В Московском регионе банки начали выдавать кредиты на покупку квартиры в новостройке по сниженной процентной ставке в рамках государственной программы субсидирования ипотеки. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка недвижимости о том, удастся ли таким образом «оживить» спрос и в каких объектах доля ипотечных сделок возрастет.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Конечно, субсидирование ипотечной ставки окажет положительное влияние на рынок ипотеки. Скорее всего, все банки-лидеры в ипотечном секторе будут участвовать в данной программе госсубсидирования. Для них это хорошая возможность увеличить количество ипотечных сделок. В рамках этой программы банки смогут предложить ипотечные кредиты под 13% годовых на весь срок кредитования, а некоторые из них хотят даже снизить ставку до 12,95%. К тому же банки должны снизить размер первоначального взноса до стандартных 20-30%. Потенциальные покупатели могут рассчитывать на жилье эконом-класса в Москве и комфорт-класса в Московской области, так как максимальный размер кредита не может превышать 8 млн рублей.
Среди минусов программы можно отметить ужесточение требований к заемщикам. Рассмотрение заявки по двум документам большая часть банков отменила. В рамках данной программы рассчитывать на ипотечный кредит могут только граждане РФ.
Кроме того, с 1 марта в силу вступили изменения в закон «О кредитных историях» в Бюро кредитных историй. Теперь стоп-фактором для получения ипотеки будут являться и долги, такие как алименты, штрафы, задолженности по коммунальным платежам. Вся эта информация будет доступна банкам. Конечно, необходимо некоторое время, чтобы заполнить базу данных, но в любом случае это тоже повлияет на ряд потенциальных заемщиков.
Еще одним значимым минусом является то, что программа субсидирования распространяется только на договоры ДДУ и ДКП. При этом в период ввода объекта в эксплуатацию и до получения свидетельства о собственности квартиры реализуются по предварительному договору купли-продажи. Данная программа не распространяется на данный вид сделок.
В феврале многие потенциальные покупатели откладывали сделки в ожидании запуска программы, поэтому мы ожидаем увеличения ипотечных сделок на рынке. Прирост, по нашим прогнозам, составит около 15%.
Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость»
В нынешних условиях программа субсидирования государством ипотечной ставки позволит клиентам получить кредиты на гораздо более приемлемых условиях - в среднем под 13% годовых, что существенно лучше предлагаемых условий на сегодняшний день. Даже самые доступные кредиты сейчас предлагаются под 14,5-15,95%, а в большинстве банков - под 18-20%.
Мы надеемся, что данная мера позволит повысить долю ипотечных сделок и, соответственно, увеличить общий объем продаж. До повышения ключевой ставки, «взлетевшей» до 17%, доля ипотечных сделок в общем объеме продаж по некоторым нашим объектам достигала 60%. По сравнению с этим показателем, на данный момент доля ипотечных сделок составляет 15%.
При этом нужно отметить, что сумма выделенных средств на данную программу ограничена, и пока непонятно, как средства распределятся среди игроков на рынке.
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век»
Если бы программа субсидирования ипотеки имела большие объемы государственной поддержки, было бы лучше. Впрочем, она весьма ощутима и при нынешних показателях как для финансового рынка, так и для рынка новостроек. 20 млрд руб., которые предполагается направить в рамках программы в экономику страны, позволят субсидировать выдачу ипотеки на сумму около 400 млрд руб. Тем самым это составит больше 20% объема рынка прошлого года, когда покупателям жилья было выдано 1,76 трлн руб. кредитных средств. Более того, при успешной реализации программы нельзя исключать увеличения ее объемов во второй половине года.
С учетом сокращения доли ипотечных покупателей программа субсидирования может существенно поддержать первичный рынок, поскольку средства предполагается направить только на приобретение строящегося жилья. Мы ждем оживление спроса и, что не менее важно, сохранение стабильности отрасли и уверенности покупателей в рынке недвижимости и соблюдении сроков строительства. На это также направлена программа субсидирования ипотеки. Известно, что банки, ее участники, выделяют средства на приобретение квартир в аккредитованных объектах. Аккредитация, которую проходит проект, подтверждает не только полное наличие необходимых документов по объекту, но и соблюдение всех норм застройщиком. Поэтому приобретение квартиры в рамках программы будет дополнительным фактором надежности для покупателя.
Алексей Новиков, руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet
В целом уже запущенные программы субсидированной ипотеки в «Банке Москвы», «Локо-Банке» и банке «Открытие» на сегодняшний день являются самыми выгодными предложениям на ипотечном рынке, поскольку по их условиям предлагается «докризисная» ставка от 12,55-13%, тогда как до недавнего времени минимальная ставка начиналась от 14,5% по программе «Сбербанка». При этом первоначальный взнос и прочие условия кредитования кроме максимального размера кредита сопоставимы со стандартными ипотечными предложениями. Сократился только размер кредита – с 20 млн в стандартных программах до 8 млн рублей при субсидированной ипотеке, поскольку субсидирование рассчитано на массовый сегмент, где отсутствие доступной ипотеки сказывается особенно заметно.
Субсидирование ипотеки, на которое уповали как на фактор, способный «оживить» ипотечный рынок, начало свое действие. В связи с этим и на фоне наступления традиционно активного весеннего сезона на рынке недвижимости в ближайшее время можно ожидать рост числа ипотечных сделок на 10-15%. Субсидированная ипотека рассчитана в основном на массовый сегмент, продажи в котором наиболее заметно «просели» с начала года, поскольку доля ипотечных сделок в бюджетном классе доходила до 80%.
Для покупателей возвращение к ставкам в пределах 12,5-13% станет положительным сигналом – возможно, те, кто и не задумывался в ближайшее время брать кредит и покупать жилье из-за «заградительных» ставок, вновь откроют для себя этот вопрос, а те покупатели, которые по той же причине откладывали давно запланированную покупку, подадут заявки. За время высоких процентных ставок на ипотечном рынке определенный объем отложенного спроса на доступные кредиты сформировался, не говоря уже о как таковом колоссальном потенциальном спросе на жилье в Московском регионе, для реализации которого рынок нуждается в доступной ипотеке.
Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
Программа государственного субсидирования ипотеки была широко разрекламирована, поэтому многие потенциальные покупатели квартир на первичном рынке находятся в состоянии ожидания.
К текущему моменту многие застройщики уже сформировали пул потенциальных ипотечных клиентов, которые заинтересованы в приобретении объекта, но не готовы брать кредит по существующим ставкам, а ждут принятия программы субсидирования ипотеки. Многие крупные банки обозначили свой интерес к программе государственного субсидирования. Среди них – «ВТБ 24», «Возрождение», «МКБ», «Глобэкс», «Локо-банк» и т.д. «Банк Москвы» уже подал заявку на участие и готов принимать заявки от клиентов на условиях программы.
Основная цель программы государственного субсидирования, в конечном итоге, - профинансировать первичный рынок жилья. При этом в программе не указывается перечень застройщиков, которые будут профинансированы. Это отдано на усмотрение банков. «ВТБ 24», например, поделил всех застройщиков на несколько групп и каждой предъявляет свои требования по степени строительной готовности и минимально необходимому первоначальному взносу (ПВ). Наиболее крупные игроки и проекты, финансируемые самим банком, попадают в первые две группы с наиболее лояльными условиями. А к застройщикам третьей и четвертой группы предъявляются повышенные требования – ПВ от 50%, стадия готовности объекта – от 80%.
Застройщикам же важно получить средства не на этапе окончания строительства, а именно на более низкой стадии готовности. Покупателям квартир это тоже выгодно, так как на более низкой стадии стоимость жилья дешевле. Поэтому будем надеяться, что банки пересмотрят требования к застройщикам и деньги дойдут до целевой аудитории.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Программа субсидирования ипотеки хороша только в данный момент времени. Государственное вмешательство в рыночный продукт – это крайняя мера, без которого ипотечное кредитование, как связующий механизм между покупателями, банками и застройщиками перестает работать. В такой ситуации страдают не только участники этого рынка, но и другие смежные области. Следовательно, стимулирование через субсидирование дает возможность продержаться на плаву всему рынку до окончания кризиса. Нет смысла рассматривать отдельные детали программы, ее условия для клиентов, ведь в задачу программы не входит удовлетворить весь спрос.
Так как в последнее время именно новостройки были приоритетом покупок, и доля сделок с ипотекой все больше росла, а в эконом-классе ее доля достигала 70-80%, то без поддержки государства бюджетное строительство встанет по всей стране. Остается надеяться на скорейший выход из кризиса и дальнейшее развитие ипотеки, не за счет вмешательства государства, а за счет совершенствования самого продукта и механизмов его реализации.
Объекты нашей компании аккредитованы в банках, участвующих в антикризисной программе субсидирования процентных ставок: «ВТБ 24» («Банк Москвы»), «Сбербанк» и «Газпромбанк». Сделки с этими партнерами всегда были стабильно на высоком уровне. Поэтому вполне логично, что новостройки, удовлетворяющие требованиям программы, прошли в список одобренных к сделкам на данных условиях.
Константин Шибецкий, директор ипотечного отделения ГК «МИЦ»
Безусловно, поддержка со стороны государства скажется благоприятно на развитии рынка ипотечного кредитования и, как следствие, рынка новостроек, где доля ипотечных сделок по итогам прошлого года превысила 50%. Отрасль продолжит развиваться, однако такого бурного роста, который мы наблюдали на протяжении последних двух лет, уже не будет.
Ставка размером 13% годовых в нынешней ситуации является более чем приемлемой. Как мы помним, по итогам 2014 года средний размер процентной ставки был равен 12,5%, соответственно данные условия максимально приближены к тем, что были годом ранее. Так как сумма кредита по условиям программы ограничена 8 млн рублей, положительное влияние программа окажет в первую очередь на сегмент дешевого жилья, которое пользуется массовым спросом.
По итогам прошлого года количество ипотечных сделок в отдельно взятых объектах ГК «МИЦ» составило около 70%. Разумеется, мы заинтересованы в разработке совместных банковских программ с пониженной процентной ставкой на объектах нашей компании. Уже сегодня для покупателей действуют выгодные условия кредитования от банка «Открытие» на покупку жилья в отдельных корпусах ЖК «Татьянин Парк» и ЖК «Зеленые аллеи». В скором времени к программе присоединятся остальные игроки на рынке ипотечного кредитования, с большинством из них мы сотрудничаем на протяжении многих лет. Банковские продукты со сниженной процентной ставкой однозначно будут пользоваться спросом у населения, в связи с чем мы прогнозируем увеличение количества ипотечных сделок в ближайшие месяцы.
Анна Борисова, начальник отдела Ипотечного кредитования компании KASKAD Family
Ключевые банки-партнеры компании KASKAD Family – «Сбербанк», «ВТБ 24», банк «Открытие» - будут подключены к этой системе субсидирования ставок. Это выгодно для нас, так как данная программа напрямую повлияет на рост продаж в целом, как на квартирный сектор, так и на загородную недвижимость.
Плюсы субсидирования ставок очевидны, и они заключаются в том, что ставки банков-партнеров значительно опустятся, и уже сегодня мы можем делать некие прогнозы и формировать лист ожидания клиентов. Предполагается, что ставки банков опустятся до 12-13% годовых, а также смягчатся требования к аккредитации объектов. Что касается минусов, то тут можно предположить следующую ситуацию: в связи с тем, что субсидирование лимитировано, банки, скорее всего, не смогут применять к клиентам гибкую политику, что приведет к увеличению числа отказов по рассмотренным заявкам. Как и в предыдущий кризис, приоритет будет отдан клиентам с официальными заработными платами, у которых нет большого числа иждивенцев и которые не обременены параллельными кредитными линиями.
Субсидирование процентной ставки даст нашим клиентам возможность воспользоваться доступным решением жилищных вопросов, а застройщику – дополнительный прирост, в том числе, и за счет клиентов, которым станет вновь интересно инвестировать ипотечные деньги в квадратные метры.
Михаил Куликов, коммерческий директор компании «B2B-Development»
После заявления правительства о субсидировании ипотечных программ с целью снижения ставки до 13% положительный тренд в развитии ипотечного кредитования обозначен, но пока радоваться этому рано. Субсидирования ипотеки от государства очень ждали все участники рынка недвижимости, однако есть серьезные сомнения, что выделенной суммы будет достаточно для спасения застройщиков. Если это разовая помощь государства, то она вряд ли способна оказать значительное влияние на рынок.
Альтернативы ипотеке на сегодняшний день нет, она является главным драйвером рынка. Основным инструментом стимулирования спроса является именно развитие ипотечных программ.
Что касается ожидаемых результатов, то говорить о них рано, пока не полностью понятен сам механизм взаимодействия участников программы, не определен состав банков-участников и не выбраны объекты недвижимости, попадающие под требования программы. Конечно, хотелось бы, чтобы это были не только новостройки на высокой стадии готовности, но и объекты на «нулевом» этапе, которые пользуются наибольшим спросом среди покупателей.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP
На сегодняшний день для рынка недвижимости существует две беды: высокие ставки по ипотеке и низкий спрос. Субсидирование поможет решить одну из проблем, соответственно, спрос должен несколько увеличиться. Хотя, конечно, объемов прошлого года ждать не приходится.
Из минусов программы можно отметить только одно – размеры кредитов ограничены, хотелось бы более существенных сумм. Отрадно то, что хоть с чего-то начали.
Плюсы программы – это адекватная процентная ставка, приемлемые сроки предоставления кредита и размер первоначального взноса. Давать подробные характеристики и делать серьезные выводы можно будет только после того, как программа заработает в полную силу.
Валерий Забелин, управляющий «ЛСР. Недвижимость – Москва»
Начало реализации программы субсидирования ипотеки я считаю позитивным сигналом для всего рынка недвижимости. Возможность получить ипотеку под приемлемый процент будет способствовать росту интереса покупателей к приобретению жилья. Уже сейчас мы видим, что некоторые банки начинают реализацию ипотечных программ со ставкой в районе 13%, что на два пункта ниже ключевой ставки Центробанка. Таким образом, по моему мнению, психологический рубеж пройден, это оживит продажи.
В условиях, когда доля продаж жилья по ипотечным программам объективно снизилась, господдержка ипотеки позволит девелоперам привлечь большее количество покупателей, что, в конечно счете, будет способствовать стабилизации всего рынка.
Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер»
Программа государственного субсидирования ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке жилья, если не спасательный круг для девелоперов и банков, то точно ощутимая поддержка в сложившейся ситуации.
Уже сейчас, когда еще программа окончательно не акцептована государством, часть банков из числа наших партнеров заявили о готовности принимать заявки на рассмотрение от потенциальных заемщиков по новым условиям. Согласно им ставка не превышает 13% годовых, срок кредита достигает 30 лет, первоначальный взнос возможен от 20%. Ограничений по программе не много. Сумма кредита по Москве и Московской области не должна превышать 8 млн рублей, чего вполне достаточно для покупки даже трехкомнатной квартиры на этапе строительства почти в любом из проектов компании ФСК «Лидер». Многие клиенты ждут эту программу, поскольку это действительно ощутимая поддержка со стороны государства для большинства наших потенциальных покупателей.
Уже сейчас, даже когда о программе еще официально не заявлено, наш ипотечный центр принимает достаточное количество звонков от желающих воспользоваться программой государственного субсидирования ипотеки. Очевидно, что в обозримом будущем не будет программ с лучшими условиями, и воспользоваться программой лучше в числе первых, пока лимит выделенных средств на программу еще не исчерпан.
Дата публикации 13 марта 2015
