Многие развитые страны, заинтересовавшиеся когда-то строительством огромных микрорайонов с высокоэтажными домами, уже отказались от реализации данных проектов. Однако в России такой формат жилья по-прежнему очень востребован, и окраины Москвы и в Подмосковье изобилуют столь масштабными объектами.
Застраивать огромные территории целыми микрорайонами окраины Москвы начали еще в советские годы. В отдельных зданиях были и школы, и поликлиники, причем, на достаточно большом расстоянии друг от друга. Между зданиями было много неблагоустроенных, заброшенных пустырей, так как не хватало мощности и средств, чтобы их освоить. Дороги, теплотрассы и прочие коммуникации требовали немало бюджетных средств и времени на их освоение. Таковы были нормативы строительства периода СССР. Сегодня ситуация иная, поэтому многие специалисты рыка недвижимости отмечают, что данный формат строительства уже устарел.
.jpg "Застраивать огромные территории целыми микрорайонами окраины Москвы начали еще в советские годы")
«В большинстве современных проектов понятия «микрорайон» и «квартал» приобретают новое значение. Под микрорайоном сегодня подразумевается более масштабная застройка домов переменной этажности, под кварталом - малоэтажная компактная застройка»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Между тем, масштабные микрорайоны с домами высотой свыше 15 этажей актуальны по сей день. Строятся эти высотки для того, чтобы обеспечить большую плотность застройки и минимизировать расходы на подведение инженерных сетей и дорог. А существующий спрос на жилье, в свою очередь, способен поглотить возводимые квадратные метры.
По словам председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, высотность домов в 17 этажей обуславливается необходимостью расселения аварийного и ветхого жилья. Власти Подмосковья в новых региональных нормативах градостроительного проектирования, которые в скором времени будут утверждены, предусмотрели норму высотности в 17 этажей именно по этой причине. Для того, чтобы закрыть вопрос расселения аварийного и ветхого жилья и для того, чтобы экономика проекта, который ведет девелопер, не сильно пострадала, властям пришлось предусмотреть такую норму.
«Многие застройщики пытаются «выжать» из земельного участка максимальную прибыль, не задумываясь при этом, насколько комфортно будет жить покупателям в таких микрорайонах. Этот подход используется компаниями, которые нацелены на получение большой маржи в краткосрочной перспективе»
Александр Щиголь, Brusnika Development
Коммерческий директор девелоперской компании Brusnika Development Александр Щиголь также отмечает, что порой застройщик «зажат» в экономические рамки, потому просто не может позволить себе возвести меньше квадратных метров на данной территории, чтобы окупить проект. Стоимость земли диктует свои условия, рыночная цена квартир – свои. Застройщик пытается найти баланс через реализацию проекта большой этажности. При этом, если проект выполнен качественно, на комфортность среды проживания этажность домов не окажет большого влияния.
«Жилые проекты реализуются в нашей стране долго – в среднем, три года (вместе со сроком получения ИРД). За этот период в России может случиться очередной кризис, смениться власть или законодательство. Застройщики закладывают все эти риски в финансовую модель проекта. Поэтому они просто вынуждены выжимать из земли максимум для того, чтобы получить более или менее высокую маржу»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов считает, что реализовывать малоэтажные проекты девелоперу будет выгодно, если государство создаст условия на рынке новостроек, когда издержки застройщиков будут существенно ниже - минимум административных барьеров и вмешательства государства, развитие инженерной и транспортной инфраструктуры и т.д. Необходимо также уменьшать земельные издержки застройщиков - налоги, арендную плату, плату за изменение разрешенного использования и т.д.
«Покупатели боятся, что малоэтажные комплексы не будут обеспечены необходимой инфраструктурой (школа, детский сад, больница), ведь со снижением этажности тяжелее обеспечивать доходность, инфраструктура становится более дорогостоящей для девелопера. Многие покупатели воспринимают большие многоэтажные комплексы – микрорайоны более надежными и основательными для покупки квартиры»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Ряд экспертов убеждены – виной тому, что в России до сих пор строят огромные микрорайоны, послужили устаревшие градостроительные нормативы, большинство из которых были разработаны еще в советские годы, а в текущих рыночных условиях они кажутся излишне жесткими и бюрократизированными.
Кстати, в Подмосковье уже разработаны новые региональные нормативы градостроительного проектирования, которые сейчас проходят общественные слушания. Они предусматривают общее снижение средней этажности нового строительства жилья, введение квартальной застройки, общественные функции первых этажей жилых зданий, введение принципа «Одна квартира – одно машиноместо» и другие расчетные показатели. Например, если раньше плотность жилого квартала исчислялась из показателя 19,9 тыс. кв. м на гектар, то теперь нормативы предусматривают плотность жилого района 7,550 тыс. кв. м на гектар.
Между тем, Леонард Блинов, директор по маркетингу Urban Group, считает градостроительные нормы в России вполне современными и во многом даже лучше западных. «Скорее устарели подходы к функциональному зонированию городского пространства и разработки различных планировочных схем относительно западных коллег», - подчеркивает эксперт.
«В России градостроительные нормы сегодня более либеральны по сравнению с другими развитыми странами, поэтому девелоперы и строят преимущественно то, что проще, а не то, что лучше. Однако власти сейчас ищут баланс, стараясь повысить нормы строительства так, чтобы они именно развивали градостроительство в более качественное русло. И изменения в лучшую сторону уже происходят. Например, сейчас взят курс на квартальную застройку, которая обеспечивает более комфортную среду проживания»
Александр Щиголь, Brusnika Development
«Проблема, наверное, не столько в нормах как таковых, а в отсутствии достаточного количества специалистов проектировщиков и планировщиков, способных готовить качественную градостроительную документацию с учетом действующих нормативов и потребностей строительного бизнеса, и местного населения. Нормативы, конечно, тоже необходимо оптимизировать. Но в каждом случае придется искать баланс между бизнес-интересами и потребностями людей в нормальной окружающей среде»
Василий Шарапов, «Сити-XXI век»
Очень много споров сегодня вызывают нормы, предъявляемые к объектам социальной инфраструктуры, согласно которым школы и детсады должны находиться в отдельно стоящих зданиях и на достаточном расстоянии от жилых домов. Нередко это приводит к образованию пустырей, которые никак не благоустроены. В итоге микрорайон приобретает так называемые болевые точки, которые не только уродуют облик жилого комплекса, но и способствуют ухудшению криминогенной ситуации.
Специалисты твердо настроены, что данные нормативы необходимо менять. Более того, в столице, уже разработали новые проекты архитектурно-технических дошкольных учреждений. Теперь их смогут встраивать в жилые здания. Это повысит и комфорт для семей, проживающих в многоэтажных жилых домах, и поможет решить проблему стесненной застройки. Вероятно, в скором времени такие проекты стоит ожидать и в Подмосковье, а потом и по всей России.
«Застройщики вынуждены возводить подобные объекты по типовым проектам, которые отличаются высокой себестоимостью, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - При этом согласно нормам детские сады необходимо размещать на достаточно больших участках, что приводит к потере полезной площадки. В результате сейчас мы наблюдаем острую нехватку объектов социальной инфраструктуры. У нас есть огромные микрорайоны, где построено множество домов, но нет детских садов. И сейчас «вписать» эти объекты по нормам уже нельзя – свободных участков, соответствующих требованиям, уже нет. Поэтому местные жители вынуждены возить своих детей в другие садики, расположенные за тридевять земель».
«В нашем проекте – мкр. «Новокосино-2» социальная инфраструктура удачно интегрирована в застройку. Ведь важно не только построить дома, но и создать комфортное пространство для жизни. Поэтому у нас нет пустырей благодаря рациональному использованию территории. Например, рядом со школой (первая очередь) построено футбольное поле и спортивные площадки, которыми пользуются не только школьники, но и жители микрорайона»
Диана Нилиповская, «Эксперт-девелопмент»
Безусловно, кварталы с меньшим количеством квартир строить дороже, они не могут обеспечить большую плотность застройки, однако сегодня комфорт проживания выходит на одно из первых мест в списке критериев потенциального покупателя жилья - после бюджета покупки и местоположения проекта. «С точки зрения комфорта проживания важен, скорее, не формат застройки - квартал или микрорайон - а концепция проекта», - говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Тем не менее, при грамотном проектировании можно добиться такой же плотности застройки и при невысокой этажности. Беспокойство многих застройщиков о снижении этажности необоснованно, потому что снижение квадратных метров застройки при 17-этажной и 9-этажной различается не в 2 раза, а всего на 10%.
Нилиповская Диана, коммерческий директор компании «Эксперт-девелопмент», утверждает, что уплотнить застройку можно за счет более близкого расположения домов друг к другу. Однако совсем вплотную разместить жилые здания не получится. Существуют определенные нормы по инсоляции, к тому же люди покупают не просто квартиру в доме, но и комфорт. Плюс малоэтажного жилья для покупателей как раз состоит в его формате - большем просторе и меньшей плотности застройки.
Безусловно, пока слишком рано говорить о популярности квартальной застройки с домами высотой до 9 этажей, однако сегодня ничто не мешает девелоперам работать в этом направлении. «Для массового перехода к квартальной застройке бизнес должен осознать, что этот продукт актуален и востребован, и искать возможности для его реализации», - говорит коммерческий директор девелоперской компании Brusnika Александр Щиголь.
Однако Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки», считает, что переход к квартальной застройке должен сопровождаться мерами, направленными на уменьшение себестоимости жилых проектов. Для этого сначала необходимо упростить процедуру получения исходно-разрешительной документации, снизить административные барьеры и т.д.
К слову, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что в ближайшее время ведомство вдвое сократит количество согласований при получении разрешительной документации, необходимой для строительства.
«Такой переход уже наметился, по крайней мере, в Москве. Преимущества квартальной застройки отмечают многие. В настоящее время разрабатываются нормы и правила градостроительного проектирования Москвы с учетом новых требований к качеству и комфортности проживания»
Владислав Луцков, Est-a-Tet
Застройку высотными домами можно сегодня наблюдать и на окраинах современной Москвы, и в ближнем Подмосковье – в городах-спутниках. Однако девелоперы намерены пересмотреть и эти свои концепции строительства жилых домов в пользу малоэтажных кварталов высотой в 6-9 этажей.
В настоящее время большинство проектов новых микрорайонов в Подмосковье - это массовая застройка территории многоэтажными домами, из которых порядка 21% - панельные. Квартальная застройка представлена, в основном, проектами малой и средней этажности, что гораздо комфортнее для проживания. В будущем эксперты прогнозируют увеличение доли средне- и малоэтажной застройки.
«По сравнению с докризисным периодом, количество малоэтажных проектов увеличилось практически в четыре раза. Если до 2008 года их было порядка 12-15, то сейчас ближняя зона Подмосковья (до 30 км от МКАД) насчитывает около 60 малоэтажных комплексов. И в перспективе их доля будет только увеличиваться»
Александр Зубец, «Новые Ватутинки»
Однако большинство подобных проектов реализуется на расстоянии более 10 км от МКАД. На текущий момент отдаленные участки не могут похвастаться хорошим уровнем развития инфраструктуры, в том числе и транспортной. Поэтому здесь застройщики вынуждены делать ставку на другие преимущества – благоприятную экологию, отсутствие шумного соседства, первозданную природу.
В Новой Москве малоэтажные жилые комплексы преимущественно сосредоточены на территории Троицкого административного округа – здесь на долю подобных проектов приходится около 70%. В Подмосковье основной объем малоэтажек - в Люберецком, Красногорском, Балашихинском, Одинцовском, Солнечногорском районах, а также в городском округе Химки.
«Среднеэтажная застройка пользуется активным спросом среди покупателей, зачастую это проекты с качественной продуманной концепцией, современными планировочными и фасадными решениями. Многие проекты построены с учетом принципов нового урбанизма и с привлечением зарубежных проектировщиков и архитекторов»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Среднеэтажные жилые комплексы в основном сконцентрированы в северо-западном направлении между Ленинградским и Новорижским шоссе. Есть также единичные проекты на южном и восточном направлениях, например, ЖК «Ново-Молоково» по Каширскому шоссе.
«В Московском регионе малоэтажные и среднеэтажные комплексы пользуются большой популярностью. Цены в них не ниже, а, как правило, несколько выше, чем в их высотных панельных аналогах, поскольку такие проекты строятся по более современным технологиям монолитного домостроения и, как правило, имеют более развитую инфраструктуру»
Леонард Блинов, Urban Group
Судя по всему, полностью отказаться от строительства микрорайонов с высокоэтажными домами в России вряд ли возможно, так как данный формат жилья позволяет выводить на рынок дешевые квартиры. Однако необходимо пересматривать действующие градостроительные нормы, чтобы повысить комфорт проживания в таких комплексах. В то же время, эксперты оптимистично настроены относительно квартальной средне- и малоэтажной застройки. Подобные объекты будут появляться на рынке недвижимости все чаще, и в будущем, возможно, их доля будет превалировать.
Дата публикации 29 апреля 2014
