На рынке недвижимости принято обсуждать цены, их колебания и зависимость от курса валют, политической или экономической ситуации. Но в концерне «КРОСТ» уверены: решающее значение на ближайшие 10 лет приобретет не волатильность цен, а качество девелоперского продукта. Именно оно будет определять доходность от вложений, устойчивость на рынке и рост инвестиционной стоимости недвижимости как семейного актива. Об этом Новострой-М побеседовал с первым заместителем генерального директора концерна «КРОСТ» Мариной Любельской.
– Как бы вы охарактеризовали спрос на новостройки, который падает с декабря 2023 года и, по данным аналитического центра Новострой-М, в январе рухнул на 53%? Так ли все обстоит? Можно ли сказать, что покупатели заняли выжидательную позицию или положили деньги на депозиты, поэтому спрос так сжался? Или вы наблюдаете какие-то другие причины?
– Обвала цен на новостройки, на который надеялись некоторые покупатели, традиционно не случилось, мы наблюдаем планомерный рост цен на недвижимость. Если сравнивать январь этого года с январем 2023-го, то спрос остался в приемлемых пределах. Увеличение ставки ЦБ, увеличение стоимости ипотечных кредитов – все это сказалось на времени принятия решений о покупке покупателями, которые в январе-феврале заняли выжидательную позицию и положили деньги на депозиты под 16%.
Но мы же понимаем, что ставка ЦБ в перспективе будет снижаться, а значит и процент по депозитам будет падать, поэтому если в краткосрочной перспективе заработать на депозитах можно, то рассматривать такую инвестицию в долгосрочной перспективе нельзя.
Уже в феврале банки и девелоперы очень быстро сориентировались и сегодня предлагают покупателям выгодные условия финансирования при покупки недвижимости. А спрос на недвижимость сохраняется высоким и стабильным. И связан он не с политикой, не с экономикой и не с волатильностью валютного рынка, а с тем простым фактом, что уровень обеспеченности жильем в России крайне мал – 26-28 кв. м на человека (даже в Восточной Европе эта цифра не ниже 40 кв. м). А если говорить об обеспеченности качественным жильем, то эта цифра будет очень маленькой. У нас вся страна пока живет в хрущевках и в лучшем случае – в панельных домах. С учетом сноса ветхого и аварийного жилья, обеспечить даже текущее население жильем можно не раньше чем через 15-20 лет, с учетом ежегодного стабильного ввода новых жилых проектов. Спрос же на жилье в Москве – самый высокий по стране, и он будет только расти.
Цены на новостройки, которые сегодня определяются в том числе кредитной политикой государства в отношении недвижимости (система эскроу-счетов), растущими ценами на строительные материалы и общей инфляцией – продолжат неизбежно и планомерно расти, каждый месяц и каждый год. А вот после сдачи дома в эксплуатацию и переходе на вторичный рынок – какие-то дома будут расти в цене и считаться долгосрочным и выгодным вложением, а какие-то – будут стагнировать, что с учетом инфляции фактически означает, что вы купили стремительно дешевеющую недвижимость.
Сравнивая разные продукты среди новостроек на этапе приобретения, я бы посоветовала покупателям обращать внимание на продукт – именно это определит, сделали вы выгодную покупку или просчитались.
– А что нужно знать об этом продукте? На что ориентироваться?
– Рынок недвижимости вступил в абсолютную фазу продукта. Та недвижимость, которую строили в нулевых годах, в десятых годах, она принципиально отличается от той недвижимости, которая строится уже после 2020-го года. И это отличие напрямую связано с изменением уклада жизни современного человека.
На уровне квартиры это можно увидеть в запросе на рабочее место: раньше рабочее место нужно было только для школьника, сегодня каждый член семьи предпочитает иметь рабочий стол с компьютером и личное пространство для работы и отдыха. Уменьшается функция кухни – готовят меньше, заказывают доставку и едят вне дома, поэтому кухня все больше соединяется с гостиной. Растет объем вспомогательных помещений – большой запрос на отдельные или проходные гардеробные, кладовые комнаты, постирочные.
На уровне дома растет спрос на функциональные входные группы, которые из транзитной зоны превращаются в эксклюзивное функциональное простраство только для жителей – здесь размещают фитнес-залы, детские комнаты, переговорные и библиотеки, которые работают только для жителей дома. Также обращают внимание на объем коммерческой инфраструктуры в жилом комплексе – правильно спроектированные жилые дома с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями или стилобатом (в котором правильная высота потолков, конфигурация помещений и технологические особенности) обеспечат адаптивное, гибкое развитие комплекса, в котором будут размещаться объекты инфраструктуры, нужные жителям.
Ну и на уровне квартала растет запрос на качественную инфраструктуру и общественные зоны – парки, набережные, образовательные кластеры. Люди больше не называют домом свою квартиру, они считают домом квартал, где они живут. Например, наши клиенты, независимо от названия квартала, часто говорят «я живу в Кросте», «я люблю завтракать в воскресенье у себя в Кросте», хотя живут они, например, в квартале Union Park и ходят на семейный воскресный бранч в ресторан в своем доме.
Я считаю, что ключевое значение в продукте приобретает коммерческая недвижимость. Концепция концерна «КРОСТ» – «Теория города» с вертикально-горизонтальным полифункциональным городом – основана в том числе и на идеологии Яна Гейла, который считает, что жизнь города находится не в зданиях, а среди зданий. Здесь и происходит самая важная часть нашей жизни – где гуляют ваши дети, с кем они общаются, куда вы ходите, где проводите время, какие возможности есть вокруг вас. Из этого складывается и тот продукт, который мы разрабатываем и предлагаем рынку.
– Что сейчас происходит с ценами на новостройки в Москве и Новой Москве, где вы строите вторую очередь «Новой Звезды»? Они растут, снижаются или стагнируют?
– Новая Москва покажет в ближайшие годы очень большой рост цен на недвижимость, и это связано с реализацией глобальных и масштабных проектов Правительством Москвы. Это и колоссальные вложения в дороги, в новые ветки метро, которые строятся очень быстро, и масштабное строительство инфраструктуры – школ, детских садов, больниц, но главное – это глобальные проекты по созданию рабочих мест и центров притяжения в Новой Москве.
Вы знаете, что здесь появится фактически второй кластер «Москва-Сити» на 6 миллионов кв. м недвижимости, где будут располагаться бизнес-центры, гостиницы, крупные развлекательные объекты, административные и образовательные объекты. Также в Новой Москве идет строительства ряда крупных высокотехнологичных индустриальных парков, которые создадут привлекательные рабочие места и подтянут сюда перспективные кадры, ну и конечно такие якорные объекты как кластер «Москино» и вообще досуговая и развлекательная инфраструктура, близость к аэропорту – все это влияет на общее развитие этой территории.
Наряду с общим ростом цен на недвижимость, связанным с ростом инфляции, стоимости стройматериалов и себестоимости строительства, в то же время есть экспоненциальный рост цен в отдельных районах, и вот Новую Москву ждет именно экспоненциальный рост цен на квартиры. В своих кварталах мы прогнозируем рост цен на новые квартиры не менее 11% в год.
– Как сильно выросли цены в ваших проектах в прошлом году? Какой рост цен вы прогнозируете в этом?
– Рост цен в Union Park (Хорошево-Мневники, СЗАО) на новостройки за последние пять лет составил 85%, в Wellton Park (Хорошево-Мневники, СЗАО) в небоскребах Wellton Towers рост составил более 110%. 100% – рост цен на квартиры в квартале «Невский» в Головинском районе САО. Это, безусловно, хороший показатель качества нашей работы по проектированию и строительству, потому что главный показатель хорошего продукта – стабильные цены на этапе вторичного жилья. Именно тогда сам рынок показывает, сколько в действительности стоит эта недвижимость. В наших проектах рост цен от перехода с первичного рынка на вторичный достигает 100%.
– Ипотека давно стала драйвером продаж, но сейчас она переживает непростые времена – банки конфликтуют с застройщиками из-за отмены льготного финансирования. Какое ваше отношение к этой ситуации? Как ее разрешить для всех наилучшим образом? Какова доля ипотеки в ваших проектах? Какие программы наиболее популярны?
– До 80% покупок в компании совершается по ипотеке, 10% – в рассрочку. Чем выше сумма сделки, тем ниже процент сделок по ипотеке. На объектах премиум-класса покупки в кредит – в среднем 55%, на объектах комфорт-класса – до 90%.
Учитывая современные условия финансирования стройки, по которым все деньги покупателей содержатся в банке на эскроу-счетах, субсидированная ипотека от застройщика доступна только крупным и финансово устойчивым девелоперским структурам, которые проверены и признаны банками надежными, способны обеспечить правильное и своевременное финансирование строительства. Концерн «КРОСТ» имеет возможность предложить своим клиентам субсидированную ипотеку от ведущих банков – Сбербанка и ВТБ, а также сотрудничает с десятками надежных структур, которые предлагают разные выгодные финансовые предложения.
В феврале «КРОСТ» запустил проект субсидированной ипотеки по таким проектам как трилогия Crystal в квартале Union Park, ЖК «Театральный квартал», Дом Malevich в Отрадном и квартал «Новая звезда» в Новой Москве совместно с ведущими российскими банками – Сбербанком, ВТБ и другими.
Процентные ставки по кредитам составили 5% для IT-специалистов, 6% для родителей и 8% на небольшой кредит до 6 млн рублей. В ряде банков предоставляется льготный период на первые полгода по ставке 0,99%.
– Каким вам видится развитие рынка новостроек Московского региона в ближайшее время? Какой объект сейчас строит ваша компания?
– Концерн «КРОСТ» сейчас активно занимается реконструкцией 82-го квартала (Union Park) в Хорошево-Мневниках, развитием квартала «Новая Звезда» в Новой Москве, завершает строительство Дома Malevich в Отрадном, «Театральный квартал» в Щукино. Мы активно продолжаем развитие квартала «Невский» в Головинском районе САО – в этом месяце вывели в продажу бизнес-центр Nevsky Plaza, в этом году запустим там же новые жилые корпуса. Также мы планируем в этом году вывести на рынок новые жилые объекты в сегменте бизнес-класс и премиум-класс.
Потенциальному покупателю я бы посоветовала отнестись к выбору недвижимости с учетом ее оценки на ближайшие 50-100 лет. Если вы смотрите на недвижимость и уверены, что через 50-100 лет этот дом будет так же востребован и с точки зрения архитектуры, и с точки зрения организации жилой среды, и с точки зрения квартирографии, если вы понимаете, что он построен на века – вы делаете правильный выбор.
Читайте также:
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в марте
Массовое, но недоступное жилье: на покупку стандартной квартиры московской семье нужно копить 7 лет и 2 месяца
Дата публикации 04 апреля 2024
