Согласно данным правительства Москвы, из 18 800 га, которые занимают столичные промзоны, 4000 га подлежат редевелопменту, и уже сегодня на них ведется строительство почти 1 млн кв. м жилья. Эти цифры говорят о том, что высвобождение новых территорий таких больших площадей фактически вдохнет вторую жизнь в развитие первичного рынка столицы и привлечет большое число новых инвестиций, в том числе зарубежных.
«Промзоны, которые подлежат реорганизации, обладают очень хорошим инвестиционным потенциалом – эти территории расположены по большей части в районе Третьего транспортного кольца или примыкают к нему, имеют готовую инженерную инфраструктуру и подъездные пути, находятся, как правило, в окружении жилой застройки со сложившейся инфраструктурой»
Игорь Сибренков, «Мортон-Инвест»
По словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, редевелопмент промзон – процесс довольно сложный и растянутый во времени, зависящий от действий многих участников, от градостроительной политики. Кроме того, процесс технологически сложен – как правило, это и снос существующих строений, и рекультивация земли.
В большинстве случаев город, а особенно его центр, абсолютно не нуждается в наличии промышленных предприятий, поэтому специалисты убеждены, что основную часть подобных объектов необходимо выводить, а освободившиеся площадки отдать под коммерческие и жилые проекты. «В любом случае новый объект выглядит более привлекательно, чем старое здание советского периода постройки промышленного назначения. Соответственно, от редевелопмента промзон архитектурный облик города только выиграет», - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
По данным Москомстройинвеста, интерес к московским промзонам проявили инвесторы из Китая, Германии, США. Повышенное внимание со стороны иностранных компаний к строительству коммерческой недвижимости в Москве вызвано падением доходности от аренды недвижимости на собственных рынках. Однако немало и российских девелоперов, готовых вкладывать миллиарды в реновацию.
«Группа компаний ПСН будет застраивать участок на Рязанском проспекте на месте Карачаровского механического завода, ГК «СУ-155» планирует застроить территорию Калибровского завода недалеко от проспекта Мира, «Группа ЛСР» выиграла тендер на застройку ЗИЛа. Промышленные площадки есть в активе компаний «Главмосстрой», Capital Group, Галс-Девелопмент, ОПИН, MR Group и др.»
Луцков Владислав, Est-a-Tet
«На столичном рынке присутствуют крупные игроки, специализирующиеся именно на редевелопменте – Horus Capital, в портфеле которых ряд офисных проектов, ГК ПИК с микрорайоном «Волжский». Выведено несколько проектов с лофт-апараментами от KR Properties»
Денис Колокольников, RRG
«Компания «Донстрой» уже реализует на месте промзоны на Шелепихинской набережной масштабный проект «Сердце Столицы». Суммарная наземная площадь застройки составит более 635 тыс. кв. м. Помимо жилых домов на территории промышленной зоны будут построены детские сады, школа, фитнес-центры, бассейн, кафе, рестораны, магазины, медицинские центры, роллердромы, велоплощадки, творческие студии и многое другое. Около 20% площади застройки отводится под парки и скверы»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Между тем, редевелопмент московских промзон имеет и определенные трудности. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов основной проблемой редевелопмента считает их унаследованную структуру. «Большинство крупнейших организованных промышленных территорий содержат важные объекты энергетического и логистического обеспечения городского хозяйства. Реорганизовать давно недействующий автокомбинат или складскую базу – это достаточно просто и некритично для городского хозяйства, а вот переформировать структуру подвоза грузов для той же энергетики, да и сами энергетические объекты – становится проблемой реформирования отдельно взятой отрасли», - говорит эксперт.
По словам Игоря Сибренкова, заместитель генерального директора «Мортон-Инвест», строительство жилья на месте бывших промзон тоже имеет свои нюансы. Во-первых, территории, которые использовались ранее в промышленных целях, подлежат рекультивации, что влечет за собой дополнительные денежные и временные затраты. Во-вторых, администрация Москвы выдвигает определенные требования к строительным проектам, которые будут размещены на территории промзон. Это должна быть комплексная застройка со всеми необходимым атрибутами в виде социальной и торговой инфраструктуры, более того, девелопер за свой счет должен будет построить всю дорожно-транспортную инфраструктуру проекта. Очевидно, что выполнить эти требования смогут только крупные застройщики с большим опытом строительства проектов комплексной застройки и достаточным объемом инвестиций.
На сегодняшний день перспективными для редевелопмента являются территории заводов «ЗИЛ» и «Серп и Молот» с точки зрения локации, транспортной доступности и площади застройки, позволяющей разместить достаточное количество жилых и коммерческих площадей, парковок и инфраструктурных объектов. Также специалисты выделяют Бережковскую набережную (Экспериментальный завод полимерных материалов), набережную Тараса Шевченко (Бадаевский пивзавод и карандашная фабрика им. Сакко и Ванцетти), Мантулинскую ул. (ОАО «Краснопресненский сахарорафинадный завод»), 2-й Хорошевский пр., 7 (Плодоовощная база «Красная Пресня») и другие.
«Что касается участков, на территории которых возможно появление объектов премиум-класса, то среди наиболее интересных можно выделить территорию завода «Сакко и Ванцетти», территорию Московской тюлево-гардинной фабрики на Савинской набережной и наиболее «центральную» площадку – остров Балчуг. Данные площадки обладают высоким потенциалом в силу своего расположения в престижных районах, близости воды, хороших видовых характеристик»
Екатерина Фонарева, Корпорация «Баркли»
Максимального экономического эффекта при реорганизации промзон можно достичь путем синергии в одном проекте различных составляющих – жилой, офисной, торговой, спортивной и развлекательной недвижимости. Именно по пути создания многофункциональных кластеров идет в настоящее время освоение промышленных территорий.
Пожалуй, самым известным проектом редевелопмента является реорганизация территорий завода ЗИЛ. Концепция развития территории ЗИЛа, расположенного достаточно близко к центру предусматривает создание прогулочных зон у набережной, строительство образовательных центров, жилой недвижимости. Всего на территории ЗИЛа планируется ввести 4,5 млн кв. м разноформатной недвижимости. Под жилье и апартаменты планируется отдать около 50-60% от общей площади застройки. «Я считаю, что это будет вполне комфортная комплексная застройка. И в недалекой перспективе территория ЗиЛа действительно превратится в уютный для проживания район с рабочими местами», - говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли». Кстати, в апреле 2014 года стало известно, что территорию завода будет застраивать девелоперская компания «ЛСР. Недвижимость-Москва».
Как рассказал Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP, у правительства Москвы есть собственные концепции развития крупных промзон города, разработанные экспертами с учетом особенностей производства расположенных на них предприятий, нужд района и города. Если промзона расположена близко к центру столицы, логично отвести ее под коммерческую и жилую недвижимость, досуговые и культурные учреждения. В промзонах на окраинах города, наоборот, возможно размещение новых производств, интенсификация их промышленной функции. Там же следует строить офисы, административные здания.
«На территории завода АЗЛК правительство планирует создать технополис «Москва», где разместятся инновационные компании. План реновации промзоны «Соколиная гора» предусматривает строительство жилого комплекса, торговых и офисных зданий. В Нагатинском затоне появятся жилые кварталы с социальной инфраструктурой, деловой центр и парк развлечений»
Роман Семчишин, TEKTA GROUP
К примерам успешного редевелопмента промзон можно отнести такие проекты как общественно-жилой комплекс на месте бывшего завода железобетонных изделий по ул. Мельникова, вл. 1-3, застройщик – компания «Моспромстрой»; деловые кварталы «Красная роза 1875» и «Даниловская мануфактура» девелопера KR Properties; деловой квартал «Новоспасский двор» группы ПСН; элитный жилой комплекс «Садовые кварталы» на месте Московского завода «РТИ-Каучук».
Одним из ярких примеров редевелопмента Московских промзон является проект «Царицыно» («Царицыно» и «Царицыно-2») в ЮАО. Всего в рамках данного проекта предусмотрено 27 монолитных корпусов, часть из них уже сдана и заселена.
«Особенностью проекта «Царицыно» является то, что на этой территории ранее находилось экологически чистое производство (хлебокомбинат), что наряду с доступными ценами, несомненно, является существенным плюсом для потенциальных покупателей»
Антон Конобеевский, «НДВ-Недвижимость»
Если говорить о проектах эконом-класса, реализующихся на территории промзон, то в пример можно привести ЖК «Большое Кусково» ГК «ПИК» на месте Кусковского химического завода (ВАО, близ метро «Новогиреево»). В рамках проекта возводятся жилые корпуса серии П-3МК «Флагман», а также планируется строительство школы, детского сада, парковки и других объектов инфраструктуры. Стоимость квартир начинается от 7 млн рублей. К слову, ГК «ПИК» выступила флагманом редевелопмента промзон, когда еще в 2004 году начала реализацию масштабного проекта комплексной застройки на пересечении улицы Окской и Волжского бульвара. С территории было выведено 20 предприятий, проведена реорганизация и рекультивация участка. Сегодня у ГК «ПИК» в работе несколько проектов на месте бывших промзон. По словам представителя компании, специалисты плотно работают над проектом освоения площадки Краснопресненского сахарорафинадного завода – одной из самых перспективных промышленных площадок в центре Москвы. На участке площадью 6,83 га возникнет новый современный жилой комплекс, органично интегрированный в городскую среду.
Еще более крупный проект застройки территории (30 га) – ЖК «Некрасовка Парк», возводимый на месте Люберецких полей аэрации. Территория застраивается компанией Lexion Development. Проект находится на активной стадии строительства, часть корпусов уже введены в эксплуатацию.
Одними из новых проектов бизнес-класса, реализуемых на территории заводов, являются ЖК «Донской Олимп» (Серпуховский вал, 19) - Московский завод по обработке цветных металлов и ЖК «Red Side» (ул. Сергея Макеева) - Промзона №4 «Звенигородское шоссе».
«Возможности площадок необходимо оценивать с учетом всех факторов местоположения: развитость района; близость к центру; соседство с парковыми зонами, водоемами или, напротив, с негативными объектами – ж/д путями, предприятиями; рейтинг района и т. д. В целом в границах Москвы на территории промзон возможно строительство жилья от эконом- до премиум-класса»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
.jpg "Для таких площадок больше подходит жилье комфорт-класса в основе которого – современные технологии строительства")
Однако не все прогнозы столь оптимистичны. По словам Игоря Сибренкова, заместителя генерального директора «Мортон-Инвест», говорить о появлении на территории Москвы жилья эконом-класса по-прежнему не приходится - цены на квартиры в новостройках, расположенных в бывших промзонах, вряд ли опустятся ниже среднерыночных. Скорее всего, здесь будут реализованы жилые проекты комфорт- и бизнес-класса с детскими садами, школами и развитой торговой инфраструктурой.
«Конечно, хотелось бы, чтобы дополнительные территории также использовались для строительства объектов эконом-класса, но с точки зрения затрат, себестоимости и месторасположения данных промзон - строить там дешевое жилье нецелесообразно. В случае, если бы при редевелопменте применялось ГЧП, то жилье эконом-класса присутствовало бы. Затраты по таким проектам гораздо выше, нежели освоение новой площадки или расселение, поэтому застройщику проще разместить там объекты бизнесс-класса (в Москве спрос на них будет всегда)»
Ольга Гусева, ГК «МИГ Недвижимость»
«В чистом виде целыми микрорайонами эконом-класс строить вряд ли правильно. Для таких площадок больше подходит жилье комфорт-класса в основе которого – современные технологии строительства, улучшенные планировки квартир, комплексное строительство жилья и инфраструктуры»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Крупные промзоны в Москве осваиваются комплексно, поэтому в рамках единой концепции развития предусмотрены оптимальные доли и жилья, и коммерческой составляющей. Такой курс был взят столичными властями с той целью, чтобы в городе появлялись новые районы, интегрированные в общее городское пространство и обеспечивающие жителей всем необходимым для комфортного проживания.
Дата публикации 15 мая 2014
