Два месяца существования в новой экономической реальности – небольшой срок, однако уже можно сделать первые выводы из наблюдений за поведением покупателей и состоянием рынка первичного жилья. О том, ждать ли снижения цен, запуска новых проектов и возвращения квартирных инвесторов, Новострой-М рассказал руководитель отдела продаж московского офиса Seven Suns Development Роман Иванов.
– Какие сейчас тренды в целом вы бы обозначили на рынке новостроек Москвы и столичного региона?
– Основной тренд таков: стремительно вымывается ликвидное предложение. Спрос был достаточно высоким и в марте, и в апреле. Потребителя волнует в первую очередь – куда пристроить (или как сейчас иногда говорят – «припарковать») деньги, если они у него есть. Мы это наблюдали, когда покупки совершались не для себя, не для инвестирования, а с целью сохранения средств. Недвижимость остается хорошим способом сохранить капитал.
– Как сегодня можно охарактеризовать спрос на новостройки? Изменился ли он как-то в течение первого квартала?
– Москва – очень большой мегаполис; и в старых границах, и в Новой Москве, и в Подмосковье вы увидите разную картину спроса. Традиционно, конечно, покупают «однушки» и студии как стартовое жилье. В спальном районе с развитой детской инфраструктурой в спросе будет больше «двушек» и «трешек». Например, в нашем подмосковном малоэтажном проекте «Светлый мир БиоПолис…» по спросу и месяц, и два месяца назад хорошо себя показали семейные квартиры, хотя и 1-комнатные продаются практически наравне с ними. Активный спрос в хороших локациях внутри МКАД: в проектах «Светлый мир «В стремлении к свету…» и «Светлый мир «Сказочный лес…» мы уже почти все лоты реализовали.
– Изменились ли как-то покупательские предпочтения и приоритеты за последнее время?
– Об этом пока говорить рано. Как и о том, чтобы начать менять проекты в соответствии с изменившимися предпочтениями. Девелоперский рынок не такой резкий, все зависит от того, на какой стадии проработки находится тот или иной проект. Сейчас на рынок влияют несколько мощных факторов. И такое мы видим впервые. Первый фактор: рост цен на стройматериалы, а где-то и невозможность получить определенные позиции по стройматериалам, если они были завязаны на импорт.
Второй фактор: резко подорожавшее проектное финансирование, которое дает нагрузку на себестоимость. Если девелопер уже приобрел земельный участок, если уже готов выйти на получение разрешения на строительство, ему надо перестраивать всю финмодель, всю экономику проекта.
Третий фактор: изменения покупательской способности. Все стремительно меняется, однако статистических данных за прошедшие два месяца мало, а опираться на наблюдения, проведенные за четыре-восемь недель было бы несерьезно. Но мы, безусловно, отслеживаем и анализируем все данные по спросу.
– Планирует ли ваша компания вывод новых проектов в этом году?
– Да, мы будем выводить новые проекты в Москве, их пока в планах три, но возможно, будут еще. Два проекта – это продолжение уже существующих («Светлый мир «Станция «Л»…» и «Светлый мир «В стремлении к свету…»), однако они запускаются в сложное время, когда действуют другие правила игры, и по сути, для нас это будут новые проекты, так как ряд задач для их реализации мы будем буквально выполнять с нуля.
– Ипотека, которая давно была драйвером продаж на рынке новостроек, сейчас переживает сложное время. Как бы вы охарактеризовали этот рынок сегодня? Какие программы работают, какие просели?
– Безусловно, те меры поддержки, которые предлагает правительство, они неплохи для поддержания спроса, но их недостаточно. Если вы будете давать льготную ипотеку, но не будете предлагать приемлемое с экономической точки зрения проектное финансирование, тогда не будут выводиться новые проекты, а будут по льготной ипотеке распродаваться остатки. Точно так же, если не стимулировать вторичное жилье, о чем недавно глава Минстроя Марат Хуснуллин сказал в интервью, то рынок первички также будет замедляться, так как первоначальный взнос по ипотеке у большинства покупателей – это средства от продажи вторичного жилья. Тут нужен комплекс мер.
Пока же и субсидирование ипотеки, и ставки проектного финансирования привязаны к ключевой ставке ЦБ. Сейчас почти все застройщики прибегают к субсидированию ипотечных кредитов. Что это означает на практике? Чтобы клиенту предложить, например, ипотеку под 3,99%, нам нужно компенсировать разницу от государственной поддержки в 9% – то есть 5%. Вот эти 5% мы закладываем из своей прибыли.
А так как деньги покупателей квартир лежат на эскроу-счетах, нам взять их оттуда нельзя, чтобы заплатить банку. Их можно только заранее заложить в то же проектное финансирование, и кредит для девелопера становится еще дороже. И все это делается, чтобы обеспечить хорошую динамику продаж. Потому что она все равно важна для любого проекта. Но себестоимость растет, деньги для нас становятся дороже.
Только параллельное движение в снижении ставки льготной ипотеки и ставки проектного финансирования позволят быстрее застройщикам выходить на нужные темпы и вывод новых проектов. Без этого, конечно, рынок не остановится полностью, но он будет замедляться.
– Очень многие сегодня фиксируют повышение цен на строительные материалы до 40%. Что сейчас будет происходить или уже происходит с такой опцией, как «отделка от застройщика»? Откажутся ли от нее, урежут или она сохранится? Как ваша компания планирует поступить в этом плане?
– Мы пока не отказываемся от этой истории. Хотя она действительно дорожает, но это не единственная проблема: еще нарастает дефицит материалов и рабочей силы. Мы видим, как ряд застройщиков уже отказались от отделки в своих проектах. Мы пока этого шага не делаем, причем отделку продолжаем предлагать в нескольких вариантах, и в некоторых наших проектах 100% лотов предлагается с отделкой.
Мы считаем, что продавать жилье комфорт-класса с отделкой под ключ – это правильный шаг. Но если дальше будут перебои с поставками отделочных и стройматериалов и, главное, если это будет влиять на затягивание сроков сдачи проектов, возможно, мы будем пересматривать свои решения на этот счет.
Однако все наши покупатели, с кем уже заключен договор на передачу квартиры с отделкой, получат жилье так, как это обозначено в договорах.
– Прогнозы – дело неблагодарное, но именно они интересуют наших читателей. Что будет с ценами в ближайшей перспективе?
– Цены откатываться не будут, предпосылок к этому нет, а себестоимость просто поджимает. Возможно, ситуация сложится так, что проще будет просто не выводить новые проекты, чем продавать ниже себестоимости. Однако различные акции и маркетинговые приемы останутся на рынке, и в ближайшие 1-2 квартала будут активно использоваться, ведь нужно продавать имеющиеся остатки и сохранять маржинальность проектов. Застройщики будут сами решать, что для них актуальнее: предложить ипотеку с субсидированной ставкой или дать скидку покупателю с «живыми» деньгами.
Думаю, что будут востребованы и программы рассрочек, мы такие варианты прорабатываем. Хотя сейчас сложно сказать, в каком объеме будет спрос на рассрочку, так как этот инструмент больше подходит для уверенных в завтрашнем дне людей. Ипотека – более гибкая история, там есть различные меры поддержки, например, ипотечные каникулы.
– Что бы вы сейчас посоветовали человеку, который присматривает квартиру в новостройке. Как действовать, на что опираться, что учесть в первую очередь относительно своих финансовых возможностей, а также выбирая проект и застройщика?
– Смотря, о каком покупателей идет речь. Если подбирается жилье для себя, то тут вообще не надо думать ни дня, ни часа, а бежать и выбирать то, что подходит. Хотя этот совет работает в любой промежуток времени. Правда, сейчас этот вопрос острее, так как качественные варианты вымываются с рынка очень быстро.
А клиента-инвестора в его классическом понимании мы пока в данный момент (в апреле, перед и после майских праздников) не наблюдаем. Кто хочет заработать при такой сильной волатильности – не знаю. И депозиты действительно сейчас стали сильно конкурировать с недвижимостью. Но вот уже через 2 месяца все, кто открывал срочные депозиты под 20%, уже понесут эти деньги снова на рынок новостроек. Потому что ставки по вкладам будут в районе 10%, а недвижимость может генерировать гораздо более интересную доходность. Сказать какую именно – не представляется возможным. Но, например, у нас был проект с ценой 1 кв. метра 120 тыс. руб., сейчас, спустя 2 месяца, уже 140. Кто заходил в определенные проекты в январе, сейчас вполне получили и 50% к первоначальным вложениям.
– Как вы смотрите на развитие рынка недвижимости в ближайшее время, исходя из текущего положения вещей? Дальше все будет сложнее или просто иначе – тогда как?
– Летом будет традиционный сезонный спад спроса. Но может сыграть и другой фактор: отсутствие предложения. Если мы не увидим новых котлованов – мы не увидим и спроса на котловане. Хотя, как я уже говорил, наша компания готова выводить новые проекты, и у нас будут для покупателей интересные предложения. Уверен, что клиент, который умеет просчитывать ситуацию и покупает для себя, он не исчезнет.
Читайте также:
Новая ипотека с господдержкой в вопросах и ответах
Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам
Автор: Ангелина Христофорова
Дата публикации 17 мая 2022
