Яна Сосорева, заместитель генерального директора «Самолет Девелопмент», рассказала порталу Novostroy-M.ru, в чем уникальность подхода компании, как удается строго соблюдать заявленные сроки строительства и за четыре года выйти на второе место по объемам реализации в Московском регионе.
Говорят, что спрос сильно просел, цены в Москве и области сравнялись, и покупатель, видя это, выбирает столицу.
Москва однозначно дороже, но надо сказать, что со второй половины 2015 года и в Москве, и в области было выведено в реализацию много площадок. На рынок вышло сразу большое количество объектов, за счет большого увеличения предложений произошла ценовая коррекция, и спрос сейчас смещается, конечно, ближе к Москве. В Подмосковье дальше 15 км от МКАД жилье плохо продается, дальше 20 км – еще хуже.
То есть преждевременно говорить, что ситуация со спросом в области катастрофическая?
О катастрофе речь, конечно, не идет, квартиры как покупали, так и продолжают покупать. После отмены льготной ипотеки многие застройщики сами компенсировали клиентам 1-2% по ипотечной ставке, что выровняло ситуацию на рынке, потом банки снизили ставку – все это говорит о тенденции к снижению процентной ставки, что подкрепляется заявлением премьер-министра о возможности ипотеки под 6-7%. Если это произойдет, спрос в области может даже вырасти: покупатели, которые раньше не решались брать кредит, видят, что сейчас это выгодно. Средний возраст покупателя у нас около 37 лет, если ипотека еще подешевеет, возможно, что и ипотечный покупатель помолодеет.
Какова доля ипотечных сделок?
Сегодня это 60-70%. Ипотечный платеж перестал быть какой-то критичной суммой, 10-11 тысяч рублей в месяц – это довольно комфортный платеж, который не сильно сказывается на бюджете. Такую сумму человек не воспринимает как ярмо, как что-то неподъемное, сегодня ипотека воспринимается как естественная часть жизни. Если сравнивать с арендой жилья, ипотека гораздо выгоднее.
Рассрочка не очень популярна?
По рассрочке получается большая ежемесячная нагрузка. Если взять ту же студию стоимостью 1,9 млн рублей, при первоначальном взносе в 500 тысяч ипотечный платеж составит 10 900. Рассрочка дольше срока строительства не выдается, то есть выплатить всю сумму надо примерно за год. Если остаток – 1,4 млн разделить на год, то получается по 100 тысяч в месяц. Это гораздо сложнее, поэтому доля рассрочки в наших проектах составляет около 5%.
С кредитной историей покупателей все понятно, а ваше решение строить без кредитов – это принципиальная политика компании?
Да, где возможно избежать кредитов, мы это делаем. Проекты запускаем на собственные средства, а потом уже открываем продажи, привлекаем деньги дольщиков. Кредиты – дорогое удовольствие, наша задача сделать цену квадратного метра доступной для населения. Мы нацелены на недвижимость массового сегмента, т.е. на большую аудиторию покупателей: чем доступнее жилье – тем большие объемы продаж мы можем осуществить.
Есть мнение, будто вы продаете новостройки чуть ли не на грани себестоимости. Это так?
Нет, это было бы тупиком для компании. Каждый проект просчитывается заранее, расписывается максимально точно и подробно с поправкой на все кризисы, причем в разрезе одного года, т.е. в краткосрочной перспективе, и от трех до пяти лет – в долгосрочной перспективе. Проекты у нас достаточно масштабные. Например, «Пригород Лесное» – почти 3,5 млн кв. м, он рассчитан на 10 лет. Во все проекты прибыль заложена изначально, иначе было бы неинтересно работать.
Цены падают и в Москве, и в Подмосковье. Вы учитываете это как-то при формировании ценовой политики?
Я не могу сказать, что цены сильно падают. Они снижаются, но это связано скорее с уменьшением площадей, т.е. с оптимизацией. Второй момент – это низкие цены на этапе вывода проектов в продажу. К тому же оптимизация затрат, связанных со строительством, положительно отражается на ценах. Наша компания выбрала разумное соотношение цены и качества, которое мы можем предлагать рынку с максимально доступным порогом входа.
В процессе строительства на сколько процентов растет цена жилья?
Рост составляет около 30%. Мы начинаем продавать условно с 70 тысяч рублей за кв. метр, а заканчиваем продажи скажем на 100 тысячах. Даже если сравнивать с депозитом, то купить квартиру все равно выгоднее: срок строительства у нас составляет 15 месяцев, с вводом в эксплуатацию и с выдачей ключей получится 16-17 месяцев. Иными словами, купив недвижимость по 70 тысяч рублей за кв. метр, можно 30% заработать всего за 1,5 года, т.е. это примерно 13-15% годовых.
Расскажите, как вы выбираете земельные участки в Подмосковье?
Местоположение – это решающий фактор, важна близость к выездным трассам, чтобы у будущих жителей был доступ к рабочим местам, к Москве. Мы выезжаем на каждую площадку, смотрим, оцениваем, если есть ж/д станция недалеко – это неоспоримое преимущество.
То есть, чтобы купить квартиру в одном из ваших комплексов, не надо быть автовладельцем?
Везде есть общественный транспорт. В «Люберцах» недалеко находится станция метро, в конце 2019 года там откроется станция «Некрасовка», до которой от нашего проекта получается меньше 2 км. В ЖК «Пригород Лесное» нет метро, но хорошо развита сеть общественного транспорта, от МКАД 4 км, а до станции метро «Домодедовская» 5-6 км.
ЖК Люберцы 2017
Вы и дальше планируете строить преимущественно в Подмосковье?
Наш проект «Внуково» расположен в Новой Москве, там у людей будет московская прописка, проект «Остафьево» тоже в Новой Москве. Мы прорабатываем очень много локаций, все зависит от привлекательности самой площадки, поэтому неважно, в области она или в Новой Москве.
То есть даже в Подмосковье сегодня есть интересные площадки?
Все зависит от локации и от грамотно выбранной модели. И в области можно построить интересный проект, который будет востребован и успешен.
Я так понимаю, планов громадье? Есть цель выйти на первое место по Московскому региону?
У нас пока не так много площадок, но мы стремимся их наращивать, не теряя при этом в качестве возводимого жилья. Рынок насыщен предложениями, каждый девелопер борется за покупателя, поэтому просто построить что-то – уже мало, надо улучшать качественные характеристики от проекта к проекту. Для покупателя такая высокая конкуренция на рынке – только плюс. Пока мы справляемся с поставленными целями и завоевываем доверие покупателей, подтверждение тому – второе место по объемам реализации среди застройщиков Московского региона. Интересных площадок в Подмосковье еще достаточно, думаю, объекты продолжат выходить на рынок в ближайшие год-два теми же темпами, что и сегодня, что позволит стремиться и к первому месту, почему бы нет?
Яна, на фоне такого старта, какой вы показали за 4 года, вдруг выходит новость о продаже компании «Самолет Девелопмент»…
Слухи о продаже – это неправда. Наш генеральный директор, Игорь Викторович Евтушевский, ранее озвучивал нашу позицию и подробно объяснял, почему компанию сейчас невыгодно продавать: потому что она на росте, через год-два будет стоить еще дороже. Поэтому делать это сейчас просто бессмысленно. Однако несмотря на то, что информация о продаже была основана на слухах, известное информагентство все равно ее опубликовало.
На сегодняшний день «Самолет Девелопмент» на 12 месте в ТОП 200 застройщиков России. Мы активно набираем земельные площадки, в конце этого года компания выводит проект в Остафьево, который был ранее заявлен, – это проект на 6 миллионов кв. м, «Томилино» в общей сложности на 950 тысяч кв.м, опять же по Путилково сделка недавно совершилась, там порядка миллиона кв.м – объемы говорят сами за себя. Конечно, продавать компанию в стадии активного роста никто не будет.
К тому же, эта новость абсурдна по самой своей структуре: в ней опровергают так называемую «покупку» оба возможных участника сделки, а написано все на основе неназванных источников. Никакой конкретики материал не несет, лишь громкий заголовок, ничем не подкрепленный. Наша позиция заключается в том, что если хотя бы один участник сделки опровергает информацию, то журналистам, по крайней мере, необходимо тщательно проверять достоверность источников.
Возможно, этой новостью пытались сорвать какую-то сделку?
Сделка по Путилково не сорвалась, она шла своим чередом. Переговоры велись достаточно долго, примерно год, поэтому это точно никак не связано. Сказать, что этот материал был опубликован, чтобы сорвать сделку по Путилково, нельзя еще и потому, что это не тот уровень материала, чтобы оказать влияние на сделку. Мне кажется, это просто совпадение.
Не могу не спросить, как вам работается с измененным 214-ФЗ, поправки к которому вызвали большой ропот среди девелоперов?
Мое личное мнение, что все эти законодательные изменения ведут к укрупнению застройщиков, к повышению их надежности. Взять хотя бы новые требования, предъявляемые к величине уставного капитала, - чем меньше будет мелких ненадежных застройщиков, тем лучше для покупателя, тем меньше будет обманутых дольщиков, и это правильно. На 2-3 месяца увеличился срок получения исходно-разрешительной документации на стройку, немного удлинился срок вывода проекта в реализацию с момента получения разрешения на строительство, то есть для девелопера сроки по выводу проекта и оформлению всей документации увеличились от двух до четырех месяцев.
То есть в целом эти поправки сегодня работают, как власти и предполагали изначально?
Да, они уже работают, часть добавилась с 1 июля (требования к уставному капиталу застройщиков – прим. ред.).
Почему вы строите монолитные дома, а не панельные, ведь они гораздо быстрее собираются?
Монолитное домостроение – это лучшее, что можно предложить для строительства качественного жилья. Как я уже говорила, мы строим дом за 15 месяцев, и это включая работы по отделке квартир, темпы возведения – этаж в неделю. Срок службы панельного дома – 50 лет, монолитного – около 300 лет. Вы, наверное, наблюдали, что происходит с панельными домами уже через 5 лет? Фасады облезают, швы текут, когда на улице идет дождь, с монолитными домами такого не происходит, потому что стены литые и их ширина полметра, плюс звукоизоляция в монолитных домах лучше. Именно поэтому люди в нашем климате воспринимают их как нечто более долговечное, в отличие от панельного домостроения.
Сейчас активно борются с мнением, что панельное жилье – некачественное.
Посмотрите на состояние панельного и монолитного домов лет через пять после сдачи – и разница для вас будет очевидна. А если мы возьмем 10-летний срок, то разница будет еще более заметной. Панельное жилье уступает монолитному по качественным характеристикам, поэтому мы строим монолитное жилье, за которое не будет стыдно и через 50 лет.
Вы не планируете привлекать к сотрудничеству архитекторов? Это сейчас популярный тренд у девелоперов.
Проект квартала «Спутник» как раз разрабатывали крупнейшие архитектурные бюро Москвы. Первый пусковой комплекс проектировало Архитектурное бюро Остоженка, второй пусковой комплекс – ТПО «Резерв». Мы хотели видеть современный дизайн динамичного квартала для жизни – и мы его получили. Понимаете, можно до бесконечности совершенствовать вензеля на фасадах, но в период эксплуатации нужно будет следить и за фасадами, и ухаживать за небанальными дорожками во дворе. Мы стараемся дать нашим покупателям ту комфортную золотую середину, которая в дальнейшем не повлечет излишние затраты. Вместе с тем жители будут выходить во двор и каждый раз видеть хорошие игровые комплексы, радоваться, что их дети ходят не в типовой детский сад, а в современный, яркий и красивый. Например, мало кто из застройщиков позволяет себе строить большие беседки на территориях садиков, потому что, как правило, она максимально сжата, а мы – строим. Это создает комфортную среду обитания для детей и не сказывается на платежах за обслуживание: в основе баланс, который дает комфорт без излишеств. Мы не считаем правильным утяжелять наши проекты избыточными элементами, которые потом новоселам будут в тягость, поэтому строим продуманные жилые комплексы.
Почему вы продаете квартиры с отделкой? Не с чистовой, не с предчистовой, а с полной отделкой?
Для нас очень важно, чтобы люди изначально жили в достойных условиях. Квартира с отделкой – это и дешевле, и легче для покупателя, рынок движется от полуфабрикатов к полноценному продукту. Заехал – и живи. Никаких бесконечных ремонтов ни на вашей площади, ни у соседа. Кроме того, на нашу отделку действует год гарантии: если у вас возник какой-то вопрос, можно обратиться в УК и решить его.
В квартале «Спутник» вы продаете не квартиры, а апартаменты. Сегодня этот формат уже всем понятен?
Предрассудки по поводу апартаментов развеяны не до конца, но на мой взгляд минусов у апартаментов нет вообще. Оформить временную регистрацию в апартаментах можно, как и в квартире постоянную, только временную нужно продлевать раз в 5 лет. Можно пользоваться теми же поликлиниками, садами, школами.
Но по остаточному принципу?
В «Спутнике» предусмотрена своя инфраструктура, так что у жителей будет к ней полноценный доступ. В этом проекте будут муниципальные сады и школы по городским тарифам. Второй момент - по поводу налогов и коммуналки. Коммунальные услуги будут дороже только те, что предоставляют Мосводоканал и Мосэнерго: плюс 18% НДС к тем суммам, которые набегут по счетчику, то есть на 100-200 рублей в месяц придется платить больше. Кадастровая стоимость у апартаментов вдвое ниже, то есть налог на имущество тоже ниже в два раза, так что более высокие коммунальные платежи будут компенсироваться за счет более низкого налога. Мы рассчитывали кадастровую стоимость апартаментов и квартир на примере Одинцовского, Мытищинского и Красногорского районов. В плане налогообложения покупать апартаменты гораздо выгоднее. К тому же, они на 15-20% дешевле квартир. То есть за те же деньги покупатель может позволить себе приобрести жилье с еще одной комнатой или с дополнительными 20% площади, условно говоря не 40 кв. метров, а 60.
Прогноз на рынке у апартаментов хороший?
Я считаю, что да. В Подмосковье в меньшей степени, но в Москве доля апартаментов будет расти. Мы надеемся, что люди вскоре их «распробуют». Например, средняя цена в нашем «Спутнике» 85 тыс. рублей за кв. метр, а в Строгино через дорогу – 160-200 тыс. рублей за кв. метр. Цифры говорят сами за себя.
Покупают апартаменты в основном москвичи, у которых уже есть прописка?
Да, покупатели – преимущественно москвичи (70%) и люди из Подмосковья, доля региональных покупателей очень мала. Много клиентов из Строгино, они привязаны к локации, но недвижимость в их районе дороже, а покупая ее в нашем проекте, они не только экономят, но и сохраняют все преимущества своего района: выезд на МКАД рядом, до метро «Строгино» 2,5 км, Новая Рига – вылетная трасса, при этом рядом бухта, пляж, лесопарк. Проектом предусмотрены не только детсады и школы, как я говорила выше, рядом будем строить офисные здания, у жителей появится возможность устроиться там на работу.
Как изменился за последнее время ваш покупатель?
Покупатель стал более требовательным – это факт. Ему важна инфраструктура: детские сады, школы, возросли также требования к архитектуре. Если раньше покупатели квартир в экономклассе не обращали внимание на внешний вид зданий, им было за счастье просто купить квартиру и заселиться, то сегодня эстетика зданий важна. Вскоре у нас выйдет новый проект в Остафьево, он будет исполнен в классическом архитектурном стиле. Мы хотим строить красивые дома.
Изменились также покупательские предпочтения относительно планировок, и мы это учитываем. В «Люберцах», к примеру, мы запроектировали квартиры с окном в ванной, но главное – стараемся делать максимально полезной площадь квартиры, не проектировать жилье с холлами по 10 кв. м, если там маленькие спальни. Делаем более просторными кухни, совмещаем кухню со столовой, внедряем евроформат, который становится все более популярным. У нас есть двухкомнатные квартиры по 42 кв. м, где две небольшие спальни и большая гостиная-кухня, что очень удобно. На кухне люди проводят много времени, приятнее проводить его в просторном помещении.
Что сейчас самое важное для покупателя – дороги, инфраструктура, цена?
Цена – это первое, о чем спрашивают, это на сегодняшний день решающий момент для покупателя. Причем важна стоимость не квадратного метра, а лота в целом. Если квартира, например, стоит 1,9 млн рублей с отделкой, как в ЖК «Пригород Лесное», то покупатель понимает, что 500 тысяч он накопит на первоначальный взнос, а остальную сумму можно взять в кредит на 15 лет и выплачивать по 10 900 рублей в месяц - мы рассчитывали ежемесячные ипотечные платежи на примере наших проектов. И все – живешь в своей квартире с отделкой.
На втором месте по приоритетам клиентов – транспортная доступность, на третьем – инфраструктура. Причем отмечу, что в последнее время люди все больше обращают внимание на наличие садов и школ в жилом комплексе.
Кто ваши основные покупатели: москвичи, люди из области, приезжие?
Пример жилых комплексов «Люберцы» и «Пригород Лесное» показывает, что доля региональных покупателей в 2015 году была 15-17%, а к концу 2016 года она выросла до 20%. Около 70% - это москвичи.
Как бы вы охарактеризовали финансовую грамотность современных покупателей? Они приходят в офис продаж – читают договор? Спрашивают разрешительную документацию?
Да, читают и смотрят документы. Раньше каждый второй приходил с юристом, с риэлтором, а сегодня никто не нуждается в сопровождении экспертов. Все сами понимают, какие документы надо смотреть, на какие пункты в ДДУ особенно обратить внимание: сроки оплаты, сроки сдачи, сроки передачи квартиры, выдачи ключей, описание в приложении отделки квартиры – вот это все люди читают внимательно. Портрет покупателя в этом плане сильно изменился, люди стали и финансово, и юридически более грамотными. Сама сделка сегодня очень прозрачна: вот проектная декларация, вот разрешение на строительство, вот сама стройка, вот договор долевого участия, вот квартира. Все.
Дата публикации 04 июля 2017
