Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Расчет инвестиционной привлекательности покупки недвижимости в новостройках Москвы – авторское исследование

Алексей Митрошин, директор Home Market Consulting Group, специально для Novostroy-M.ru предоставил модель расчета инвестиционной привлекательности новостроек Москвы на 2017 год, на основании которой был сделан рейтинг наиболее доходных строящихся ЖК и комплексов апартаментов.

Ознакомиться с рейтингом вы можете в первой части исследования.

В этой статье мы подробно рассмотрим методологию расчета доходности. Сначала определимся с ценой квадратного метра в новостройках столицы. Будем считать, что большинство из них – это монолитные или монолитно-кирпичные дома. (Согласно данным компании «Метриум групп», в настоящее время в Москве лишь 15% панельных новостроек. Остальной объем составляют монолитные дома – прим.ред).

В статье Алексея Митрошина «Зависимость стоимости квадратного метра жилья г. Москвы от макроэкономических факторов» подробно рассматриваются такие показатели, как цена барреля нефти, курса рубля к доллару США и стоимости индекса РТС (фондовый индекс или основной индикатор фондового рынка России).

Здесь мы кратко остановимся на том, почему и как цена квадратного метра в новостройках зависит от этих макроэкономических показателей.

Ниже приведен график со всеми переменными за период с 2001 по 2015 год.

Рассмотрим модель со следующей регрессией:

И получаем следующий результат:

Таким образом, расчеты показали, что стоимость квадратного метра зависит от стоимости барреля нефти (oil price) с коэффициентом 0,022 и лагом в 8 месяцев. Получается, что цена на недвижимость реагирует на изменение стоимости барреля нефти не сразу, а со смещением в 8 месяцев. В этом тренде главное то, что зная изменение стоимости нефти в настоящее время, мы можем прогнозировать рост цен на недвижимость примерно через полгода.

Модель расчета потенциальной прибыли от покупки новостройки

В предыдущей статье при расчете инвестиционной привлекательности квартир и апартаментов учитывалось падение цены на 2%. Объясняем, откуда берется этот коэффициент.

Так как новостройки расположены в разных районах Москвы, то при расчете потенциальной прибыли от покупки считается средняя цена кв. метра в монолитных домах с использованием цены предложения. При этом важно из цены предложения получить цену спроса, потому что нас интересует за сколько затем реально продать объект. За год исследований было установлено, что наиболее качественно приближает цена 20-го квантиля выборки предложений.

Что такое 20-й квантиль?

К примеру, у нас есть упорядоченная выборка из 100 объектов по стоимости кв. метра от меньшего к большему. 20-й квантиль – это 20-й номер в выборке.

Почему именно 20-й?

Как показала практика, примерно у 80% объектов стоимость завышена, первые 10% - это объекты, которые почти нереально купить, или объекты с серьезными дефектами (в документах или в самих квартирах). А 20-й номер – это и есть та самая «золотая середина».

Ранее я выяснил, что изменение стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир в 2017 году будет варьироваться в пределах [-5,2%, 3,3%].

Согласно модели считаем, что недвижимость будет падать в цене на 5%. Но, как было установлено, цена квадратного метра в монолитных домах будет лежать в пределах [-5,2%, 3,3%]. Таким образом, для расчета мы берем не -5% за год, а средний показатель -2%. Именно эту поправку мы делали во время расчетов потенциальной прибыли от покупки квартиры в новостройке.

Напомним, что ТОП-8 наиболее инвестиционно привлекательных новостроек выглядит так:

1. ЖК «Римского-Корсакова» 11»  +14% годовых
2. ЖК «Саларьево парк»   +11% годовых
3. ЖК «Мир Митино»   +9.5% годовых
4. ЖК «Аннино парк»   +9.4% годовых
5. ЖК «Золотая Звезда»   +9.3% годовых
6. ЖК «Лучи»   +8.6% годовых
7. ЖК «Родной Город. Воронцовский парк»   +8.5% годовых
8. ЖК «Домашний»   +8% годовых

Что касается апартаментов, то здесь ТОП-10 включает следующие проекты:

1. МФК «IQ-квартал»   +15% годовых
2. МФК «Букинист»   +14,4% годовых
3. МФК «Савеловский Сити»   +11,3% годовых
4. МФК «Клевер Лэнд»   +11,2% годовых
5. МФК «Янтарь apartments»   +10,6% годовых
6. МФК Neva Towers   +9,3% годовых
7. МФК «Лайнер»   +9% годовых
8. МФК «Штаб-квартира на Мофильмовской»   +8,7% годовых
9. МФК «Отражение»   +8,6% годовых
10. Клубный дом Vivaldi   +8,5% годовых

Подробный анализ читайте в первой части исследования.

Дата публикации 14 марта 2017
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Комфорт-класс дешевеет: сворачивание льготной ипотеки понизило цены на массовые новостройки
Заметнее всего отмена льготной ипотеки повлияла на жилые комплексы комфорт-класса – именно этот сегмент зависел от госпрограмм сильнее остальных. Спрос скорректировался, а цены, пусть незначительно, но пошли вниз. В итоге средневзвешенная цена 1 кв. м в массовых...
02 ноября 9272
Тихое падение: спрос на новостройки «старой» Москвы становится ниже
Первичный рынок продолжает терять покупателей в пределах МКАД. С июля по сентябрь спрос там сократился на 24% по сравнению с предыдущим кварталом и на 36% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Сделок с ипотекой стало меньше на 17% – за квартал и...
01 ноября 12143
Все дороги ведут в Москву: в столичную недвижимость инвестируют рекордные суммы
Ухудшение инвестиционного климата, связанное с циклом повышения ключевой ставки, запущенным в июле прошлого года, не отпугнуло инвесторов. Объем вложений в московскую недвижимость остается не просто на высоком уровне, а опережает показатели 2023 года. На данный момент...
30 октября 3134
«Однушка» для себя: где выбрать первое жилье? Варианты квартир в новостройках от 6,8 млн руб.
Первая собственная квартира – как выбрать проект, на что обратить особое внимание, а от чего стоит отказаться?  Покупка квартиры – это ответственный шаг и одно из самых серьезных финансовых решений в жизни каждого человека, особенно если речь идет...
29 октября 3161
Сразу в топ: в рейтинг самых популярных ЖК бизнес-класса Москвы вошли новинки III квартала
Более 6 тысяч квартир бизнес-класса продали московские девелоперы в течение III квартала. Почти половину этих сделок обеспечили топ-15 самых продаваемых проектов. При этом в пяти ЖК средняя цена «квадрата» оказалась выше среднерыночной.  По...
28 октября 3179
Остатки спроса: какие новостройки комфорт-класса раскупают в Москве быстрее всего
Продажи на рынке массовых ЖК «старой» Москвы постепенно проседают. В III квартале покупатели заключили 5623 договора долевого участия – это на 38,1% меньше II квартала и на внушительные 51,2% меньше аналогичного периода в 2023 году. Эксперты отмечают,...
25 октября 15140
Вечные ценности: покупатели премиальных квартир выбирают сдержанную роскошь, безупречный сервис и приватность
Нестандартные запросы, подбор жилья с помощью нумерологов, следование правилам фен-шуй все еще встречаются на рынке высокобюджетного жилья. Однако, как отмечают риелторы, по-настоящему покупатели ценят проекты, в которых обеспечены безопасность и...
25 октября 4214
Кто последний в очереди? Спрос на многокомнатные квартиры в новостройках Подмосковья превышает предложение
На рынке первичного жилья Московской области начинает формироваться дефицит многокомнатных лотов: с начала года предложение такого типа – а именно вариантов с тремя и более комнатами – сократилось на 6%.  На рынке новостроек Московской...
24 октября 5780
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков