Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

«Сейчас работает одна установка: не совершать никаких действий в состоянии паники»

Один из вечных вопросов «Что делать?» сейчас как нельзя более актуален и в отношении недвижимости. Купить или продать? Готовое или строящееся? Или лучше землю? А где? На эти и другие вопросы специально для Новострой-М отвечает Павел Пряников, независимый эксперт рынка, основатель Telegram-канала Proeconomics.

Эту заметку о перспективах рынка недвижимости после введения российских войск на Украину я задумал написать ещё до поднятия Центробанком ключевой ставки до 20%. Действия же Центробанка почти обнулили глубину анализа. Рынок сейчас упростится чрезвычайно. Но тем не менее, сделаю прогноз по трём основным сегментам рынка жилой недвижимости: многоквартирные дома (МКД), вторичный рынок, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Новостройки

Ключевая ставка ЦБ в 20% означает коммерческую ставку банков по ипотеке от 22-23%. Возможно, ряд банков перестрахуется в ожидании ещё одного поднятия ключевой ставки и увеличит эту цифру и до 25%. Ещё один вариант в ситуации неопределённости (дальнейшего поведения ЦБ, курса доллара и инфляции) – вводить договоры с плавающей ставкой: например, «ключевая ставка ЦБ +3%», с пересмотром условий договора раз в полгода или год.

В любом случае, банки сейчас будет лихорадить – многим какое-то время вообще будет не до ипотеки; они станут спасать резервы, сталкиваться с переоценкой активов и с оттоком вкладов физлиц и юрлиц.

Ставки выше 20% сделают ипотеку фактически запретной. В краткосрочном периоде – да. Но если годовая инфляция будет 30%, а ипотечные ставки – 23%, то брать её останется выгодно. Тем более если это краткосрочный и небольшой кредит.

В общем, несколько месяцев банки и их клиенты будут приспосабливаться к новым условиям. Как при всех кризисах, сейчас работает одна установка: не совершать никаких действий в состоянии паники.

Спрос на новостройки и цены краткосрочно могут рвануть вверх. Сейчас сотни тысяч инвесторов выводят свои деньги с фондового рынка (скорее, их остатки), гособлигаций, банковских счетов в страхе, что их съест инфляция или они вовсе пропадут. А что традиционно является у нас защитным активом? Валюта – раз. Недвижимость – два. «Пусть лежит». Тем более что квартиру на время «передержки» можно сдавать и получать годовой доход в 4-5% от её стоимости.

Но вот спустя 2-3 месяца, когда иссякнет панический поток частных инвесторов, цены могут поползти вниз. Сначала робко, а затем с убыстрением.

Горстка инвесторов не заменит миллионы ипотечников. На заёмщиков прошлый год приходилось 60-70% всех сделок в новостройках. Сейчас с фактическим запретом ипотеки их число упадёт в разы. Кроме недоступности ипотеки сыграет свою роль и психологический фактор: очень многие потенциальные покупатели повременят со сделками, не понимая, что теперь у них будет с работой, бизнесами, доходами.

Но государство не может допустить краха строительного рынка. Это не просто бизнес, а ещё и огромная занятость – только в Московской агломерации на стройкомплекс работает прямо и косвенно около 1 млн человек. А ещё есть смежные отрасли с миллионами занятых – производство стройматериалов и их перевозка, спецтехника, ремонтники и т.д.

Два года назад для спасения строительных компаний в менее сложной ситуации (теперь мы понимаем, что время пандемии коронавируса было ещё не худшим по степени воздействия на экономику и общество) правительство придумало льготную ипотеку.

Вероятно, нечто подобное стоит ожидать и в этот раз. Альтернатива – крушение строительной отрасли в разы уже через год-полтора.

Но и с новой льготной ипотекой, если она случится, отрасль не останется прежней. Как в любой кризис, реальные доходы населения пойдут вниз. Себестоимость новостроек вырастет из-за импортной составляющей, так как рубль сильно обесценится – из-за участия в строительном процессе иностранной техники и запчастей к ней, оборудования, ряда стройматериалов. Неизвестно, что будет и с работниками-мигрантами – останутся ли они в России после того, как обесценятся их рублёвые зарплаты по отношению к местным, среднеазиатским валютам. Всё это будет работать на сокращение предложения.

В такой ситуации, повторюсь, лучше дождаться разрешения (или неразрешения) этих болевых точек в строительной отрасли, прежде чем планировать приобретение новостройки.

Вторичный рынок

До нынешнего кризиса ипотека на вторичном рынке составляла чуть больше 50%. На 10-15 п.п. меньше, чем на рынке новостроек. То есть на рынке вторичного жилья было больше «живых денег». Как и в случае с новостройками, выдача ипотеки для «вторички» снизится, но не так сильно. Этот рынок был сложнее и многограннее, в основном он состоял из «альтернативных сделок»: продал одну квартиру, добавил в среднем 2 млн руб. – купил другую. Значительная часть квартир продавалась с ремонтом, в отличие от новостроек, где ремонты могли занимать месяцы (и требовать дополнительных трат в миллионы рублей). На «вторичке» – немного что-то подправил и сдал в аренду. Или просто сэкономил на большом ремонте. Этим он и был привлекателен для людей с небольшими бюджетами по альтернативным сделкам. Плюс на рынке был и остаётся в разы более широкий выбор вариантов квартир.

В общем, вторичный рынок будет более живым, чем новостройки. Ясность новых правил игры на нём наступит быстрее.

Но и на «вторичке» будет временной период, когда часть продавцов и покупателей окажутся в «серой психологической зоне»: первым будет казаться, что надо выждать с продажей – в надежде, что и цены подрастут, и рубль к доллару укрепится; вторые – наоборот, в ожидании будут верить, что цены упадут.

ИЖС

Этот рынок прежде жил без ипотеки (от всех выданных кредитов на жильё на него приходилось не более 1,5%) и продолжит жить без неё. В отличие от многоквартирных новостроек и «вторички», тут длиннее строительный цикл: те, кто уже вложились в участок земли и тем более начали первые работы, скорее всего продолжат строительство.

После пандемии коронавируса никуда не делось выросшее желание у горожан переехать за город. Социологи определяют эту группу желающих переселиться в частные дома в 20-25% от всех жителей крупных городов. Да, подорожают стройматериалы и труд рабочих. Но значительная часть взявшихся за ИЖС изначально были не самыми бедными людьми. И ИЖС у большинства – не единственное жильё.

Вдобавок многие рассматривали и будут рассматривать ИЖС как способ освободить свою городскую квартиру, а потом её сдать в аренду. Тем более что в предместьях крупных агломераций построить 80-метровый дом, пригодный для круглогодичного проживания, сейчас обходится на уровне или даже дешевле 35-метровой однокомнатной квартиры в МКД (раз уж нужно куда-то переселиться)

Тяжёлый экономический кризис, как всегда, вообще заставит очень многих продумывать варианты, как бы освободить свою квартиру и сдать её в аренду, чтобы было на что гарантированно прокормиться. Это относится не только к ИЖС, но и сложным альтернативным сделкам, когда вместо 3-комнатной квартиры приобретаются 2-комнатная и 1-комнатная под сдачу в аренду. Этот тренд на рынке явно усилится.

Но в любом случае рынок недвижимости, как и всё наше общество, переживало любой кризис и выходило из него с новым опытом. Мой прогноз, что наверняка побольше станет переездов из одного города в другой. В той же Московской агломерации вырастет спрос на дальнее Подмосковье, а то и на города в соседних областях, особенно у предпенсионеров и молодых пенсионеров. Катастрофической разницы в качестве жизни между Москвой и какой-нибудь Тверью или Рязанью больше нет. Наоборот, многие уже уверены, что московская окраина сильно хуже хорошего района в соседнем областном центре.

То же, кстати, касается и новостроек – они всё дальше будут уходить в дальнее Подмосковье, что-то вроде Дубны и Серпухова, куда можно добраться на электричке. И затем ещё дальше для покупателей из Московской агломерации – в соседние области.

Читайте также:

«В лучшем случае сохранятся только льготные ипотечные программы»

Готовится антикризисный план для строительной отрасли — Хуснуллин

Автор: Павел Пряников, независимый эксперт рынка недвижимости

Дата публикации 02 марта 2022
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Ипотечные ставки приближаются к уровню 20%
Введение санкций в отношении крупнейших российских банков и резкое повышение ключевой ставки Центробанка РФ привели к значительному росту ставок по ипотеке. Так, с 28 февраля минимальная ипотечная ставка в банке ВТБ увеличена на 4 п.п. и составляет 15,3% как для...
02 марта 2022 12701
Рост ключевой ставки приведет к сокращению выдачи ипотеки в России в 5-10 раз
Вчера, 28 февраля, Центробанк России экстренно повысил ключевую ставку до 20% годовых. На этом фоне выдача ипотеки в стране может сократиться в 5-10 раз. Об этом сообщил «РИА Недвижимость» главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко....
01 марта 2022 14636
Спрос на новостройки в январе 2022 года стал рекордным за всю историю рынка
Управление Росреестра по Москве подвело итоги января: первый месяц 2022 года продемонстрировал максимальные показатели по числу сделок с новостройками за все предыдущие годы. При этом 56% сделок было зарегистрировано в трех городских округах.  Управлением...
28 февраля 2022 9992
Российские девелоперы заявили, что перебоев с поставками стройматериалов нет
Российские строительные компании не отмечают перебоев с поставками стройматериалов, напряженная политическая ситуация не отражается на их работе и не повлияет на сроки сдачи объектов. В частности, об этом в конце прошлой недели сообщили ТАСС в пресс-службе компании...
28 февраля 2022 8714
Кредиты, себестоимость и труд: как решать основные проблемы стройкомплекса
В Госдуме прошел правительственный час с участием вице-премьера по строительству Марата Хуснуллина. Главными темами стали рекордные объемы ввода жилья, рост себестоимости строительства, проблема повышения ключевой ставки и дефицит рабочей силы. Владимир Щекин, совладелец...
22 февраля 2022 8894
Самые дорогие квартиры на первых этажах стоят 140 млн рублей
Если еще несколько лет назад квартиры на первых этажах не пользовались популярностью или были отданы только под коммерческую инфраструктуру, сегодня ситуация меняется благодаря редким форматам. Ситихаусы – это востребованный и одновременно штучный продукт с...
17 февраля 2022 2882
Цены на московские новостройки продолжают расти
В 2022 году цены на московские новостройки продолжили расти, сохранив динамику последних месяцев. В январе стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса прибавила 1% и достигла 267 тыс. рублей, средний бюджет покупки увеличился на 261,7 тыс. рублей — до...
08 февраля 2022 5771
В 2021 году выручка застройщиков на 38% превысила показатели 2020 года
По итогам 2021 года выручка застройщиков Московского региона от продаж по ДДУ и переуступкам составила почти 1,9 трлн рублей. Это на 38% больше, чем в 2020 году, и на 75% выше показателей 2019 года. Статистику, основанную на данных Росреестра, подготовил руководитель...
17 января 2022 5096
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков