Александр Кудряшов, директор по развитию Группы компаний «Садовое кольцо», рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, как избежать появления в Подмосковье второй Павшинской поймы и почему люди покупают квартиры в новостройках Красногорска, зная о проблемах с транспортом и социальной инфраструктурой.
Александр, пожалуй, как и у любого другого города Подмосковья, у Красногорска есть определенные проблемы. Какие из них вы считаете наиболее серьезными?
Проблема транспортной доступности. Можно, конечно, сказать, что это проблема не только Красногорска, она есть практически везде на территории Москвы и Московской области, но мы строим только в Красногорске, и нас она волнует, прежде всего, как фактор, влияющий на город и наш бизнес. Если не предоставить нормальные условия для проезда, подъезда и хранения автомобиля, объект будет просто не интересен покупателям. И компания очень заинтересована в реализации всех запланированных мероприятий по изменению ситуации. Поэтому мы готовы вкладывать в это средства, о чем уведомили власти. Очень надеемся, что участие частных инвестиций в проектировании развязки Волоколамского и Ильинского шоссе, в развитии транспортно-пересадочного узла «Павшино» будет способствовать оперативной реализации этих проектов. Кроме того, проектом «Квартал Тетрис» предусмотрена организация подъездных автодорог, которые могу быть использованы в дальнейшем и для строительства развязки.
Еще одна проблема Красногорска – Павшинская пойма, территория застройки, при упоминании которой вздрагивают все: жители города, действующая власть и застройщики. Мы – компания, которая никогда не строилась в Павшинской пойме, и, тем не менее, принимаем на себя не только репутационные последствия – наш объект «Квартал Молодежный» стоит по соседству с микрорайоном и постоянно упоминается в связи с новостройками поймы, хотя не связан с ней ни исторически, ни территориально, ни инфраструктурно. Вследствие печального опыта Павшинской поймы, по каждому своему проекту мы несем больше социальных обременений, чем, скажем, предписано нормативами. То есть, другие застройщики Красногорска отчасти возмещают тот урон, который нанесла эта застройка.
Какие пути решения этих проблем считаете оптимальными?
Для того чтобы решить имеющиеся проблемы, требуется не только грамотное управление, но и время. Некоторые результаты уже есть. По данным Росстата, Красногорск занимает 55 место в рейтинге городов по числу детей, стоящих на учете для определения в дошкольные образовательные учреждения (на первом месте по самому большому числу детей в очереди – Москва). Но без частных инвестиций процесс восполнения транспортной и социальной инфраструктуры займет гораздо больше времени. И мы, как компания, которая связывает свое будущее именно с Красногорском и планирует остаться в городе надолго, готовы вкладываться в их решение.
Кроме того, нужно максимально широкое общественное обсуждение перспектив развития города. В Красногорске много активных и толковых жителей, которые нередко предлагают здравые решения. Есть хорошие модели, которые в других государствах действуют больше 100 лет, и, к счастью, уже пришли к нам: это и государственно-частное партнерство, и фонды местных сообществ. Их не надо бояться или стесняться развивать. Взаимодействие государства, бизнеса и общества подразумевает обмен идеями и ресурсами (не только материальными).
Местные жители выступали против вашего проекта – Квартала «Тетрис». Среди причин – высокая этажность, увеличение нагрузки на социальную и транспортную инфраструктуру. Каково ваше видение ситуации? Действительно ли стоит так беспокоиться?
Не местные жители выступают против проекта, а инициативная группа, с которой мы готовы обсуждать проект, более того, компания всегда открыта к конструктивному обсуждению любых вопросов и информированию общественности о планах, а также о причинах тех или иных решений.
Критика проекта основывается на утверждении, что принятые по нему решения не законны. Это не так. Проект соответствует закону.
Например, относительно этажности – 28 и 32 этажа. В настоящее время вопрос этажности регулируется Постановлением Правительства Московской области № 491/20 от 24.06.2014 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Московской области». Согласно этому документу, установлено ограничение этажности в 17 этажей. Превышение этажности допускается в определенных документом случаях по решению Градостроительного совета. Так, исключение разрешается, если застройщик взял на себя следующие обязательства: обеспечения переселения граждан из аварийного и ветхого жилья; строительства зданий и сооружений религиозного назначения; создания многофункциональных комплексов жилого, административного, общественно-делового и производственного назначения. Все эти условия компанией соблюдены. Градсовет Московской области рассмотрел экономику проекта и, руководствуясь Постановлением, его одобрил. Безусловно, можно этот же объем жилья разместить на меньшем количестве этажей, увеличив плотность застройки. Но это очень существенно сократит место для жизни, прогулок, отдыха, не оставит возможности для организации зеленых зон, дополнительных площадок и т. д.
Согласно договору между городом и застройщиком, «Садовое кольцо» в рамках проекта «Квартал Тетрис» взяло на себя ряд обязательств: во-первых, расселить поселок МПС, то есть, передать Красногорску не менее 2400 кв. м жилой площади (это по нормативам, а по факту мы передали 2700); во-вторых, построить и передать городу сети водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, телефонизации, а также все вновь построенные и реконструированные объекты инженерной инфраструктуры и 206 машиномест.
То же самое касается и социальной инфраструктуры. Власти предъявляют к ее наполнению и объему серьезные требования, накладывая на застройщика все больше обязательств. И с точки зрения управления субъектом это абсолютно правильно. Но застройщик несет дополнительные расходы, и чтобы сохранить рентабельность проекта, он увеличивает этажность жилых домов, а руководство области этот шаг согласовывает. Надо понимать, что это компромисс, а не каприз застройщика, потому что тянуть дома вверх вовсе не в его интересах. Себестоимость строительства квадратного метра свыше 17 этажей растет в геометрической прогрессии. Поэтому сохранить минимальную этажность для застройщика – гораздо более выгодно и технически, и финансово.
Также среди обязательств любого застройщика – обеспечение проекта определенным количеством постоянных и гостевых машиномест. На первый взгляд, здесь присутствует обоюдный интерес власти и бизнеса: город решает проблемы со стихийной парковкой, а застройщик компенсирует свои затраты от продажи постоянных машиномест. Однако в реальности жители не спешат их покупать или арендовать. Но земля не бывает бесплатной, за нее обязательно кто-то платит: либо город, либо физлицо. Экономика наших городов, к сожалению, пока еще не в состоянии потянуть оплату земли под парковки.
А что с другим вашим проектом – ЖК «Молодежный»? При его реализации подобных проблем с местными жителями не было?
Нет, хотя негативный опыт застройки Павшинской поймы сказывался и на нем: квартал соседствует с поймой, хотя инфраструктурно никак с ней не связан. И, тем не менее, проект «Молодежный» является очень успешным. В нем удалось объединить цены эконом-класса с уровнем жилья комфорт-класса. Это уникальный результат, мало какой объект может похвастаться тем, что в ценовом сегменте 2,5-3 млн руб. за квартиру в ближайшем Подмосковье жителям доступны закрытый охраняемый двор, система видеонаблюдения, подземный паркинг, куда спускается лифт. Созданы все условия, чтобы не страшно было отпустить детей погулять во дворе – это редкость. Также «Садовое кольцо» ставило перед собой задачу создать комфортную среду для повседневной жизни, для быта. Для ее решения предусмотрен небольшой торговый центр, попасть в который из ряда домов можно также не выходя на улицу, и в котором представлен весь спектр бытовых услуг.
Красногорск уже имеет один весьма печальный опыт – Павшинскую пойму, где серьезные проблемы с инфраструктурой. Каким образом в будущем можно избежать повторения ситуации?
Город Красногорск, равно как и все Подмосковье, очень долгое время развивался, скажем прямо, в соответствии с «законами 90-х годов», когда и у власти, и у частного бизнеса, и у потребителей были совершенно иные принципы управления и запросы. Ключевым вектором этого развития стало получение быстрой выгоды. Построил-продал-заработал, купил-перепродал-заработал. Гарантии для покупателей и требования к застройщикам были минимальными. Как результат – обманутые дольщики, дефицит социальной и транспортной инфраструктуры.
Павшинская пойма, став ярким антипримером, привела к появлению высоких нормативных требований к застройщикам. Руководством области и Красногорска прописаны жесткие нормативы, сформирован большой пакет ограничений и обязательств, которые девелоперы уже не могут игнорировать.
Возможно, без этого антипримера еще не скоро были бы приняты меры по недопущению в будущем подобных ситуаций.
При проектировании своих жилых комплексов вы учитывали ошибки, совершенные девелоперами в Красногорске, или опирались лишь на собственный опыт? Что это за ошибки?
Анализировать любой опыт – это нормально. Чужой негативный опыт приходится еще и устранять. Например, участие «Садового кольца» в финансировании строительства моста от станции метро «Мякинино» в Павшинскую пойму, хотя там нет наших объектов. Кстати, учитывая плотность ее застройки, проектируемую сегодня развязку Волоколамского и Ильинского шоссе должны были бы построить уже тогда, во время освоения района. Однако этого не произошло, и теперь «Садовое кольцо» вкладывает средства в проектирование проекта. При расчете необходимого объема инфраструктуры собственного объекта также учитываются последствия предыдущей застройки. Соответственно, все это закладывается в проект: увеличивается доля нежилых площадей, строятся объекты коммунального хозяйства и т.д.
Почему люди, зная о проблемах с загруженностью дорог и нехваткой «социалки», все равно покупают жилье в Красногорске?
Покупка недвижимости – это инвестиция, которую человек делает 1-2 раза в жизни. Красногорск уверенно развивается, здесь есть все для комфортной жизни, учебы, работы, детского и взрослого досуга, достаточное количество спортивных объектов, культурная жизнь. Плюс, конечно, большую роль играет близость к столице и ее транспортная доступность при относительно низкой стоимости жилья, причем представлен довольно широкий спектр цен и уровня квартир. Есть железнодорожное сообщение, решаются проблемы с загруженностью автодорог, есть свободный доступ к столичному метрополитену. Строятся и открываются сады, школы. Через мост – «Крокус», это и магазины, и выставочный комплекс, и концертный зал. Эта территория продолжает развиваться, что расширяет возможности трудоустройства и проведения досуга.
В ряду подмосковных городов Красногорск – один из центров, к которым приковано внимание властей и инвесторов. И этот город обязательно будет развиваться. Покупатели это понимают.
Если недовольство жителей уже сейчас дошло до того, что они пишут письма президенту, жалуются в СМИ, то что будет дальше, когда строящиеся объекты сдадут в эксплуатацию и количество жителей возрастет? Не обернется ли ситуация социальным взрывом и как его предотвратить?
Эти обращения не являются социально ориентированными и не отражают интересов жителей. Они носят характер политических актов. Вот как отставка губернатора приведет к строительству развязки? Или как она решит проблему дефицита инфраструктуры в Павшинской пойме? Разве Воробьев застраивал Павшинскую пойму? Больше того, смена руководства на неопределенное время поставит точку в вопросе развития Московской области. Именно при нынешней власти были приняты документы, регулирующие правила развития территорий, нормы застройки. Именно при нынешней власти ужесточились требования к застройщикам, что позволило рынку очиститься от фирм-однодневок. Сегодня мы наблюдаем, как Московская область становится самодостаточным регионом, в котором можно и жить, и работать. И поэтому Подмосковье так востребовано у застройщиков. Если бы они не видели экономических перспектив развития региона, то не вкладывали в регион столько денег.
Читайте также:
Блиц-опрос: Квартал «Тетрис» – нужен ли Красногорску еще один масштабный проект
Дата публикации 30 июля 2015
