Ситуация на рынке жилья стабилизируется. Одновременно меняется портрет покупателя, который старается вкладываться в жилые кластеры, инвестируя таким образом в будущее своей семьи. Владимир Щекин, владелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера RDD), называет таких клиентов «социальными инвесторами» и рассказывает о других тенденциях рынка новостроек в 2023 году.
– Как бы вы описали тренды на рынке недвижимости в целом и на рынке новостроек Московского региона в частности? Если коротко попытаться обрисовать картинку крупными мазками – каким был первый квартал 2023 года?
– Я расскажу о Новой Москве, потому что этот рынок стал довольно большим для московского региона и показательным с точки зрения динамики. Помимо этого, наша компания реализует здесь проект RDD (Russian Design District), и мы видим ситуацию «на земле». В целом первый квартал был, конечно, тревожным, прежде всего потому, что вопреки многолетнему тренду количество сделок, заключённых в феврале, сократилось по сравнению с январём. Обычно люди возвращаются с январских каникул и активнее приобретают жильё, а в 2023 году было наоборот. И с этой точки зрения все ожидали, чем же обернётся март.
Мы прогнозировали, что в марте ситуация улучшится, и это произошло. В целом в годовом измерении количество сделок в Новой Москве в первом квартале 2023 года оказалось на 40% ниже, чем первом квартале 2022 года. Однако надо понимать, что в 2022 году в марте был резкий всплеск инвестиционных сделок, поэтому мы имеем дело с эффектом высокой базы. Если же мы сравним первый квартал 2023 года и первый квартал 2020, то теперь спрос в Новой Москве на строящееся жильё оказался только на 12% ниже.
– Что сейчас происходит с предложением на рынке новостроек? Президент недавно сказал о затоваривании. Насколько оно ярко выражено на рынке Московского региона?
– Действительно, признаки затоваривания на рынке новостроек есть. В Новой Москве в марте застройщики продавали порядка 18,5 тыс. квартир. Если мы сравним мартовский показатель с аналогичным месяцем 2022 года, то увидим, что тогда в продаже было всего 11,3 тыс. квартир. То есть за год предложение увеличилось на 64%. Однако с ноября 2022 года текущий уровень предложения (18,5 тыс.) не меняется. Впрочем, считать это затовариванием можно только на фоне низкого спроса, и если покупатели будут активнее, то рынок абсорбирует эти объёмы предложения.
– То же самое хотелось бы понять про спрос, который сильно просел. Есть мнение, что люди сейчас не доверяют девелоперам и не готовы вкладывать деньги в стройку на 1,5-2 года. Так ли это или нет?
– На мой взгляд, говорить о недоверии к девелоперам нет оснований. Наоборот, рынок новостроек в последние три года показал себя довольно устойчивым в условиях пандемии и давления со стороны западных стран. Более того, мы наблюдали инвестиционные всплески в этот период, то есть при неопределенности россияне вкладываются в недвижимость.
Поэтому покупатели скорее относятся с тревогой к личным перспективам в текущих условиях, которые не позволяют им планировать дорогостоящие покупки, такие как жильё. То есть это недоверие скорее к экономической ситуации в целом, чем непосредственно к застройщикам.
– Что происходит с ценами на новостройки, особенно на фоне огромных скидок? Можно ли уже говорить о стагнации на рынке? Или о том, что строящееся жилье дешевеет? Или пока такие скидки предоставляются только на квартиры, скажем так, не очень ликвидные?
– Цены на новостройки стабилизировались. С июля 2022 по март 2023 принципиально средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы не менялась и варьировалась от 225 тыс. до 228 тыс. рублей, а в марте она составила 226 тыс. руб. за 1 кв. метр. Скидки, конечно, застройщиками практикуются, но нельзя сказать, что они достигают каких-то небывалых размеров. Во всяком случае, эти акции не становятся постоянными и полномасштабными: эпизодически девелоперы предлагают большие скидки, но на ограниченное предложение квартир. Например, в марте мы запускали акцию: скидка 20% на новый объем квартир в нашем кластере RDD.
– Пару слов о клиенте. Какой он сейчас? Долго ли думает, просит ли дисконт? Большой ли? Или что-то другое? Изменились ли покупательские предпочтения? Что на первых позициях при выборе квартиры в новостройке у клиентов?
– Покупатели превращаются в инвесторов, причем в инвесторов не столько коммерческих, сколько в социальных. Они рассматривают покупку жилья как вложение в будущее семьи и детей. Соответственно, выбирают такие проекты, в которых потенциал человека может раскрыться наилучшим образом, чтобы ребенок получил лучшее воспитание, физическую подготовку, интеллектуальное развитие, экологически чистую среду. Цель инвестиции – вырастить успешного человека, который сможет обеспечить сам себя и свою семью уже в следующем поколении. Фактически социальные инвесторы предъявляют запрос на нашу систему жилых кластеров.
В частности, в составе жилого кластера RDD откроется Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Центр художественной гимнастики Ирины Винер, школа «Путь к успеху», в составе которой есть даже детский бизнес-инкубатор, где ребята получают первый предпринимательский опыт. Всё это в окружении 9 гектаров Десеновского лесопарка. То есть в жилом кластере идёт подготовка успешного человека будущего, и именно в это готовы вкладываться покупатели.
– Как сейчас обстоят дела с ипотекой от застройщиков, с которой яростно борется ЦБ? И нужна ли эта борьба на ваш взгляд?
– Ипотека от застройщиков по-прежнему на рынке есть. Большинство девелоперов в Новой Москве предлагают клиентам варианты кредитов со сниженными ставками. В нашем проекте RDD покупатели квартир могут рассчитывать на ипотеку от 3% годовых. За 2022 год клиенты привыкли к «околонулевым» ставкам по кредитам, и сейчас их отсутствие воспринимается болезненно. Есть предположения, что борьба Центробанка с низкими ставками пока преждевременная. Никто не спорит с тем, что это экстраординарная мера поддержки спроса, но сейчас она рынку нужна. Когда ситуация стабилизируется, подход к такому кредитованию можно изменить.
– Какая доля ипотечных продаж в вашем проекте? Какие ипотечные программы работают? Действительно ли IT-ипотека «не выстрелила», тогда как семейная ипотека востребована?
– В наших проектах доля ипотечных сделок составляет от 50% до 70%. Ипотека по-прежнему играет ведущую роль в стимулирование спроса. Впрочем, кредиты для IT-специалистов действительно не стали массовым продуктом. Нужно понимать, что и сама профессия айтишника не такая распространенная, как, допустим, врача или учителя. Поэтому едва ли стоило ожидать, что единичные сделки со специалистами из сферы IT кардинально изменят картину на рынке жилья.
Нужно расширять адресные ипотечные программы, ориентированные на конкретных специалистов, причём на более массовые профессии, как я уже отметил, в бюджетной сфере.
– Расскажите пару слов об отделке как опции на сегодняшнем рынке – насколько она востребована? Насколько популярен white box? Как сильно это сказывается на цене метра? Какой вариант отделки предпочитают клиенты и почему?
– Отделка – это востребованный продукт, но покупатели пока не готовы отказаться от выбора между двумя или тремя опциями готовности. В нашем проекте RDD большинство квартир без отделки. Но в одном из корпусов («Дом Валерия Гергиева»), мы предусмотрели полную отделку, и продажи в этом корпусе ускорились. Однако в целом квартиры с отделкой и без отделки одинаково востребованы покупателями.
– Какие планировочные решения наиболее востребованы у клиентов сегодня? И почему?
– С точки зрения планировок по-прежнему популярными остаются квартиры европейского формата. Как правило, это «евродвушки» и «евротрёшки». Поскольку покупатели в основном семейные, им нравится большое пространство, где собирается вся семья. В кухне-гостиной есть место и для приготовления пищи, и для совместного обеда, и для просмотра телевизора.
– За последний год ситуация в стране и на рынке недвижимости сильно поменялась. Как вы смотрите на этот год? Что бы вы посоветовали потенциальному покупателю квартиры в новостройке?
– Мой главный совет, который я дал бы покупателю квартиры в новостройке, – это искать наиболее ликвидные жилые комплексы. Причем под ликвидностью понимается и архитектура, и благоустройство, и, самое главное, наличие собственной социальной и коммерческой инфраструктуры. Тренд на жизнь в автономном пространстве остаётся мощным, и именно такие квартиры в будущем сохранят актуальность.
Читайте также:
Что такое траншевая ипотека, кому она подходит и в чем ее плюсы и минусы
Черновая отделка квартиры в новостройке: кому подходит такой вариант?
Дата публикации 24 апреля 2023
