равно не отказываются. Продажи идут. На рынке уже целый ряд жилых проектов, в следующем году появятся новые. И это, безусловно, придаст определенный импульс работе на рынке, хотя поскольку конкурентная среда станет более плотной. Новые вызовы – новые решения. Будем строить и жить!
Дата публикации 04 мая 2018
