Рынок новостроек готовится к переходу на проектное финансирование. О том, что ждет покупателей и девелоперов, каким будет переходный период и почему цены за квадратный метр поползут вверх, специально для Новострой-М рассказала Ольга Нарт, директор по продажам и маркетингу УК «Развитие».
Какие тренды на рынке новостроек Москвы вы бы выделили сегодня?
В качестве самого главного тренда этого года хочу выделить динамичное развитие рынка жилой недвижимости. Сегодня мы видим большое количество предложений на рынке новостроек Москвы и достаточно высокий спрос покупателей. Кроме того, отмечу постепенное стирание границы между комфорт и бизнес-классом. Все чаще мы видим желание застройщиков сочетать в комфорт-классе элементы, которые прежде всего характерны для бизнес-класса. Например, квартиры с двумя санузлами, просторные гардеробные, кладовые помещения, ванные с окнами или два балкона в квартире.
С точки зрения процесса покупки квартиры, число ипотечных займов увеличивается во всех сегментах жилья. Мы связываем это с развитием финансовых инструментов, помогающих приобрести недвижимость в ипотеку.
Можно ли охарактеризовать этот год как «прощание с долёвкой» или из-за послаблений прощание затянется на несколько лет? Правильной ли была мера разрешить продажи по старым правилам в проектах с высокой степенью готовности?
Нельзя однозначно сказать, что это год «прощания с долевкой». Скорее, нас ждет год подготовки девелоперов к работе в новых реалиях. Основная часть московских застройщиков продолжит продавать квартиры по старым правилам, без использования эскроу-счетов, так как готовность их объектов составляет более 30%. Объем строительства таких проектов достаточно велик и поэтому ближайшие два года будет большое количество предложений, которые будут продаваться и достраиваться по старой схеме. Однако новые корпуса или новые жилые комплексы, которые только сейчас выходят в продажу, выводятся именно под эскроу-счета. Как итог – ближайшие несколько лет нас ждет период работы двух смешанных моделей.
ЖК «МИР Митино» будет достроен по старой схеме? Или есть корпуса, которые будут продаваться по эскроу-счетам?
Корпуса, которые строятся сейчас, будут продаваться по старой схеме. Новые корпуса, которые еще не запущены в продажу, будут реализовываться через эскроу-счета.
Покупатели понимают, что такое эскроу-счета, в чем разница между будущей и текущей схемами продаж?
Все покупатели понимают, что эскроу-счета – это особая защита их прав, но при этом, они не представляют, как эскроу-счета будут действовать. Поэтому именно начало продаж недвижимости по системе эскроу-счетов, когда на рынке будет достаточно примеров подобных сделок, позволит понять покупателям как это все функционирует на самом деле.
Что будет с ценами на новостройки в этом году? Они уже выросли за 1 квартал, вырастут ли еще? На сколько?
Сегодня на рынке недвижимости Москвы достаточно сбалансированная ситуация. Цены как растут, так и снижаются, в зависимости от каждого конкретного проекта. Безусловно, по мере строительной готовности, цены традиционно увеличиваются. В результате отмечается рост цен на недвижимость в жилых комплексах, которые сегодня активно строятся, либо вводятся в эксплуатацию. К примеру, в нашем проекте «МИР Митино» за прошедший год цены выросли более, чем на 12%. В 2019 году мы ожидаем повышения стоимости квадратного метра на 10-20%.
Какова доля покупок в ипотеку в ЖК «Мир Митино»? Какие квартиры в основном покупают, какой средний бюджет?
С каждым годом мы фиксируем прирост доли ипотеки в «МИР Митино». Сегодня сделки по ипотеке превышают 60%. Отмечу, что независимо от бюджета покупки, инструмент ипотечного кредитования очень востребован. Средний бюджет покупки квартиры в нашем жилом комплексе составляет 7 – 8 млн рублей.
ЖК «Мир Митино». Аэрофотосъемка. Фото от 17.04.2019 г.
В вашем проекте есть квартиры как с отделкой, так и без. Предпочитают ли покупатели экономить на ремонте? Какой вид отделки наиболее популярен?
В одном из наших корпусов отделка от застройщика включена в общую стоимость квартиры. Также мы реализуем лоты, в которых отделка предлагается покупателю именно как дополнительная опция «Ремонт от застройщика». Мы предлагаем своим клиентам 5 вариантов дизайна.
Спрос на квартиры с отделкой растет с каждым годом. Связано это с тем, что большинство покупателей приобретают квартиру в «МИР Митино» для своего проживания. Следовательно, они стремятся купить квартиру и заехать в нее в максимально короткий срок.
В ЖК «Мир Митино» есть как панельные, так и монолитные корпуса. Есть ли еще у покупателей предубеждения против панельного жилья или нет? Вам приходится объяснять, что современная панель не имеет ничего общего с советской старой панелью?
Мы проводим активную работу по популяризации свойств панели серии ДОММОС, из которых строятся панельные корпуса «МИР Митино». Сегодня покупатели активно изучают различные ресурсы и даже сами могут подробно рассказать про все преимущества панели этой серии. Сказать, что есть какие-то предубеждения против панельного жилья – я не могу, каждый выбирает недвижимость исходя из своих основных предпочтений: бюджет покупки и подходящая планировка. В целом, мы отмечаем высокий спрос как на монолитные, так и на панельные дома.
Что, кроме цены, сегодня интересует покупателей? В каком порядке идут клиентские предпочтения?
Помимо стоимости квадратного метра, клиенты обращают внимание на финальный бюджет покупки. Но, как я уже ранее сказала, в нашем жилом комплексе высокая доля ипотеки, поэтому покупателям крайне важна доступность финансовых инструментов, помогающих приобрести недвижимость.
Одним из ключевых критериев, на который обращают внимание покупатели квартир в «МИР Митино» – это локация жилого комплекса. Наличие развитой транспортной инфраструктуры и особенно наличие московской прописки, очень важно для наших клиентов.
Покупатели недвижимости всегда обращают внимание на социальную инфраструктуру комплекса, в котором собираются жить. Наличие развитой социальной инфраструктуры существенным образом отражается на привлекательности недвижимости. Например, основная доля покупателей квартир в «МИР Митино» это семьи с детьми разного возраста. Для комфорта их проживания, на территории жилого комплекса планируется строительство двух школ и пяти детских садов.
Также покупателей всегда интересует возможность отдыха в рамках жилого комплекса. Увеличить интерес к покупке позволяют современные игровые площадки для детей разных возрастов, современные зоны work-out, скверы с прогулочными дорожками.
Не могу не отметить характеристику, которую мы выявили в результате последних опросов. Оказалось, что экологическая составляющая, чистота воздуха и наличие зеленых лесопарковых зон рядом с «МИР Митино», имеют значение для гораздо большего числа наших покупателей, чем мы думали ранее. Более 30% покупателей признались, что окончательное решение о покупке приняли именно на основании экологической привлекательности жилого комплекса.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек московского региона? Ждать ли нам потрясений, ценовых взлетов или падений? Банкротств застройщиков? Или год будет спокойным?
В 2019 году мы действительно ожидаем повышения стоимости квадратного метра на рынке новостроек. Этому способствует сразу несколько факторов. Во-первых, это отмена долевого строительства и переход на систему эскроу-счетов. Во-вторых, рост цен на недвижимость будет связан с повышением ставки НДС с 18% до 20%. Безусловно, еще одним фактором является повышение ключевой ставки Центральным Банком России, вслед за которым остальные банки увеличили ставки по ипотечному кредитованию. Напомню, что с начала 2018 года ключевая ставка выросла с 7,25% до 7,75%, вслед за ней ставки по ипотечным кредитам выросли до 10,5%. Более того, в начале 2019 года крупнейшие игроки рынка ипотеки повысили ставки. Например, Сбербанк повысил ставки в среднем на 1-1,5 п.п.
Читайте также
«Девелоперы вынуждены повышать цены. Другого выхода сегодня нет»
В Минстрое прогнозируют рост цен на жилье на 5—6%
«С дешевым жильем в том виде, в каком оно существует сегодня, придется проститься»
Дата публикации 29 апреля 2019
