Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин считает, что необходим правовой механизм, который позволял бы во внесудебном порядке изымать объекты строительства у проблемных застройщиков и передавать их новым инвесторам на достройку. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, не будет ли данная процедура на деле рейдерством и удастся ли таким образом повысить интерес застройщиков к проблемным объектам.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Прежде всего, необходимо определить, что следует считать надлежащей помощью дольщикам в аналогичных ситуациях. Ведь следует учитывать, что зачастую передача инвесторам объектов незавершенного строительства осуществляется для того, чтобы удовлетворить денежные требования дольщиков. Иными словами, объект незавершенного строительства продается новому инвестору, а вырученная от продажи сумма распределяется между дольщиками. В подобных случаях дольщики получают суммы гораздо меньше ожидаемых. Для решения обозначенных проблем существуют иные, предусмотренные законодательством, способы обеспечения сохранности вложенных денежных средств – страхование, обсуждаемая модель использования счета эскроу и др. При этом инвестор приобретает возможность достроить объект незавершенного строительства и реализовать имеющуюся недвижимость по рыночной высокой цене.
Среди основных аргументов, звучащих в поддержку указанной инициативы, звучит идея о чрезмерной затянутости процесса передачи объекта незавершенного строительства новым инвесторам. Существующая процедура, если она осуществляется в судебном порядке, безусловно, затянута, но она обусловлена необходимостью соблюдения интересов, защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов многих участников процесса строительства для надлежащего урегулирования спора, что является основной задачей судопроизводства. Внесудебный порядок изъятия объектов незавершенного строительства вряд ли позволит гарантировать соблюдение прав и интересов всех участников строительства. Поэтому при такой модели разрешения проблемы число обманутых дольщиков, безусловно, сократится, но не будет ли нарушен баланс интересов участников рынка – вопрос.
Говорить о том, что такая процедура может на деле оказаться рейдерством преждевременно, но уже сейчас понятно, что данная процедура требует тщательнейшей методологической разработки. Таким образом, принятие указанной законодательной инициативы без разработки терминологии и методологии проведения процедуры может привести к нарушению баланса интересов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
Если мы говорим о внедрении именно правового механизма, то изъятие земель во внесудебном порядке нельзя назвать рейдерством. Кроме того, наверняка, взамен земельного участка и недостроенных объектов девелопер получит некую денежную компенсацию.
На мой взгляд, правовой механизм, позволяющий передать инвестору объект во внесудебном порядке, действительно поможет сократить количество обманутых дольщиков. И дело даже не столько в ускоренном процессе передачи объекта, сколько в появлении дополнительного стимула застройщикам, которые, возможно, будут относиться к срокам сдачи объектов более ответственно. Привлекательность замороженных объектов для инвесторов в данном случае вряд ли изменится. На мой взгляд, стимулом для них по-прежнему будут дополнительные преференции со стороны властей. Упущенный процесс передачи земельных участков вряд ли что-то изменит.
Владимир Дронов, старший юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»
Создание правового механизма, регламентирующего взаимодействие заинтересованных сторон (дольщика, застройщика и нового инвестора) в случае передачи недостроенных объектов строительства от проблемных застройщиков к новым инвесторам на достройку во внесудебном порядке, безусловно, хорошая идея.
В настоящее время порядок признания застройщика банкротом (в судебном порядке), порядок и сроки удовлетворения требований дольщиков регламентирует 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Возможно, введение и реализация такой внесудебной процедуры ускорило бы процесс перехода проблемных объектов к новым соинвесторам. Вероятно, что такие соинвесторы должны будут соответствовать иным, более жестким требованиям, предъявляемым к ним, как застройщикам. Следствием приведения данного механизма в жизнь будет отсутствие «замороженности» сделок по объектам на время сохранения негативных обстоятельств (банкротство застройщика, долгострой, судебные иски дольщиков), возможность свободно заключать сделки с объектами долевого участия, оформить право собственности (при условии ввода в эксплуатацию). При реализации такого правового механизма количество дольщиков, не получивших объекты в установленные договорами сроки, существенно сократится.
Рейдерство – это незаконный захват чужого имущества. Мы говорим о создании правового механизма, то есть, закона или нескольких законов для разрешения конкретной ситуации. Поэтому рейдерство здесь исключено.
Конечно же, интерес к таким проблемным объектам будут формировать, прежде всего, цена и коммерчески выгодные перспективы для нового соинвестора. Защита имущественных, коммерческих интересов сторон – отдельный вопрос, который подлежит освещению в новом законопроекте.
Сергей Лобжанидзе, руководитель департамента аналитики и консалтинга «БЕСТ-Новострой»
Для реализации этого довольно жесткого и даже кардинального предложения необходимо очень четко проработать стандарты, по которым проект будет признан проблемным. Кроме того, привлечение инвестора в проект, где есть обманутые дольщики, будет означать увеличение плотности застройки в данном проекте. Либо же инвестору необходимо выделять дополнительные возможности для последующей инвестиционной деятельности, что для дольщиков будет более привлекательным вариантом.
В целом же, без дополнительных бонусов для инвестора привлечь его в проект незавершенного строительства, где есть обманутые дольщики, сложно – у неудач всегда есть причины, и проблемный проект (в условиях сжимающегося спроса) не является пределом мечтаний инвестора на рынке.
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
На мой взгляд, суд в любых вопросах выступает в качестве арбитра, гаранта некоего объективного решения спорной ситуации. Отказ от роли суда в данном случае, видимо, преследует своей целью ускорить процесс изъятия и передачи объектов строительства, но влечет за собой риски неправомерности подобных изъятий. Если говорить о помощи рынку и дольщикам, то я бы для начала определил конкретные критерии «проблемности» застройщиков. Если они будут закреплены, то и действующие механизмы будут работать нормально. А так, по-моему, уровень доверия к представителям госструктур со стороны населения одинаков, и передача ответственности из одних рук в другие особо на рынке не отразится. И потом, насколько я знаю, к примеру, в Подмосковье существует реестр проблемных строительных организаций, публикуемый профильным министерством. Но реальность такова, что покупатели зачастую идут на сделку даже невзирая на очевидные проблемы компании-продавца.
Определенные риски существуют всегда. Как я уже говорил, суды в нашем представлении – это некий гарант справедливого, в рамках законодательства, решения. Собственно, любая процедура может считаться правильной, если осуществляется по закону. И не так важно, кто ее проводит.
Чем раньше решается проблема передачи объекта, тем он становится привлекательнее для потенциального инвестора. Спрос на подмосковные объекты наверняка будет, но смотреть нужно по конкретным объектам, по их характеристикам, затратам, объему предложения и другим параметрам.
Ильшат Нигматуллин, президент ГК «Гранель»
На мой взгляд, внесудебный порядок, позволяющий изымать объекты строительства у проблемных застройщиков и передавать их новым инвесторам на достройку, противоречит действующему законодательству и действительно будет иметь черты рейдерства. Сегодня существует узаконенная процедура банкротства застройщиков, которую можно доработать и усовершенствовать.
Ответить на вопросы, поможет ли это рынку, вызовет ли интерес у инвесторов, однозначно нельзя. Все будет зависеть от характеристик конкретного проекта, а именно локации, стадии готовности и т.д. Не исключаю, что участие в завершении реализации подобного рода проектов может оказаться экономически выгодным для некоторых инвесторов. Не стоит забывать и про социальный эффект. Прежде всего, инициатива призвана защитить права обманутых дольщиков, минимизировать сроки ожидания своей новостройки.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
В части сокращения сроков ожидания дольщиками своих квартир, то здесь да, выдвигаемая инициатива может привести к положительному результату. Действующий на сегодня механизм передачи долгостроя новому застройщику через суд требует на всю процедуру до 1,5-2 лет, в течение которых объекты просто стоят в замороженном состоянии, а дольщики вынуждены ожидать окончания процедуры передачи объекта от одного застройщика к другому.
ФСК «Лидер» занимается достройкой проблемных объектов за недобросовестными застройщиками уже не один год, и сегодня на своем опыте можем сказать, что работа по каждому такому объекту – это очень сложный и трудозатратный процесс.
Одно дело, когда компания ведет проект с нуля, и совсем другое – когда она выходит на него не просто после запуска, а после неудачного запуска, за которым последовало банкротство. Практически со 100% вероятностью придется начинать в условиях полной неразберихи в бухгалтерских, проектных, учетных документах, например, в тех же реестрах договоров. В ряде случаев мы вообще сталкиваемся с потерей тех или иных объемов документов.
Вхождение в каждый такой проблемный проект – это всегда дополнительные риски. Учитывая все вышеперечисленное, вряд ли можно ожидать волны рейдерства или роста спроса действующих застройщиков на московские долгострои.
Долгострои в Московском регионе есть и сейчас. По каждому из них поиск нового инвестора занимает длительное время не только из-за растянутой во времени процедуры передачи объекта на баланс нового застройщика через суд, но и из-за того, что брать на себя обязательства по реанимации долгостроев готовы далеко не все строительные компании. Особенно в сегодняшних условиях, когда застройщики максимально полно погружены в судьбу своих собственных проектов.
Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development
Любая инициатива, связанная с защитой дольщиков, безусловно, похвальна. Но не стоит забывать о Конституции РФ и законных правах владельцев земельных участков. Поэтому в обход суда никто не имеет право изъять чужую собственность. Кроме того, внесудебное изъятие объектов, наверняка, приведет к развитию коррупции.
Да и привлекательность изъятых таким внесудебных образом объектов, на мой взгляд, будет снижена. Ведь с принятием данной инициативы инвесторам придется входить в проект без гарантии того, что этот участок не отберут у него так же, как и у предыдущего собственника.
Завершение замороженного проекта часто подразумевает дополнительные незапланированные сложности, связанные с тем, что жилой комплекс изначально был запроектирован другим девелопером. Поэтому обозначенные сроки сдачи проекта могут быть перенесены. Заберут ли в данном случае его у инвестора? Остается много вопросов. В целом, сомневаюсь, что инициатива реализуема, поскольку она противоречит Конституции РФ.
Дата публикации 22 марта 2016
