Курс доллара на этой неделе побил исторический максимум, что вновь всколыхнуло экономику страны. На фоне данных событий покупатели недвижимости вернулись на рынок в поиске подходящих вариантов для вложения обесценивающихся рублей. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, что покупают сегодняшние инвесторы.
Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость»
Мы отмечаем увеличение интереса к недвижимости. За короткий срок число посещений наших офисов на объектах выросло, что говорит об активизации покупателей. Люди, которые держат накопления в долларах и евро, готовы приобретать квартиры, так как сумма в рублях, которую можно использовать для покупки, значительно увеличилась. Спросом пользуются объекты разного уровня, хотя массовый спрос сосредоточен в новостройках доступного ценового сегмента. Такие варианты обладают меньшей стоимостью предложения, так что их проще купить.
В последние годы застройщики уменьшали площади квартир в проектах, что позволило снизить конечную стоимость покупки и предложить варианты, соответствующие возможностям большего количества потребителей. Такая ситуация находит свое отражение и в структуре спроса: наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры и студии.
На сегодняшний день мы пока не фиксируем того ажиотажа, который был в декабре прошлого года, однако люди, встревоженные падением рубля, начинают больше интересоваться недвижимостью. Неустойчивость в экономике и волатильность валют подогревает спрос на квадратные метры, которые являются одним из наиболее надежных источников для размещения денежных средств.
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
С ростом курса доллара мы наблюдаем активизацию спроса. Причем среди покупателей, которые в этом месяце вышли на рынок, я бы выделила две категории. Во-первых, это валютные вкладчики, которые сегодня на пике падения отечественной валюты переводят сбережения в рубли и вкладывают их в другой актив – недвижимость. Во-вторых, среди покупателей много тех, которые на фоне падения рубля в феврале этого года (когда за доллар давали 69 рублей) купили валюту, а потом оказались в проигрыше (в мае курс опустился до 50 рублей). Теперь же, когда валюта снова сыграла вверх, люди срочно обменивают ее на рубли, стремясь хоть что-то заработать. При этом в качестве нового актива выбирают недвижимое имущество, что и приводит в итоге к повышению темпов реализации.
Что касаемо наиболее популярных объектов, то в первую очередь продажи идут в проектах массового сегмента, как наиболее ликвидных и доступных. В целом, никакой паники нет. Рынок активен, однако ажиотажа прошлого года мы пока не наблюдаем.
И сегодня, в условиях кризисных тенденций, и год назад самые ликвидные - однокомнатные квартиры, прежде всего по причине небольшого бюджета их покупки. Помимо этого, «однушки» приобретаются не только для собственного проживания, но и в качестве инвестиционного продукта, что в итоге также повышает их востребованность. А вот студии, несмотря на их компактность, не считаются наиболее ликвидными, поскольку, во-первых, их доля на рынке минимальна, а во-вторых, данный формат еще пока не привычен массовому покупателю. Нередко в качестве жилья рассматриваются и небольшие двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»
Падение рубля практически совпало с окончанием традиционно низкого сезона, каковым обычно является лето. Ближе к осени потенциальные покупатели начинают активизироваться, а в данной ситуации это происходит более высокими темпами – рекордное падение рубля является дополнительным стимулом для принятия решения. Причем, повышенный интерес к недвижимости начинают проявлять и те, кто хранит свои сбережения в валюте.
В то же время, высокая доля ипотечных сделок свидетельствует о невысоком уровне платежеспособности, так что ажиотажа по типу конца 2014 года ждать не стоит – во всяком случае, мы прогнозируем рост спроса на уровне 10-15% по сравнению с летними показателями.
О снижении покупательской способности говорит и немалая часть покупок в рассрочку, при лояльных условиях. При этом в привлекательных и/или новых проектах, где квартиры предлагаются по низким стартовым ценам, высока доля инвестиционных сделок.
Паники, как в декабре, уже нет, хотя волнение ощущается. Это выражается в участившихся звонках и увеличении заявок. Однако за последние полгода жизнь в состоянии неопределенности и постоянном ожидании стресса притупила чувство страха, и сегодня люди уже стараются избегать суеты и поспешных поступков в решении жилищных вопросов.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
По данным нашей компании, количество звонков сейчас остается на прежнем уровне, то есть повышенной активности покупателей в связи с ослаблением рубля замечено не было. В краткосрочной перспективе количество сделок вырастет, но вследствие сезонного фактора, а не ажиотажного спроса. В среднем осенью мы ожидаем увеличение количества сделок на 15%.
Так как инвестиционный спрос был максимально насыщен в ноябре-декабре, то ожидать сейчас очередного всплеска активности у частных инвесторов не стоит. А те, кто хотят решить квартирный вопрос, будут действовать в прежнем режиме, не поддаваясь панике. Платежеспособный спрос в стране есть, но он значительно ниже, чем был в декабре. Правда, возможен вариант, что нестабильная экономическая ситуация может спровоцировать интерес к российской недвижимости у зарубежных инвесторов, которые захотят выгодно вложить средства.
По данным Росреестра, количество сделок по ДДУ в июле выросло на 10% по сравнению с количеством сделок в июне. При этом по сравнению с аналогичным показателем прошлого года количество сделок держится на таком же уровне. Следовательно, на данный момент спрос на первичном рынке держится на достойном докризисном уровне. Количество сделок в августе ожидается на уровне июля.
В долгосрочной перспективе ослабление рубля может негативно сказаться на спросе, так как нестабильная ситуация на рынке труда, снижается платежеспособность, растет просрочка по ипотечным кредитам и, как следствие, снижается спрос на недвижимость.
Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group
В любой нестабильной ситуации интерес покупателей смещается в сторону простых и понятных решений, таких как высокая степень готовности объекта, объективная рыночная цена, прозрачный и понятный формат приобретаемой недвижимости. Ни для кого не секрет, что сегодня наибольшей востребованностью у покупателей пользуются именно готовые новостройки, при этом в случае наличия ключей покупатели с готовностью идут на «апгрейд» имеющейся недвижимости на вторичном рынке. Так, если в начале года в ЖК «Триколор» наибольшей популярностью пользовались квартиры минимальной площади, то сегодня активный спрос сместился в сторону больших квартир, площадью 120-140 кв. м. Я думаю, эту тенденцию можно объяснить полной готовностью комплекса: клиенты, которые еще вчера не могли позволить себе рисковать, сегодня продают свои старые квартиры и приобретают большей площади в готовой новостройке.
Как один из трендов уходящего лета можно отметить возвращение на объект «покупателей-ходоков». Это та группа клиентов, которая была на объекте в начале лета и ушла в поисках более выгодных предложений. За три месяца они обошли весь рынок, пришли к пониманию, что лучше готового объекта может быть только другой готовый объект, и сделали свой выбор.
Доходы той категории людей, которые готовы инвестировать 10-15 млн рублей, не изменились, и проблема что делать с деньгами, все так же остра. Поэтому в ближайшей перспективе не стоит ждать затишья. Растущий курс доллара при зафиксированных рублевых ценах в условиях сформированного отложенного спроса будет разогревать рынок и дальше.
Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити-XXI век»
Каких-либо резких изменений в поведении покупателей в связи с растущим курсом валют мы не заметили, возможно, они проявятся позже. В целом же, волатильность курса рубля может подтолкнуть покупателей к тому, чтобы сохранять денежные средства в валюте. Но пока такая тенденция не обозначилась, и мы вправе рассчитывать на традиционное осеннее оживление рынка.
Что касается предпочтений покупателей, они не могут меняться с той же скоростью, что и цифры в пунктах обмена валюты. Поэтому приведу данные за последние месяцы: наибольшим спросом пользуются квартиры меньшей площади, но с большим количеством комнат. Например, у наших клиентов популярны так называемые «евродвушки» площадью от 45 кв. м.
Сами покупатели стали более вдумчивыми, осторожными: для принятия решения о сделке им теперь требуется в несколько раз больше времени. Клиенты стали больше внимания уделять функциональности жилья, а также внимательно просчитывать будущие расходы на содержание. Основным стимулятором спроса пока остается ипотека с государственной поддержкой: более 60% приобретателей квартир в нашем жилом комплексе «Краски жизни» в Видном пользуются программами льготного кредитования.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»
В связи с тем, что в 2015 году время принятия решения клиентами увеличилось до 2-3 месяцев вместо 2-4 недель ранее, за прошедшую неделю существенного спада или роста спроса мы не фиксировали, на это накладывается и традиционно низкий августовский сезон. Значительное число клиентов сейчас в отпусках и откладывают какие-либо покупки до осени.
Если условно привести строящееся жилье к одной стадии строительства, т.е. абстрагироваться от степени готовности дома, то средний бюджет покупаемых квартир уменьшился по сравнению с 2014 годом на 2-3%. Причем это касается не только однокомнатных, самых дешевых квартир, но и 2-комнатых, для которых психологической приемлемой проходной ценой сейчас стали около 6-6,2 млн рублей в монолитных домах комфорт-класса в зоне 2-5 км от МКАД.
С приходом кризисных явлений в продаже новостроек нашей компании процент ипотечных сделок существенно вырос. В среднем этот показатель не превышает 5%, но по отдельным объектам прирост составил до 20%. Т.е. в условиях обесценивающегося рубля вложение в недвижимость даже с использованием ипотечных кредитов становится практически единственным способом сохранить и приумножить сбережения за счет роста стоимости квартир по мере готовности домов. Конечно, важно вкладываться недвижимость от застройщиков, имеющих надежную репутацию, высокую социальную ответственность в регионе присутствия.
Вартан Погосян, директор по маркетингу TEKTA GROUP
На текущий момент, существенных последствий падения рубля мы не ощутили. Что касается интереса покупателей, то, возможно, незначительное повышение есть, но я не связываю это с событиями в экономике. Думаю, что основная причина несущественного оживления спроса – конец сезона отпусков.
Подобная ситуация с падением рубля возникает уже не в первый раз. Прошло чуть более полугода, в течение которых люди особо не успели накопить наличные средства. Те, кто хотели совершить покупку, уже это сделали. Остальные – пока ждут и не торопятся.
Если брать текущие сделки, могу отметить, что сейчас жилье покупают в основном для себя. В более широком разрезе заметно, что большинство людей покупку пока откладывают. Причины могут быть разные: нехватка средств, процедура продажи своего старого жилья с целью купить новое и т.д. В целом же, настроение покупателей я бы не назвал оптимистичным. Желание купить недвижимость у людей остается, а вот возможностей для этого стало меньше.
Наталия Немчанинова, советник генерального директора по продажам компании «ОПИН»
На текущий момент мы не наблюдаем резких перемен в поведении покупателей. Для нашего рынка ситуация с валютными колебаниями уже знакома, и это нивелирует сиюминутные массовые реакции как со стороны покупателей, так и продавцов. Хотя увеличение потенциального спроса мы уже фиксируем. При этом не все еще вернулись из отпусков. Поэтому репрезентативно и объективно говорить о реакции рынка, по нашим оценкам, можно будет в течение десяти дней.
Спрос этим летом был стабильный, в июле, например, по нашим проектам он был на уровне показателей аналогичного периода прошлого года. Средние цены в новостройках по рынку Московского региона также оставались стабильны: в Москве наблюдалась коррекция, но она объяснялась, скорее, выходом нового предложения в массовых сегментах.
При этом по нашим оценкам покупатели позитивно отреагировали на специальные летние предложения, снижение процентной ставки по ипотеке с господдержкой. Тем более, что люди понимают, что осенью цены будут повышаться.
В целом сегодня покупатели ориентированы на проекты с наилучшим соотношением цены -качество. В этом случае предложение удовлетворяет спрос. И даже в структуре новых проектов в 2015 году преобладают новостройки именно комфорт-класса. А основной платежеспособный спрос, например, в новостройках Подмосковья сегодня находится в диапазоне - 73-78 тыс. руб./кв. м. Средний бюджет покупки в подмосковных проектах оценивается в 2,3 млн руб. для студий, 3,2 млн руб. для 1-комнатных квартир, 4,2 млн руб. для 2-комнатных и 5,6 млн руб. для 3-комнатных.
Алексей Оленев, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet
Пока мы не отмечаем роста реализованного спроса и изменений в его структуре. Несколько увеличился интерес со стороны покупателей - стало больше звонков и просмотров, но на количестве сделок это еще не отразилось. При этом на активизацию покупателей в гораздо большей степени повлияло завершение сезона отпусков и возвращение потенциальных клиентов в Москву, нежели колебания валют.
В массовом сегменте валютные скачки уже скорее негативный, а не подогревающий спрос фактор. Денежная масса на руках у покупателей «вымылась», платежеспособность сокращается, а кредиты люди опасаются брать из-за тех же колебаний, ведь реальная стоимость их доходов стремительно падает, и уверенности в стабильности своего финансового положения у многих нет.
Повторения сценария с ажиотажным спросом конца 2014 года, когда были значительные валютные колебания и люди перекладывали свои сбережения в недвижимость, мы не ожидаем. Все, у кого была необходимость сохранить накопления, сделали это тогда и в течение года. Сейчас преобладает естественный спрос, в том числе альтернативные сделки, которые предполагают покупку за счет продажи имеющегося жилья, а не наличия «живых денег».
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Как только происходят какие-то небольшие колебания курса доллара, в нашем офисе увеличивается количество звонков. А это значит, что на рынке все же есть люди, находящиеся не в «вялотекущем» состоянии, а быстро реагирующие на любые изменения и готовые принять решение о покупке недвижимости «здесь и сейчас», а не ждать дальнейшего падения рубля.
Если проанализировать поступающие звонки от потенциальных покупателей, то можно отметить, что многие интересуются покупкой квартиры в бюджете до 3 млн рублей. Однако это не значит, что уменьшился бюджет покупки – снизилось ожидание бюджета сделки. На мой взгляд, причиной этого стала активная реклама многих застройщиков, предлагающих квартиры по минимальным ценам. Да, если вы видите в рекламе, что стоимость квартир начинается от 3 млн, то такой объект действительно можно купить. Это будет, вероятно, малоликвидное жилье с какими-то явными минусами – на первом этаже или с плохими видовыми характеристиками, планировкой и пр. При этом люди видят только цену, а про характеристики узнают уже, придя в офис. При этом складывается впечатление, что за 3 млн (по действительно привлекательной стоимости) можно что-то купить. Собственно, эта сумма и озвучивается по телефону. Однако это не значит, что люди не приобретают жилье дороже озвученного бюджета.
Дата публикации 26 августа 2015
