Московская подземка получила 5 дополнительных станций: «Деловой Центр», «Шелепиха», «Хорошевская», «ЦСКА» и «Петровский Парк». Новострой-М узнал, как запуск первого участка Большой кольцевой линии (БКЛ) метрополитена столицы изменит девелоперскую и транспортную карту города, и почему новостройки вблизи открывшихся станций не вырастут в цене.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Открытие первого участка Большой кольцевой линии однозначно повысит привлекательность локаций, но при этом вряд ли отразится на рынке недвижимости. Во-первых, ряд станций уже дублируют существующие. Например, тот же «Деловой центр» ранее был доступен на Филевской линии. Рядом с ним строится комплекс высоток «Москва-Сити». «Шелепиха» дублирует одноименную станцию МЦК. Рядом строятся три проекта – Headliner (бизнес-класс, квартиры), МФК «Новая Пресня» (массовый сегмент, апартаменты), а также «Сердце столицы» (бизнес-класс, квартиры). «Хорошевская» дублирует станцию «Полежаевская» Таганско-Краснопресненской линии. Рядом строится ЖК «Династия» (бизнес-класс, квартиры). В пешей доступности от «ЦСКА» уже построены проекты «Лайнер» (бизнес-класс, апартаменты) и «Лица» (бизнес-класс, квартиры). Наконец, «Петровский Парк» дублирует станцию метро «Динамо». Рядом строится «Искра Парк» (бизнес-класс, апартаменты). Таким образом, четыре из пяти станций (кроме «ЦСКА»), по сути, являются пересадкой на другие станции метро. По большей части от открытия участка Большой кольцевой линии выиграет в первую очередь коммерческая инфраструктура, а именно – ТЦ «Авиапарк» и офисные помещения «Москва-Сити».
Открытие новых станций метро улучшит транспортную доступность следующих районов: Беговой, Аэропорт, Пресненский, Хорошевский и Хорошево-Мневники. В первую очередь – за счет снижения пассажиропотока по Замоскворецкой линии, а также разгрузки самой сложной Таганско-Краснопресненской линии. Кроме того, у жителей перечисленных районов появилась возможность дополнительных четырех пересадок, без необходимости поездки через Кольцевую линию. Например, еще вчера дорога на метро от «Делового центра» до «Динамо» составляла 25 минут, сейчас – 14 минут. Однако, учитывая и без того хороший уровень развития инфраструктуры, в целом кардинального улучшения не произошло. Жители уже активно пользовались станциями метро, за исключением «ЦСКА».
Открытие новых станций Большой кольцевой линии должно было состояться еще в прошлом году, поэтому девелоперы новостроек уже заложили в стоимость квадратного метра влияние данного события. Соответственно, можно ждать роста ликвидности новостроек, но не их стоимости. По причине того, что большинство новых станций являются пересадками на остальные линии метрополитена, речь не идет о кардинальном изменении транспортной доступности. Тем не менее, за счет престижного расположения в центре города, в ближайшие годы в пешей доступности от новых станций метро появится несколько новых крупных проектов. Известно о перспективном строительстве высотки в «Москва-Сити» общей площадью около 400 тыс. кв. м рядом с метро «Деловой центр». Здесь же расположится вторая очередь комплекса Imperia Tower (105 тыс. кв. м). В составе ТПУ «Шелепиха» появится офисная башня общей площадью 66 тыс. кв. м с апартаментами.
Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»
Открывшиеся станции расположены в зоне активного девелоперского освоения на северо-западе столицы – «Большой сити» и Ленинградский проспект, где много проектов в стадии строительства и активной разработки. Застройка промышленных территорий вокруг станций ускорится, станет более интересной для девелоперов площадка ОКБ Сухова и территория завода МиГ.
Транспортная доступность улучшится, связь между Московским метро и МЦК станет прочнее, что положительно повлияет на весь город, в частности – на запад, северо-запад, в особенности на районы Хорошевский, Хорошево-Мневники и Беговой. Открывшиеся станции не являются сюрпризом для застройщиков, они учитывали существовавшие ранее планы по открытию этих станций в позиционировании своих проектов для покупателей. Открытие новых станций повлияет на цены на вторичном рынке (в пределах 5%).
СПРАВКА: Большая кольцевая линия будет полностью запущена к 2020 году. БКЛ будет включать 31 станцию: на ветке будет 19 пересадок на радиальные линии метро, 11 – на ж/д станции, 4 – на МЦК.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Намного комфортнее станет жителям Хорошевского района в связи с появлением станции «ЦСКА» – там большие объемы и уже введенного, и строящегося жилья, а метро было в транспортной доступности. Наиболее близко к новой станции находятся ЖК «Лайнер» и «Лица» (общее число лотов – более 5 тыс. шт.), кроме того, на вторичном рынке представлен масштабный ЖК «Гранд Парк». К тому же эта локация притягивает к себе посетителей крупнейшего в Европе ТРЦ «Авиапарк».
Нельзя не отметить и плюсы в появлении метро «Шелепиха». Хотя здесь недавно открылась станция МЦК, метро будет необходимо для распределения пассажирских потоков. Непосредственно возле «Шелепихи» возводится три объемных проекта – «Сердце столицы», Headliner, «Новая Пресня» с высотностью от 9 до 53 этажей.
На ценах на жилье в тех районах, где жилые комплексы уже заселены или строятся, появление метро уже сильно не отразится – так как основной рост цены происходит скорее «на ожидании» открытия станции, а не по факту ее ввода. Зато эти районы могут стать популярнее у потенциальных покупателей, то есть недвижимость станет еще ликвиднее. Хотя, с другой стороны, это запад Москвы, он и без того пользуется отличным спросом. Наибольший потенциал, конечно, у тех территорий, где сейчас происходит редевелопмент промзон и активное жилое строительство. Это, прежде всего, район Шелепихи, а также площадки к югу от метро «Хорошевская».
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Недвижимость»
Открытие участка Большой кольцевой линии является частью масштабного проекта, который позволит разгрузить существующие линии метро и увеличить количество удобных маршрутов для перемещения в городе. Однако существенного роста недвижимости в районах локализации новых станций метро мы не ожидаем. Это связано с тем, что указанные территории уже обеспечены необходимым транспортом. «Петровский парк», «Хорошевская», «Шелепиха» связаны пересадкой с уже действующими станциями (метро и МЦК). Таким образом, наибольший эффект связан с открытием станции «ЦСКА» - близлежащие дома выиграют за счет появления новой станции.
Объекты вблизи станций метро «ЦСКА» выиграют, однако сильного прироста мы не ожидаем, т.к. дома располагаются на оптимальном расстоянии от станций метро «Полежаевская» и «Динамо».
Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту девелоперской группы «Сити-XXIвек»
Местоположение и транспортная доступность – ключевые факторы при выборе жилья, поэтому появление новых станций метро, ТПУ, развязок в случае с недвижимостью, относящейся к массовому сегменту, положительно влияют на развитие районов и способствуют росту цен на недвижимость. Как правило, речь идет о 3-7%, однако каждый проект и локацию следует рассматривать индивидуально. Наибольший рост заметен в районах, которые ранее находились на значительном удалении от станций (без пешей доступности до них). Там, где дорога до метро занимала более 15 минут, сокращение времени всегда воспринимается положительно.
Если говорить о состоявшемся 26 февраля открытии новых станций, то больше всего выиграют жители и новоселы районов находящихся рядом с «Шелепихой», где путь на общественном транспорте до ближайших станций метро («ул. 1905 года», «Деловой центр», «Фили») ранее составлял 15-30 минут. Именно этот район, где ранее также открылась одноименная станция МЦК, может получить наибольший импульс к развитию. Жилье рядом с Шелепихинской набережной, Шелепихинским шоссе, Шмитовским проездом, вероятнее всего, вырастет в цене. Станция «ЦСКА» на Ходынском поле находится в районе, который лучше охвачен «подземкой»: поблизости станции метро «Полежаевская», «Динамо», «Аэропорт». «ЦСКА» очень удобна для жителей домов, расположенных на Ходынском поле. Также она сократит путь до ключевых спортивных объектов этого района: стадионов «Динамо» и «ЦСКА», дворца спорта «Мегаспорт» – это увеличивает доступность спортивной инфраструктуры на городском уровне, но вряд ли радует жителей близлежащих районов. Очевидно, что спортивные болельщики теперь будут гораздо чаще ходить на матчи и возвращаться с них через жилые комплексы, расположенные на Ходынском поле, а это преимущественно малоприятный и раздражающий фактор, который не способствует росту привлекательности и цен на недвижимость в этом районе.
Расположенный на Ходынском поле крупный торговый комплекс «Авиапарк» с открытием метро будет с удвоенной силой притягивать в этот район людей – еще один малорадостный фактор для местных жителей. Станции «Хорошевская», «Петровский парк», «Деловой центр» находятся рядом со станциями метро, которые существуют уже много лет. Открытие новых повлечет как плюсы для жителей (возможность быстрой пересадки на другие линии метро, развитие инфраструктуры), так и минусы (увеличение плотности пассажиропотока, многолюдность, шум). Отмечу, что рядом со всеми новыми станциями строятся или уже введены в эксплуатацию проекты в основном бизнес-класса и выше, для потенциальных покупателей и жителей которых общественный транспорт не является приоритетным способом передвижения, поэтому открытие метро и вытекающая из этого многолюдность для них минус. Так что существенный рост цен на жилье рядом с новыми станциями метро, за исключением района Шелепихи, маловероятен. Следует отметить, что об открытии новых станций метро становится известно за несколько лет (а порой и за много лет) до их реального появления, так что в новых строящихся проектах улучшившаяся транспортная доступность являлась фактором ценообразования еще на старте продаж.
Вторичный рынок тоже реагирует на новости о планах по строительству новых станций мгновенно – владельцы недвижимости, планирующие продажу в ближайшее время, увеличивают цену с учетом перспектив. Однако многое зависит непосредственно от расположения дома: если новая ветка метро идет непосредственно под домом или поблизости, становится источником вибрации и потенциальных угроз для сохранности дома, жилье резко теряет в цене.
Дата публикации 27 февраля 2018
