Строительную отрасль ждет очередной пакет поправок, в частности, взносы для застройщиков в Фонд дольщиков планируют повысить до 6% от стоимости каждого договора долевого участия. Сейчас девелоперы перечисляют «страховой» взнос в размере 1,2% от каждого ДДУ, таким образом, платеж увеличится в пять раз. О возможности такого увеличения говорили и ранее, но затем от него отказались, и вот теперь данную поправку снова хотят вынести на рассмотрение. Предполагается, что это связано с банкротством Urban Group, которое показало, что сейчас в Фонде защиты прав участников долевого строительства денег недостаточно. За счет увеличения взносов власти намерены обеспечить достройку домов в случае проблем у застройщика, который вносил отчисления.
Новострой-М спросил у участников рынка, как они относятся к повышению размера взноса и действительно ли такая мера поможет решить проблемы дольщиков.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Отчисления в размере 6% процентов должны пополнить компенсационный фонд дольщиков до 300 млрд рублей за три года. Для сравнения — 1,2% отчислений не принесли и десятой доли от этой суммы за все время существования фонда. К тому же именно эта цифра (6%) называлась как минимально возможная ставка по кредиту на строительство в условиях проектного финансирования. В таком случае возможна почти равнозначная альтернатива: либо проектное финансирование, либо компенсационный фонд.
Банкротство Urban Group стало не первым на рынке, а объекты компании — не первые проблемные. При размере долговых обязательств порядка 70 млрд рублей, конечно, существующим компфондом не обойтись. Есть четкая установка, что финансовые обязательства застройщиков не должны ложиться на государство. То есть нужно формировать «подушку безопасности», размер компенсационного фонда должен не просто гарантировать доведение строительства до конца, но и предусматривать некий резерв. Всем известны не менее громкие истории, когда с рынка уходили фактически сформировавшие его компании, их долги кратно превышали долг Urban Group.
При этом если застройщик переходит на использование эскроу-счетов в расчетах с покупателями жилья, он может не платить взнос 6% от каждого ДДУ. Инициатива властей именно в этом и заключалась — ввести заградительные меры, чтобы отказываться от перехода на эскроу-счета было попросту невыгодно. Однако окончательно ставка по кредиту на строительство не определена, и проектное финансирование от банка может оказаться для застройщиков дороже.
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
Возможный рост отчислений в Фонд защиты дольщиков — это инструмент стимулирования перехода к эскроу-счетам, которые пока совсем не пользуются спросом среди девелоперов, предпочитающих работать по старой схеме. Ведь после перехода на эскроу-счета застройщики уже не смогут вести строительство на средства дольщиков и будут вынуждены привлекать проектное финансирование. Отчисления в компенсационный фонд в размере 6% — это серьезная финансовая нагрузка. Если ставки по кредитным средствам окажутся сопоставимыми, то, возможно, часть застройщиков выберет эскроу-счета, что снизит риски дольщиков. Полагаю, именно в этом и заключается главная цель пересмотра размера отчислений.
Банкротство Urban Group доказало, что объема собранных отчислений в Фонд защиты дольщиков, увы, недостаточно для того, чтобы покрыть все риски. За менее чем год работы компенсационный фонд собрал 1,8 млрд рублей. При этом на завершение объектов Urban Group понадобится порядка 60 млрд рублей, которые придется выделить из бюджета. По всей видимости власти решили увеличить отчисления, чтобы сделать Фонд защиты дольщиков более эффективным.
Отчисления в компенсационный фонд обязательны, поэтому застройщикам придется выделить дополнительные средства. Учитывая и без того невысокую маржинальность бизнеса, полагаю, за нововведения заплатят сами покупатели из-за повышения рыночных цен на жилье. Поэтому принятие положительного решения по изменению уровня отчислений до 6% станет дополнительным стимулом к совершению покупки сейчас, еще по старому прайсу.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
У меня нет объяснений, чем руководствовались законодатели, предлагая увеличить размер взносов до 6%. Например, актуальный размер отчислений 1,2% соизмерим с выплатами страховым компаниям, но почему власти решили повысить взносы в пять раз, когда фонду осталось работать всего 11 месяцев, мне непонятно.
На мой взгляд, нет необходимости повышать размер выплат, так как эта мера в любом случае не поможет решить проблему обманутых дольщиков, а привлеченных средств не хватит на завершение строительства объектов даже одного крупного застройщика. Можно сказать, что история с Urban Group послужила катализатором для многих процессов — не только увеличения отчислений в компенсационный фонд, но и ускоренного перехода на новую схему работы по эскроу-счетам.
Необходимо понимать, что число новостроек, с продажи которых поступают отчисления в компенсационный фонд, ограничено, поскольку действие закона о компенсационном фонде распространяется только на объекты недвижимости, разрешение на строительство которых было получено после октября 2017 года, а таких объектов на рынке не много. Большинство застройщиков продолжит работать по старой схеме (оформлять страхование ответственности) и только часть компаний, которые производят отчисления в компенсационный фонд, захочет начать работать с эскроу-счетами раньше 1 июля 2019 года. После того, как размер взносов увеличится до 6%, эти компании будут терять до 30% своей прибыли с каждой проданной квартиры, и, конечно, такой расклад невыгоден для них.
Понятно, что реакция застройщиков весьма негативна. В сложившихся условиях у них нет возможности заложить возникающие дополнительные расходы в конечную стоимость продукта. Покупательская способность населения ограничена, реальные доходы наших граждан снижаются, корректировка цены квадратного метра может просто остановить продажи.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки»
Изначально цифра в 1,2% была своего рода тестом, некой временной мерой для понимания дальнейших действий и возможной суммы взносов, планировалось повышать ставку раз в год. Повышение в размере 6% обусловлено, скорее всего, простым расчетом потребностей фонда при банкротстве крупного застройщика.
Работая по схеме эскроу-счетов, застройщик не имеет доступа к средствам дольщиков до завершения строительства, следовательно, строительство должно финансироваться за счет банковских средств или собственных ресурсов застройщика. Думаю, что в каждом конкретном случае застройщики будут выбирать оптимальный с точки зрения финансирования вариант, в каких-то случаях может быть выгоднее заплатить процент с ДДУ (3% с 1 октября 2018 и 6% с 1 января 2019), а в каких-то — привлечь банковский кредит.
Инициатива о повышении отчислений в Фонд дольщиков неоднократно обсуждалась всеми участниками рынка, о перспективах повышения ставки было заявлено практически сразу после введения компенсационного фонда, поэтому изменение ставки не вызовет каких-то значительных изменений рыночной ситуации.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
По всей видимости, сегодняшнего размера отчислений в компенсационный фонд недостаточно для того, чтобы обеспечить стопроцентные гарантии дольщикам. Учитывая ужесточение требований к работе девелоперов, их опыту, экономическим показателям, в среднесрочной перспективе с рынка уйдет еще не один девелопер. Поэтому власти и пытаются создать «подушку безопасности» для компенсации ущерба дольщикам. К тому же чиновники абсолютно не скрывают, что рост взносов в Фонд защиты простимулирует девелоперов перейти к эскроу-счетам, что исключит появление обманутых покупателей.
Главные предпосылки нововведения — это вступившие в силу поправки в 214-ФЗ. Если даже крупный известный игрок рынка не смог «остаться на плаву» в старых правовых реалиях, то что говорить о менее устойчивых компаниях, которые и без того порой работают на грани рентабельности. В ближайшие годы вероятен уход с рынка ряда застройщиков путем их консолидации с другими строителями, продажи земельных активов и, увы, банкротства. Чтобы избежать социальных волнений, властям необходимо создать мощную финансовую базу. И рост отчислений в компенсационный фонд — один из способов.
Застройщики активнее будут переходить на эскроу-счета, но это вряд ли станет массовым явлением. Проблема в том, что в схеме использования эскроу-счетов пока слишком много неизвестных. Под какую ставку банки смогут выдавать кредиты застройщикам? Что будет, если банк, держащий эскроу-счета, обанкротится? Готовы ли сами покупатели к новой схеме? Пока на рынке не будет реального успешного опыта применения эскроу-счетов, девелоперы продолжат придерживаться текущей стратегии реализации.
Думаю, реакция рынка будет такой же, как и на вступление в силу поправок в 214-ФЗ. Напомню, в июне мы фиксировали ажиотажный спрос со стороны клиентов, которые, опасаясь повышения цен, заключили сделку, хотя изначально планировали подписание договора во второй половине года. В случае с ростом отчислений в Фонд защиты дольщиков ситуация абсолютно аналогичная: в ожидании повышения прайса на рынке возможен резкий рост сделок, который сменится падением и стагнацией.
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group
Обсуждаемый уровень отчислений в Фонд защиты дольщиков в размере 6%, полагаю, связан с оценкой рисков, которые могут наступить в переходный период к использованию эскроу-счетов. Увы, количество проблемных объектов среди новостроек увеличивается. Согласно последним данным Минстроя, с января по апрель 2018 года число долгостроев по России выросло с 836 до 842 объектов. Данная негативная динамика, вероятно, и стала причиной пересмотра размера отчислений в компенсационный фонд.
Доверие к девелоперам — ценный актив на рынке первичной жилой недвижимости. И теперь властям, как и девелоперам, необходимо дать понимание потенциальным клиентам, что крах одного из игроков не значит возникновение проблем и у остальных. Повышение отчислений в компенсационный фонд — это дополнительная гарантия возмещения ущерба или завершения строительства объекта недвижимости в случае возникновения подобной необходимости. И, наверное, справедливо, что часть ответственности несут сами участники рынка.
Повышение отчислений в компенсационный фонд действительно простимулирует девелоперов к переходу на эскроу-счета, сегодня для этого нет препятствий. Главное, чтобы сами будущие покупатели смогли привыкнуть к новой схеме. На первых этапах, полагаю, клиентов будет не так просто убедить замораживать денежные средства на счете на достаточно длительный срок с низкими или даже нулевыми процентными ставками, особенно когда на рынке одновременно будут продаваться проекты по старым, привычным схемам.
Если отчисления в компенсационный фонд будут повышены до 6%, то это не приведет ни к какому коллапсу. Не стоит забывать, что рост планируется планомерным — сначала до 3% и только потом до 6%. Поэтому есть возможность адаптировать экономику проекта с учетом возможных нововведений. В конечном счете это отразится на себестоимости и, как следствие, на рыночных ценах на жилье. Допустим, сегодня при стоимости квартиры в 10 млн рублей девелопер отчисляет 120 тысяч (1,2%). При ставке 6% сумма возрастет до 600 тысяч рублей. Иными словами, застройщикам придется повысить цены минимум на 2–6%.
Читайте также
Поправки в 214-ФЗ: что изменилось с 1 июля 2018 года в работе застройщиков
«В проигрыше все равно останутся покупатели»: эксперт — об отмене долевого строительства
«Вся верхушка застройщиков находится в зоне финансовой неустойчивости»
«Последствия реформы будут фатальными: начнутся массовые банкротства компаний, цены вырастут»
«Банкротство Urban Group вызывает недоверие в первую очередь к крупным девелоперам»
Дата публикации 27 июля 2018
