Рейтинг@Mail.ru
Переверните экран

Расчет инвестиционной привлекательности покупки недвижимости в новостройках Москвы – авторское исследование

Алексей Митрошин, директор Home Market Consulting Group, специально для Novostroy-M.ru предоставил модель расчета инвестиционной привлекательности новостроек Москвы на 2017 год, на основании которой был сделан рейтинг наиболее доходных строящихся ЖК и комплексов апартаментов.

Ознакомиться с рейтингом вы можете в первой части исследования.

В этой статье мы подробно рассмотрим методологию расчета доходности. Сначала определимся с ценой квадратного метра в новостройках столицы. Будем считать, что большинство из них – это монолитные или монолитно-кирпичные дома. (Согласно данным компании «Метриум групп», в настоящее время в Москве лишь 15% панельных новостроек. Остальной объем составляют монолитные дома – прим.ред).

В статье Алексея Митрошина «Зависимость стоимости квадратного метра жилья г. Москвы от макроэкономических факторов» подробно рассматриваются такие показатели, как цена барреля нефти, курса рубля к доллару США и стоимости индекса РТС (фондовый индекс или основной индикатор фондового рынка России).

Здесь мы кратко остановимся на том, почему и как цена квадратного метра в новостройках зависит от этих макроэкономических показателей.

Ниже приведен график со всеми переменными за период с 2001 по 2015 год.

Рассмотрим модель со следующей регрессией:

И получаем следующий результат:

Таким образом, расчеты показали, что стоимость квадратного метра зависит от стоимости барреля нефти (oil price) с коэффициентом 0,022 и лагом в 8 месяцев. Получается, что цена на недвижимость реагирует на изменение стоимости барреля нефти не сразу, а со смещением в 8 месяцев. В этом тренде главное то, что зная изменение стоимости нефти в настоящее время, мы можем прогнозировать рост цен на недвижимость примерно через полгода.

Модель расчета потенциальной прибыли от покупки новостройки

В предыдущей статье при расчете инвестиционной привлекательности квартир и апартаментов учитывалось падение цены на 2%. Объясняем, откуда берется этот коэффициент.

Так как новостройки расположены в разных районах Москвы, то при расчете потенциальной прибыли от покупки считается средняя цена кв. метра в монолитных домах с использованием цены предложения. При этом важно из цены предложения получить цену спроса, потому что нас интересует за сколько затем реально продать объект. За год исследований было установлено, что наиболее качественно приближает цена 20-го квантиля выборки предложений.

Что такое 20-й квантиль?

К примеру, у нас есть упорядоченная выборка из 100 объектов по стоимости кв. метра от меньшего к большему. 20-й квантиль – это 20-й номер в выборке.

Почему именно 20-й?

Как показала практика, примерно у 80% объектов стоимость завышена, первые 10% - это объекты, которые почти нереально купить, или объекты с серьезными дефектами (в документах или в самих квартирах). А 20-й номер – это и есть та самая «золотая середина».

Ранее я выяснил, что изменение стоимости однокомнатных и двухкомнатных квартир в 2017 году будет варьироваться в пределах [-5,2%, 3,3%].

Согласно модели считаем, что недвижимость будет падать в цене на 5%. Но, как было установлено, цена квадратного метра в монолитных домах будет лежать в пределах [-5,2%, 3,3%]. Таким образом, для расчета мы берем не -5% за год, а средний показатель -2%. Именно эту поправку мы делали во время расчетов потенциальной прибыли от покупки квартиры в новостройке.

Напомним, что ТОП-8 наиболее инвестиционно привлекательных новостроек выглядит так:

1. ЖК «Римского-Корсакова» 11»  +14% годовых
2. ЖК «Саларьево парк»   +11% годовых
3. ЖК «Мир Митино»   +9.5% годовых
4. ЖК «Аннино парк»   +9.4% годовых
5. ЖК «Золотая Звезда»   +9.3% годовых
6. ЖК «Лучи»   +8.6% годовых
7. ЖК «Родной Город. Воронцовский парк»   +8.5% годовых
8. ЖК «Домашний»   +8% годовых

Что касается апартаментов, то здесь ТОП-10 включает следующие проекты:

1. МФК «IQ-квартал»   +15% годовых
2. МФК «Букинист»   +14,4% годовых
3. МФК «Савеловский Сити»   +11,3% годовых
4. МФК «Клевер Лэнд»   +11,2% годовых
5. МФК «Янтарь apartments»   +10,6% годовых
6. МФК Neva Towers   +9,3% годовых
7. МФК «Лайнер»   +9% годовых
8. МФК «Штаб-квартира на Мофильмовской»   +8,7% годовых
9. МФК «Отражение»   +8,6% годовых
10. Клубный дом Vivaldi   +8,5% годовых

Подробный анализ читайте в первой части исследования.

Дата публикации 14 марта 2017
Рассылка новостей
Раз в неделю мы будем присылать вам самые интересные новости о недвижимости на почту
Подписываясь на рассылку, вы принимаете условия пользовательского соглашения
Полезное
Следите за обновлениями Новострой-М на самых популярных площадках интернета
Наш Telegram
Мы в Яндекс.Дзен Канал на Youtube
Читайте также:
Покупатели смотрят в сторону апартаментов: в «старой» Москве увеличился спрос на этот вид недвижимости
Девелоперы фиксируют повышение покупательской активности на рынке апартаментов. Например, столичный застройщик COLDY отмечает, что в сентябре и октябре этого года сделок стало больше на 18% по сравнению с аналогичным периодом в 2023. Одной из основных причин возросшего...
22 ноября 551
Сотни миллионов рублей: сколько стоят коммерческие помещения в новостройках Москвы сегодня
Жилая недвижимость теряет инвестиционную привлекательность из-за высокой ключевой ставки и отмены большинства льготных госпрограмм. На рынке коммерческой недвижимости ситуация пока более стабильная: инвесторы по-прежнему готовы вкладываться в покупку помещений, особенно на...
20 ноября 1667
Топ-10 доступных новостроек со стартом в 2024 году – цены от 283,5 тыс. рублей за «квадрат»
Где искать московские новостройки с ценой квадратного метра ниже 300 тысяч рублей? Подобных предложений не много, однако на старте продаж даже сегодня можно «поймать» выгодные варианты.  Средняя цена квадратного метра в новостройках со стартом...
15 ноября 6905
В двух шагах: 60% родителей голосуют за детскую развивающую инфраструктуру возле дома
Детские развивающие секции и кружки недалеко от дома или прямо в ЖК – уже не фантастика, а реальность. Новый опрос покупателей жилья показал, что для большинства родителей важно, чтобы путь на занятия занимал у ребенка не более 5 минут. И выбор новостроек с...
13 ноября 2387
В Москве стремительно сокращается предложение самых бюджетных квартир – минус 25% за год
Найти московскую «первичку» дешевле 10 млн рублей становится все сложнее: к концу III квартала 2024 года количество квартир и апартаментов в самых доступных ценовых сегментах на рынке новостроек Москвы уменьшилось на 25% по сравнению с аналогичным периодом...
11 ноября 4988
Гарант ликвидности: в каких новостройках премиум-класса предлагаются квартиры с эксклюзивными видами
Безупречный и захватывающий вид из окна — одна из вечных ценностей, что всегда пользуется высоким спросом, а кроме того, обеспечивает недвижимости добавленную стоимость.  Одной из самых востребованных характеристик в высокобюджетном классе недвижимости...
08 ноября 3296
Новостройки «на выданье»: какие новые ЖК в Москве сулят инвесторам высокую доходность?
Спрос на московские новостройки, вопреки большинству прогнозов, вновь вырос. Новые проекты продолжают выходить на рынок и привлекают внимание покупателей, в том числе инвесторов. Какие ЖК могут стать источником высокой доходности, рассказали аналитики.  В III...
07 ноября 7652
Редкий зверь: в Москве продается все меньше пентхаусов, они стали теснее и подорожали
Пентхаусы по-прежнему считаются эксклюзивным форматом жилья. Однако в последние годы девелоперы стали предлагать подобные лоты даже в новостройках комфорт-класса. По данным экспертов, несмотря на это, предложение таких квартир за 3 года в старых границах Москвы сократилось...
07 ноября 3224
Популярно на Новострой-М
Посмотреть все спецпредложения

Скидки и спецпредложения от застройщиков