Уборка подъездов, вывоз мусора, охрана территории жилого комплекса – все эти, а также многие другие заботы ложатся на плечи управляющей компании. В новостройках, как правило, первый год после сдачи дома подобные услуги оказывает аффилированная с застройщиком фирма, а затем жильцы могут поменять ее, но стоит ли это делать?

Долгое время наличие собственной управляющей компании считалось привилегией девелоперов элитного сегмента. Сегодня же пристальное внимание развитию данного направления бизнеса уделяют многие застройщики, так как это мощное конкурентное преимущество – в сущности покупатель получает не только квартиру, но и комплекс услуг. Такая практика распространена в крупных строительных холдингах, которые в возводят многоэтажные жилые объекты, состоящие из нескольких корпусов.

«Как правило, новостройка обслуживается управляющей компанией от застройщика на протяжении долгого времени. Минимальный срок – год после ввода в эксплуатацию»

Мария Литинецкая, «Метриум Групп»

Согласно российскому законодательству, любой жилой дом не может находиться без управления, поэтому застройщик должен кому-то его передать или управлять им самостоятельно, что не для всех удобно и выгодно. «Получается, что так или иначе это компания «от застройщика» – либо юридически имеющая к нему отношение, либо сторонняя, но выбранная им», - отмечает генеральный директор компании «ПИК-Комфорт» Виктор Спасский.

Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», утверждает, что создание управляющих компаний застройщиками – это технологическая необходимость. УК в этом случае организует дальнейшее техническое обслуживание построенного объекта и обеспечивает финансирование этого процесса. Важной причиной является и дефицит на рынке профессиональных управляющих компаний в сфере ЖКХ. Фирма, аффилированная с застройщиком, имеет в штате персонал, который знает нюансы конструкции здания и особенности коммуникаций, что позволяет грамотно обслуживать современные инженерные системы. Привлечение к управлению дешевых и малоквалифицированных компаний приводит к некачественному обслуживанию, которое не выгодно застройщику, заботящемуся о своей репутации.

«К сожалению, не редки случаи, когда из-за неправильной эксплуатации выходили из строя коммуникации и т.д. Чтобы не допустить возникновения подобных проблем, мы создали собственную управляющую компанию»

Екатерина Фонарева, Корпорация «Баркли»

Многие крупные застройщики предпочитают доверять управление своими объектами только аффилированным управляющим компаниям, чтобы самостоятельно контролировать уровень обслуживания жильцов и содержать в хорошем состоянии не только помещения и территорию, но и все коммуникации. И это вполне объяснимо: высокий уровень ответственности и забота о покупателях - большой плюс для репутации и лишнее подтверждение надежности. Например, эксплуатационная компания «ВК Комфорт» («Ведис Групп») присылает жителям счета за пользование жилищно-коммунальными услугами по электронной почте, которые можно оплатить как в личном кабинете на сайте компании, так и в терминалах, установленных на территории жилых комплексов.

Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», отметил, что тарифы управляющей компании по оплате коммунальных услуг (вода, отопление и электроэнергия) не могут быть завышенными, так как эти тарифы регулируются на уровне органов государственной власти. Однако стоимость услуг по содержанию дома каждая УК определяет самостоятельно. Причем, цены в аффилированных фирмах далеко не всегда отличаются от цен в независимых. «ПИК-Комфорт» работает по тарифам, установленным городской администрацией, а в некоторых случаях и ниже, - рассказывает Виктор Спасский. - Ставка увеличивается только если собственники проголосовали за ее повышение, потому что хотят включить какие-либо дополнительные работы или увеличить периодичность их выполнения».

«При приобретении квартир собственники отдают предпочтение жилым комплексам, имеющим огороженную охраняемую территорию с контролем доступа, консьержа в каждом подъезде, дополнительное благоустройство, уход за ним и другие опции. Городские тарифы не учитывают эти затраты, поэтому стоимость технического обслуживания в управляющих компаниях, как правило, выше»

Сергей Лядов, «Сити-XXI век»

Стоит отметить, что далеко не все застройщики работают добросовестно – многие пытаются нечестно заработать на управлении жилым комплексом. Например, необоснованно увеличивая тарифы на услуги вплоть до 50%, являясь по сути монополистами. Также для минимизации расходов застройщик вводит аффилированную УК на стадии, когда дом готов на 85-90%, а это означает, что покупателям придется платить за обслуживание новостройки еще до получения ключей от квартиры.

По данным Корпорации «Баркли», размер эксплуатационных расходов в элитных комплексах Москвы варьируется от 100 до 350 руб. за кв. м, в сегменте бизнес-класса – от 50 руб. за кв. м, в комфорт- и эконом- классе – дешевле. Базовой составляющей ставки являются такие услуги, как уборка территории и общественных зон комплекса, охрана территории, эксплуатация инженерных систем, озеленение территории и т.д. Остальное зависит от конструктива здания, дополнительных услуг и необходимости содержания внутренней инфраструктуры, закрытой от посторонних пользователей. Например, эксплуатационные расходы в башнях ММДЦ «Москва-Сити» доходят до 350 руб. за кв. м в первую очередь за счет высотности зданий. Для сравнения - сопоставимый уровень эксплуатационных расходов установлен для собственников квартир и апартаментов в клубных и малоквартирных домах, которые располагают такими объектами как бассейн, тренажерный зал и т.д., предназначенными исключительно для жильцов.

Как объяснила Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли», порой застройщики перед регистрацией сделки ставят условия об обязательном подписании договора с предложенной управляющей компанией. Причем минимальный срок действия договора - 1 год. В случае отказа недобросовестные девелоперы даже могут не подключать коммуникации в квартире. Таким образом, не подписав договор с управляющей компанией, покупатель физически не может начать делать ремонт.

Еще одним недостатком УК от застройщика является навязывание в некоторых ситуациях определенных компаний – клининговых, охранных, что может не устраивать жильцов ввиду низкого качества услуг и завышенных тарифов.

По словам Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», застройщик не всегда добросовестно осуществляет функции управления и при этом часто препятствует желанию инициативной группы и ТСЖ начать сотрудничество с другой организацией, не связанной с ним. Соответственно, смена управляющей компании может стать настоящей головной болью для жителей.

«Зачастую УК от застройщика уходит из эксплуатации объекта по окончании гарантийного срока. В этот момент жители понимают, что для управления им нужно создать ТСЖ, чтобы принять дом на баланс, при этом ТСЖ может получить его в ужасном состоянии»

Елена Щепкина, ГК «Премьер»

В случае, если по каким-либо причинам девелопер не может или не хочет заниматься обслуживанием дома, управляющую компанию путем проведения тендера выбирает администрация населенного пункта. Таким образом, домом управляет неаффилированная компания. Это происходит, например, если застройщик не хочет брать на себя ответственность за управление домом в виду отсутствия возможности развивать данное направление.

Как правило, тарифы на обслуживание независимой компании ниже, чем в УК от застройщика, и это, пожалуй, является главным ее преимуществом. Однако более низкая стоимость вовсе не означает честное и добросовестное выполнение работ. К тому же, неаффилированные УК никаким образом не связаны с застройщиком и поэтому часто имеют менее профессиональный и подготовленный персонал.

«Есть риск, что управляющая компания не от застройщика будет заниматься только необходимым минимумом, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Она никак не связана с девелопером и уровень ответственности за предоставляемые услуги значительно ниже. В крайнем случае УК может просто собрать деньги с жильцов и обанкротиться. Соответственно, все проблемы придется решать новой управляющей компании».

Если УК новая, она старается набрать пул клиентов за счет невысоких цен, что в конечном итоге может привести к низкому уровню обслуживания каждой новостройки из-за больших объемов и отсутствия опыта. Также далеко не всякая эксплуатирующая организация способна обслужить дом, оснащенный инновационными технологиями, поэтому порой жителям приходится тратить довольно много времени на поиск подходящей компании.

«Существует большой риск попасть на фирму-однодневку, нет гарантии, что при необходимости крупных единовременных затрат управляющая компания не обанкротится»

Виктор Спасский, «ПИК-Комфорт»

По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», УК от застройщика является идеальным вариантом для проектов, в которых применялись новые технологии, как в инженерных системах, так и в отделочных материалах. В этих случаях «рядовая» УК не смогла бы быстро и без проблем освоить такие сложные объекты. Для этого им бы потребовались особые высокооплачиваемые специалисты, а застройщик таких специалистов уже имеет в своем штате.

Также эксперты советуют выбирать управляющую компанию от застройщика в масштабных микрорайонах. К сторонним УК можно обращаются в том случае, если объект небольшой или является типовым, то есть, не очень технически сложным в эксплуатации. 

Читайте также: 

Олег Сухов: «Как избавиться от управляющей компании, навязанной застройщиком»