16-е послание Владимира Путина Федеральному собранию имеет все шансы довольно мощно повлиять на первичный рынок жилья. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М подробно рассказал о значимых для отрасли планах и нововведениях, озвученных президентом.
15 января 2020 года Владимир Путин выступил с резонансным Посланием к Федеральному собранию. Вынесем за скобки политику и рассмотрим те пункты, которые могут оказать существенное влияние на рынок жилья, в частности, новостроек.
Вкратце напомню о текущем состоянии рынка новостроек: реально располагаемые денежные доходы населения не растут уже 6 лет подряд, из-за чего даже подешевевшая ипотека (средневзвешенная ставка 9,2% в декабре) не вызывает прироста спроса, фиксируемого ранее, а объёмы строительства и предложения жилья сокращаются в связи с переходом девелоперов на схему проектного финансирования – «эскроу», особенно заметна негативная тенденция в регионах с невысокими ценами на новостройки.
Дети и капитал
Что является основной причиной покупки квартиры? В большинстве случаев – расширение семьи либо образование новой семьи. Согласно исследованию Яндекса «Как пользователи покупают квартиру» (июнь 2019), 84% от всех покупателей квартир – пары в отношениях или в браке, у большинства покупателей (69%) есть минимум один ребёнок.
При появлении уже первого ребёнка потребность в жилой площади резко возрастает. И если раньше материнский капитал выдавался только при появлении второго и последующих детей, то в Послании эту практику предложено распространить на первенца, сумма составит 466,6 тыс. руб.
Для Москвы (средняя цена новостроек комфорт-класса – около 175 тыс. руб/кв. м) в натуральном выражении это немного, меньше 3 кв. м, для Новой Москвы (средняя цена – около 125 тыс. руб./кв. м) – это менее 4 кв. м, для Подмосковья (средняя цена – около 80 тыс. руб/кв. м) – уже почти 6 кв. м.
Относительно немного, но для использования в качестве части первоначального взноса либо для погашения части кредита (например, при покупке квартиры до рождения ребёнка) прибавка ощутимая. А вот в регионах уже намного интереснее – в гипотетическом городе при средней цене новостроек 45 тыс. руб/кв. м можно будет купить уже отдельную комнату для ребёнка площадью 10 кв. м.
Доплата за второго ребёнка составит 150 тыс. руб (т.е. семья с двумя детьми получит материнский капитал на сумму 616,6 тыс. руб). При рождении третьего ребёнка государство погасит 450 тыс. руб. ипотечного кредита.
Суммарно семья с тремя детьми сможет потратить на недвижимость 1 млн 66,6 тыс. руб. В зависимости от региона это будет от 6 кв. м (комфорт-класс в Москве) до 24 кв. м (для гипотетического региона). Поскольку на трёх детей потребуется минимум две дополнительные комнаты, в последнем случае материнский капитал даст возможность обеспечить необходимое расширение жилплощади.
На практике, действительно, семьи чаще всего направляют маткапитал на улучшение жилищных условий – только в 2018 году, согласно статистике ПФР, доля таких заявлений составила 77%. Программа материнского капитала стартовала в 2007 году. Если изучить динамику за это время, то число родившихся с 1,48 млн человек в 2006 году выросло до 1,94 млн человек в 2014 году, рост фиксировался каждый год.
Даже экономический кризис 2008-2009 годов не привёл к ожидаемому снижению рождаемости – наоборот, рост сохранился. Коэффициент рождаемости (количество рождений на одну женщину) вырос за 2006-2014 годы с 1,3 до 1,78.
С 2015 года начался спад рождаемости, и в 2018 году родилось всего 1,6 млн, коэффициент рождаемости упал до 1,58 (в 2019, по информации Путина, до 1,5). Дело не столько в кризисе или отсутствии роста реально располагаемых денежных доходов населения, сколько в совпадении этих факторов с очередным демографическим спадом из-за последствий сокращения рождаемости в 1990-е годы (не родившиеся тогда не заведут детей сейчас, в 2020-2030-е годы).
Откладывать решение проблемы демографии уже некогда, и расширение программы материнского капитала (с её продлением до 2026 года) должно позволить людям планировать семью и покупку квартир.
Большинство семей сейчас не заводят детей из-за материального фактора, а мысль сразу о двух детях и вовсе может казаться нереализуемой («одного бы на ноги поставить и жильём обеспечить»). Упор программы сделан на семьях с одним («первый шаг – самый трудный») и тремя детьми («два – мало, давайте уже трёх»), что должно помочь улучшить демографию.
Другие новеллы, относящиеся к детям в Послании, можно назвать «поддерживающими» мерами, влияющими на демографию и, соответственно, на решение жилищного вопроса уже опосредованно.
Например, ежемесячные выплаты на первых и вторых детей до 3х лет для семей с доходом, не превышающем двух прожиточных минимумов на человека. Для семей с доходом менее одного прожиточного минимума на человека выплаты будут предусмотрены на детей до 7 лет включительно. В среднем 11 тысяч рублей на ребёнка (со следующего года).
Инициатива по обеспечению школьников горячим (и здоровым!) питанием с 1 по 4 классы поможет родителям компенсировать затраты, связанные со школой. Всё это в совокупности – меры, направленные на рост количества детей.
В конечном итоге, если говорить о рынке недвижимости, улучшение демографии – увеличение количества членов семей ведёт к потребности в расширении жилплощади, а значит, спрос на жильё будет расти.
Рост инвестиций
Предложение в макроэкономической части Послания относилось к необходимости обеспечения роста инвестиций, ежегодный прирост должен составить не менее 5%. Долю инвестиций в ВВП к 2024 году планируется довести с сегодняшних 21 до 25%. Наряду с организационными предложениями, направленными на стимулирование бизнеса, также предложено вкладывать средства Фонда национального благосостояния в строительство автомобильных дорог, что должно положительно сказаться на росте малого бизнеса и туризма.
Как человек, путешествующий по России (в том числе, на автомобиле), могу подтвердить, что развитие внутреннего туризма сильно сдерживается отсутствием качественных дорог и инфраструктуры. Кстати, во времена Великой депрессии в США строительство и ремонт автодорог и инфраструктуры стали одной из существенных мер выхода из кризиса.
В России проблема дорог – наболевшая, и её решение окажет как прямое влияние на экономику (вложение средств), так и косвенное (стимулирование бизнеса).
Главный вывод из Послания Президента в демографической и экономической части: государство намерено ввести в оборот экономики значительные средства, которые, в свою очередь, вызовут рост реальных располагаемых денежных доходов и рост потребления.
В совокупности с запланированным повышением доступности ипотеки (по «майским указам 2018» – ставка до 8% годовых) это должно стимулировать повышение спроса на рынке жилой недвижимости в России, в том числе на новостройки.
Причём в большей степени это повлияет не на «зажиточные» Москву или Санкт-Петербург, а на регионы, где материнский капитал действительно позволит существенно улучшить условия проживания. Конечно, эффект не будет мгновенным, а будет накапливаться несколько лет.
Если государство сможет обеспечить другие необходимые меры по прямой поддержке строительства жилья в период перехода на «эскроу», то в сочетании с эффектом от предложенных в Послании мер, это будет способствовать достижению другой «заветной» цифры, указанной в «майских указах» – строительство 120 млн кв. м жилья в год.
Экология и мусор
Пожалуй, главной протестной темой последних лет стали мусор и экология. Балашиха, Волоколамск, Шиес и т.п. – эти города и посёлки выходили на первые места в новостях из-за мусорных полигонов и последствий этого соседства для расположенного рядом жилья. Проблема хранения и переработки мусора стала очень острой.
Расширение использования пластиковой упаковки, полиэтиленовых пакетов для продуктов, увеличение количества батареек, отсутствие утилизации сотовых телефонов и прочих гаджетов и т.п. ведёт к тому, что страна начинает тонуть в ядовитом мусоре.
Перенос «болевых» точек из густонаселённых регионов в менее населённые – явно не решение проблемы. Безусловно, переход на раздельный сбор мусора поможет сократить его количество, и этому в Послании уделено внимание.
А вот внедрение «механизма расширенной ответственности производителей и импортёров товаров и упаковок» («загрязнитель платит») – уже неоднозначно. В итоге-то платить будем мы с вами, потребители, на которых просто переложат это повышение себестоимости. Одна из проблем переработки мусора – его сортировка, требующая определённых затрат.
Может, имеет смысл переложить эту функцию на потребителей, чтобы, сдавая пластик или бумагу, потребители могли за это получать хоть какие-то символические средства (за счёт сэкономленных средств мусорных компаний)? И, конечно, нужно максимально стимулировать употребление многоразовых упаковок и сумок-пакетов, стекла и т.п. В целом «вопрос мусора» в Послании раскрыт недостаточно.
Другое экологическое предложение в Послании – получение крупнейшими предприятиями разрешений на комплексные экологические исследования с последовательным сокращением вредных выбросов. Помимо «классических» вредных предприятий, эту практику логично распространить на мусороперерабатывающие заводы, зачастую располагающихся в непосредственной близости к жилым районам (например, в Москве – в Очаково или Руднёво), жители которых постоянно жалуются на посторонние запахи.
Опять же, применительно к рынку недвижимости, повышение экологичности таких заводов благоприятно скажется на ликвидности квартир в таких районах.
Пожалуй, ни одно из Посланий Федеральному собранию за последние годы не оказывало такого эффекта на рынок жилья, какой может оказать Послание 2020 года. И, надеюсь, что оно придаст положительный импульс и демографии, и жилищному строительству, и экономике России в целом.
Читайте также
Валентина Матвиенко заявила о необходимости нулевых ставок по ипотеке для многодетных семей
Безопасность и не только: как застройщики привлекают в свои ЖК семьи с детьми
Дата публикации 20 января 2020
