Такой сегмент жилья, как премиум-класс (находящийся между бизнес-классом и элитными новостройками), появился не так давно, однако уже окончательно закрепился в общепринятой для столицы классификации домов. Коммерческий директор ГК Insigma Марина Синягина в эксклюзивной колонке для Новострой-М рассказывает о том, как меняются требования к премиальным новостройкам, как трансформируется этот сегмент и чем он привлекает покупателей.
Первые дорогие дома построены в Москве в конце 1990-х. Некоторые стали легендами и на какое-то время эталоном. Они были исключением из правил. Вернее, правил у девелоперов и ожиданий у покупателей тогда еще не было. Сегодня, создавая современный дом, нужно учитывать и опыт владения недвижимостью клиентов, и локальные особенности рынка, и примеры международной практики.
С качеством материалов и инженерии все более или менее ясно: есть эволюция в разработках и принятые эко-стандарты. С качеством жилой среды, которая обосновывает стоимость квадратного метра, сложнее. Предела совершенству и изобретательности девелоперов нет. В России, как только бюджет позволяет выйти за границы массового сегмента, возникает альтернатива выбора одного из трех классов дорогого жилья. В Москве это порядка 3000 актуальных предложений квартир и апартаментов.
В международной практике отдельно выделяют лишь один сегмент рынка дорогой жилой недвижимости — luxury. Слово «премиальный» практически не употребляется. Оно уместно в контексте разговора о нише бренда или качестве услуг, но не класса жилого дома. Американские локальные рынки используют классификацию А, B, С, с учетом характеристик и времени постройки объекта, уровня его окружения. Есть условная классификация А, B и С и для локаций. В Европе проще: по району, кварталу и даже улице вы понимаете, насколько престижным и дорогим может быть здесь дом. Россия в семантическом приключении именования недвижимости пошла собственным путем.
Пять лет назад Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства принял методику классификации нового жилья. Основой были разработки Российской гильдии риелторов. Жилье поделили на четыре класса: эконом-, комфорт-, бизнес- и элитный. Но сегодня покупатель с доходом выше среднего может выбирать из объектов трех классов: бизнес-, премиум- и элит-. Когда же появился «премиум»?
Аргументировать покупателям, что вы строите дом премиум-класса, что такой класс существует и у него есть определенный стандарт, стало возможным после 2015 года. Именно тогда у одной из авторитетных премий по недвижимости появилась номинация «Лучший жилой комплекс премиум-класса». Ее победителем был назван квартал RedSide на Сергея Макеева, единственный проект с уникальным составом торговых и сервисных предложений для жильцов — более трех десятков точек. Другие номинанты-конкуренты за пределами Садового и без какого-либо «изюма» заметно отставали.
Справедливости ради заметим, что категория описания «премиальное» использовалась игроками рынка и журналистами для дорогого жилья и до 2015. Премиальными были и жилые комплексы, и клубные дома. Кстати, в премиум-классе сегодня единицы объектов этого формата. Редкий пример в пределах Садового — дом NV/9 Artkvartal на Китай-городе.
Первую маленькую революцию совершили девелоперы RedSide и «Садовых кварталов». Показали, что возможен другой подход — строить большие комплексы в сегменте дорогого жилья. До этого состоятельным покупателям предлагали проекты с небольшим числом квартир.
Уникальной стала и философия премиум-класса — сделать дорогой дом не просто атрибутом статуса, а действительно комфортным для семейного проживания. До этого концепцию инфраструктуры для семьи активно использовали лишь в массовом сегменте. Сегодня мы видим, как этот подход начинает интерпретироваться девелоперами в других форматах жилья. Так, проект небоскребов с апартаментами Neva Towers стал первым из высотных делать ставку на собственную клубную инфраструктуру, которая создана с учетом образа жизни не просто бизнесменов, а молодых семейных покупателей, которые хотят получить в небоскребе комфорт традиционного премиального жилого комплекса.
Если посмотреть на эволюцию девелоперских решений, мы увидим, что дома премиум-класса версии 2018 года максимально приблизились к элитным. Разница еще существует в среднем метраже по каждому проекту. А вот материалы строительства, отделка мест общего пользования, характеристики квартир во многих домах на равном уровне.
Стоить отметить, что довольно быстро изменилась идеология планировочных решений в премиальных домах: средний метраж стал меньше за счет сокращения неэффективных площадей, появились полноценные гардеробные, кладовые, функциональные санузлы, где можно установить и ванну, и душевую кабину. Архитекторы предлагают логичные, рациональные решения, без длинных коридоров, узких комнат, кухонь-ниш. При этом жилые пространства стали больше на 15-20%. Сегодня в премиальном доме покупатель может выбрать квартиру с мастер-ванной порядка 6 кв. м, мастер-спальней площадью 13-16 кв. м, детской — 13-14 кв. м.
Появление премиум-класса повлияло на все большую детализацию и дифференциацию проектов. Двор без машин и подземная парковка уже мало кого удивляют. О качестве дома говорят количественные характеристики (такие, как высота потолков более 3 м или 1,5-2 машиноместа на квартиру) оригинальные решения. В RedSide это удобные келлеры на парковке, собственные дизайнерские лобби в каждом из восьми домов. С точки зрения экономики, это более затратно, чем одна входная группа, с точки зрения этики и эстетики квартала — несомненно более комфортно для жильцов. Как и переменная этажность корпусов, и малое число квартир на этаже.
Генеральным подрядчиком премиального RedSide была компания «ФОДД», генподрядчик одного из самых известных элитных комплексов Гранатный, 6, элитного дома «Булгаков» и элитного Barkli Virgin House. Когда покупатель приезжает в готовый квартал, то синергия качества идей и строительства очевидны. Есть решения, которые будут выглядеть «на уровне» спустя десятилетия: большой двор-парк, классические линии архитектуры, натуральный камень в отделке фасадов. Для RedSide из известного баварского карьера привезли рекордный объем камня — 14 тонн юрского мрамора. Это впечатляет.
Оформление в отдельный сегмент премиум-класса стало карт-бланшем и для расширения границ строительства дорогого жилья. Преимущественно строительство премиальных комплексов ведется за пределами Садового. Например, в квартале Jazz в районе Марьиной Рощи или в Prime Park в Хорошево-Мневниках сегодня представлены самые доступные предложения премиум-класса — маленькая квартира в этих проектах обойдется в 10 с небольшим миллионов. Оборотная сторона этой медали — насколько важным для покупателя стало окружение и сервисы дома.
Выделение премиум-класса в отдельный сегмент связано с появлением нового поколения покупателей. Люди хотят, чтобы вид из окна радовал, во дворе были не только детские площадки и скамейки, но и цветы, чтобы недалеко находились хороший супермаркет и фитнес, ухоженный парк, где можно погулять. И уже не так важно, в доме 70 или 700 квартир. Важно, что на твоем этаже только четыре квартиры и живут там не арендаторы, а собственники. И когда соседи такие же, как ты, молодые родители, это тоже приятно.
При покупке для себя появляется много «семейных обстоятельств». Кто-то работает в Сити и хочет переехать в уютный квартал поближе. Кому-то важен удобный заезд на парковку. Кто-то ходит только в World Class или покупает продукты в «Азбуке Вкуса». Кто-то определился, что ребенок пойдет именно в школу № 2030. Среди резидентов RedSide много собственников с определенными привычками и запросами. И успех проекта определил подход девелопера — предложить максимум услуг и сервисов в самом квартале, а после его ввода в эксплуатацию и в лучших местах города, создав для резидентов Клуб привилегий.
Большие RedSide и «Садовые кварталы» остаются топовыми проектами своих локаций и делают их более привлекательными для жизни. Если раньше Пресня ассоциировалась только с зоопарком или высоткой, сегодня это живой район: с интересными ресторанами на Трехгорке, большим красивым парком, где приятно бегать по утрам, школами с высоким рейтингом. У успешных проектов в прямом смысле есть «вес» изменить отношение молодых москвичей к целым районам города. «Премиум» стал не просто новым классом недвижимости, сегодня это выбор определенного образа жизни.
Читайте также
Спрос на рынке новостроек поддержат дешевая ипотека и растущее предложение
Границы размываются: как меняется рынок элитных новостроек и что его ждет
Зеленые оазисы в городской черте: новостройки у парков Москвы от 2,8 млн рублей
Дата публикации 30 ноября 2018
