Программа реновации, выход на возведение 120 млн квадратных метров жилья в год, «чистка» строительной отрасли от некомпетентных застройщиков — об этом и многом другом говорили на III Ежегодном Форуме РБК «Недвижимость в России». Новострой-М представляет самые яркие мнения экспертов о настоящем и будущем девелопмента в стране.
Про вызовы для отрасли
Алена Дерябина, генеральный директор компании «Дон-Строй Инвест»
Первый вызов — это кадры. У нас катастрофическая нехватка квалифицированных рабочих рук. Та система профтехобразования, которая выпускала кадры раньше, уже отсутствует. На место тех людей не приходит сегодня никто. И если в ближайшие пять–семь лет мы эту систему не восстановим, то рынок через десять лет может столкнуться с проблемой качества объектов.
Второй вызов — отсутствие рынка генерального подряда. Мощные структуры, способные возводить те объемы (120 млн кв. м в год — прим. ред.), о которых заявил президент, можно по пальцам пересчитать. Это связано с отсутствием производственной базы, с отсутствием большого портфеля заказов, с неправильной бизнес-моделью, которая сложилась сегодня на рынке.
Третий вызов — это отсутствие прорывных революционных технологий, которые могли бы существенно сократить сроки строительства. Мы, безусловно, работаем над инновационными технологиями, у компании «Донстрой» по партнерской программе более 100 компаний-производителей, они делятся с нами своими научными разработками, а мы пытаемся их применять. Например, инновационные решения в области вентиляционных систем. В подземном паркинге мы уже можем заменять три системы одной. Это существенно сокращает сроки строительства.
Есть еще вызов, связанный с естественными монополиями: подключение к сетям сегодня — одна большая проблема. И дело не каких-то космических тарифах, а в том, что в этой сфере происходит хроническое невыполнение договорных обязательств. Это отражается на сроках строительства. Решать эту задачу нужно классическим способом — дробить монополиста на конкурирующие организации. Второй вариант — жесткое регулирование и контроль за выполнением договорных условий. Диалог с властью есть, мы работаем над этой проблемой вместе.
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства
И новые стройматериалы нужны, и новые технологии, и BIM-технологии. Сейчас мы приняли решение: со следующего года переходим на экспертизу в BIM-технологиях. Мы начали с себя, нашли и выделили на это деньги, чтобы разработать процедуру и программные продукты. Дальше будем предлагать переходить на BIM технологии всем застройщикам, потому что это не только упрощает и ускоряет строительство, но и дает возможность эксплуатировать здание по системе жизненного цикла. Это совместная большая работа Минстроя с застройщиками: смотреть на проблемы, которые нам мешают. Их нужно снимать в рабочем порядке. В первую очередь, нужно их снимать на уровне законодательства и нормотворчества. У нас много разобщенных документов на региональном и федеральном уровнях, которые в конечном итоге не стыкуются друг с другом. Это мешает работать.
Сегодняшняя система госзакупок не позволяет крупным участникам выигрывать конкурсы, потому что цена — главный критерий. А в стройке главное не цена, а сроки и качество. Тот, кто предлагает дешевле, зачастую не может построить, потом мы с ним год судимся и расторгаем договор. Я подчеркиваю, город — такой же застройщик. У нас те же проблемы, как у любой коммерческой структуры. И, конечно, мы хотим в этой области навести порядок.
Строительный рынок распределен следующим образом: 20–25% это москвичи, 30–80% — жители РФ и лишь около 10% — это иностранцы. Мы увидели, что заработная плата рабочих не позволяет привлекать квалифицированную рабсилу. Тогда мэр принял решение в области госзаказа увеличить заработную плату рабочих на 10%. Мы стали четко понимать, что нам не хватает рабочей силы.
Про возведение 120 млн кв. метров в год
Сергей Рябокобылко, генеральный директор и управляющий партнер Cushman&Wakefield
Этот объем будет перераспределен в область замещения старого жилого фонда, которого очень много в ключевых мегаполисах России. 120 млн кв. м — это порядка двух млн домохозяйств, это всего лишь 5% от общего количества домохозяйств России, это не очень большая цифра. Цифра в 120 млн кв. м не должна пугать. Старый фонд был сформирован в последние 30–35 лет при Советском Союзе. Он уже морально устарел и не соответствует современным нормам. Люди ждут нового жилья.
Алена Дерябина, генеральный директор компании «Дон-Строй Инвест»
Мы способны строить 120 млн кв. метров жилья, Марат Хуснуллин уже сказал, что в полтора раза увеличить объем для Москвы — это точно не проблема. Вопрос — для кого строить столько жилья и какие задачи нам нужно решить, чтобы все это не превратилось в сложный национальный подвиг.
Мы видим, что потребность у населения в улучшении жилищных условий существует. Это факт. У нас сейчас происходит смена поколений. Миллениалы и постмиллениалы, поколение «питеров пенов» — они не желают взрослеть и покидать родительский дом. В Англии 40% этого поколения отказываются покупать жилье, автомобили, потому что не хотят брать на себя ответственность за содержание этого имущества. Они гораздо охотнее тратят деньги на образование и путешествия, чем на аренду жилья.
У нас это поколение вот-вот придет в нашу целевую аудиторию, и я думаю, мы столкнемся с тем, что жилье люди будут не покупать, а брать в долгосрочную аренду. Уже есть такая программа на базе ДОМ.РФ. Однако, что касается спроса на улучшение жилищных условий — он есть. Но есть экономические ограничения, поэтому спрос балансирует на грани финансовых возможностей
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства
Достичь такого результата без объединения усилий властей и застройщиков — невозможно. Нужно идти навстречу друг другу, смотреть, что можно улучшить. При этом все процедуры по согласованию разрешительной документации нужно сокращать. Сегодня от идеи создания до сдачи готового дома площадью, например, 20 тыс. кв. метров (если идти по всем процедурам, которые сегодня существуют), понадобится ровно пять лет.
Если государство хочет строить больше, надо сокращать эти сроки. Мы пытаемся максимально все перевести в электронный вид, сегодня у нас все услуги по поводу получения разрешения на строительство переведены в электронный вид. Но еще очень большой разрыв с сетевыми организациями, нам пока не удалось достичь того, чтобы получать точки подключения ровно в срок — в нужном месте, в нужное время и за нормальные деньги. Тут у нас огромный потенциал.
Про программу реновации
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства
Программа реновации совершенно четко показала, что нам не хватает квалифицированных отделочников. Монолитчиков мы найдем, инженеров найдем, а вот отделочников не хватает. Нам придется пересматривать расценки на их услуги, придется заниматься вместе со средними специальными учебными заведениями созданием обучающих программ. Крупные компании начинают создавать учебные комбинаты и обучающие центры, чтобы реализовать эту задачу. Под такую задачу людей придется учить.
Скорость реализации программы реновации превзошла все наши ожидания. Мы 1 августа 2017 года создали фонд, и у нас уже первые дома по программе реновации переселяются. До конца этого года около 30–32 домов мы хотим уже переселить, освободив тем самым 60–70 старых домов. Почему нам это удалось? Потому что мэр еще два–три года назад, понимая, что программа сноса «несносимых» серий подходит к концу, все равно дал нам поручение формировать определенный задел на будущее.
Мы не знали, как население к этому отнесется. Мы не знали, сможем ли мы на законодательном уровне найти решение, чтобы реализовать эту программу. Но, понимая, что как-то все это нужно решать, мы два–три года назад начали готовиться. К старту мы имели уже в стройке и проектировании под миллион квадратных метров жилья. А когда жители высказали желание улучшить жилищные условия, да нам пришлось что-то перепроектировать, что-то переделать, перестроить. Но у нас уже был 1 млн кв. метров.
Мы тогда работали без выходных — прошли, прочесали территорию всего города метр за метром. И мы нашли 242 свободные площадки. Относительно свободные площадки, на которых можно построить еще 3,5 млн кв. метров. В работе у нас сейчас еще около ста площадок, у них еще потенциал 1,5–2 млн кв. метров. И мы поняли, что стартанем по программе реновации с одного до пяти млн кв. метров. А что такое почти шесть млн кв. метров? Это 30% от всей необходимой площади по программе реновации.
Мы сможем поднять волну переселения, а если нам это удастся, то тогда программа будет неизбежно реализована. Вскоре мы будем планомерно освобождать площадки для 5,6 и даже до 8 млн кв. метров. Это уже гарантия того, что мы эту программу точно реализуем. Так что программа реновации идет хорошими темпами, мы в еженедельном режиме проводим несколько штабов. Я сам лично обязательно провожу один штаб, плюс выезды на площадки по выходным.
Про переход на проектное финансирование
Сергей Рябокобылко, генеральный директор и управляющий партнер Cushman&Wakefield
Коммерческое строительство в целом должно вестись по одним правилам, и переход на проектное финансирование уравняет застройщиков. Банки начнут играть ту роль, которая им выделена, в создании современной недвижимости. В любой стране мира они являются гарантами недвижимости. Банки принимают на себя те риски, которые не должны перекладываться на будущих пользователей жилья, так как они в общей массе не являются квалифицированными инвесторами.
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства
Переход на проектное финансирование — это не только нагрузка на российские банки, это и нагрузка на покупателей. Стоимость денег растет. А в конечном итоге за все платит покупатель. Безусловно, это повлечет определенные сложности. Это приведет к задержкам, к росту цены, но это необходимая мера. Вот как у нас сейчас идет чистка банков — мы видим, что у нас банки сотнями санируются, лопаются, их лишают лицензий. В строительной отрасли происходит то же самое. Наряду со многими профессиональными застройщиками в отрасль приходят и очень много непрофессионалов, некомпетентных людей, которые начинают под реализацию сложных инженерно-технических проектов собирать деньги.
На сколько подорожает жилье — сказать сложно, такие прогнозы сегодня делать нельзя. Но надо понимать, что если сегодня застройщики строят на бесплатные деньги, а завтра станут строить на заемные, то жилье должно подорожать. Это все будет зависеть от финансовой модели, сколько процентов заемных денег будет использовать компания. Но себестоимость строительства изменится, это совершенно точно.
Про обманутых дольщиков и некомпетентных застройщиков
Марат Хуснуллин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства
В Москве проблемы дольщиков как таковой нет. У нас есть проекты, которые затянуты по срокам сдачи в эксплуатацию, но мы решаем это. За последние шесть лет мы решили проблемы 11 тысяч дольщиков, на сегодняшний день у нас в работе около шести тысяч дольщиков, но по всем ним уже приняты решения.
Наверное, самое серьезное решение мэра Собянина, что все крупные проблемные объекты город достроит сам. Это ЖК «Царицыно», это ЖК «Терлецкий парк». По этому объекту Минстрой уже принял решение, объект освобожден от конкурсной передачи по управлению и передан нашему городскому застройщику, который все эти проекты достроит. Вся шумиха по Москве вокруг дольщиков носит исключительно политический характер. Сейчас перед выборами мэра люди пытаются привлечь внимание властей, чтобы решить свои проблемы. Причем проблемы реальных обманутых дольщиков мы действительно решаем, но среди тех, кто больше всего шумит, большинство тех, кто просто на этой теме занимается политическим пиаром.
Много участников этой шумихи, у которых по две–три квартиры. Они вложились в коммерческую недвижимость, например, о ЖК «Царицыно» в основном-то шумят люди, у которых куплены помещения на первых этажах, то есть коммерческие площади, потому что жители-то все получат квартиры. Но закон сегодня защищает только тех, кто покупал жилье. Мы сейчас рассматриваем вариант помощи и для тех, кто покупал и коммерческие площади на первых этажах, но сперва нам надо просчитать экономику проекта. Возможно, мы и в этом вопросе сможем найти решение. Однако сейчас точно сказать я могу лишь одно: все дома будут достроены и все дольщики «Царицыно» получат свои квартиры.
Если проанализировать историю появления обманутых дольщиков в Москве, то можно понять, что реальных мошенников, которые пришли и украли деньги, которые специально открыли юрадреса, чтобы собрать и украсть деньги, на самом деле единицы. В основном проблема в некомпетентности застройщиков. Они неправильно оценили риски, стоимость проекта, его технические возможности, выбрали неверное местоположение для проекта. И в конечном итоге это привело к проблемам, но деньги они уже собрали с людей. Более того, в Москве самое большое число возбужденных дел по застройщикам. Среди застройщиков в Москве арестованы шесть человек. И когда начали разбираться, то обнаружили, что некоторые застройщики намеренно собрали и вывели за границу деньги. Пришло время чистить отрасль. Да, чистка будет болезненной, да будет сложно, но она необходима. И я думаю, что банки понимают, что для них это и новый вызов, но и новые возможности для работы. Они этим переболеют, переживут, перенастроятся и в конечном итоге будут работать.
Читайте также
«Вся верхушка застройщиков находится в зоне финансовой неустойчивости»
«Риски покупателей жилья перекладываются на банки»
Блиц-опрос: чем грозит «скоропостижный» отказ от долевого строительства
«Для регионов реновация в Москве является предметом непонимания и даже зависти»
Спасение обманутых дольщиков – дело рук самих обманутых дольщиков
Дата публикации 25 июня 2018
