Заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин накануне заявил о возможном увеличении количества обманутых дольщиков из-за масштабной распродажи новостроек в кризисном 2015 году и предостерег покупать квартиры со слишком высокими скидками. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов рынка, как распознать действительно выгодное предложение от «бесплатного сыра».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Покупателю необходимо обращать внимание на размер дисконта, а также на то, какие именно квартиры продаются с большими скидками. Ликвидное жилье не может продаваться со скидкой 50, 30 и даже 20%. Если со скидкой 15-25% реализуется ограниченный объем квартир (например, определенные лоты с не самыми удачными видовыми характеристиками, на определенных этажах, в отдельно взятых секциях) – это нормально. Но скидка 50% на все - это либо рекламный ход, либо, в самом деле, подозрительно.
В этом году застройщики предлагали, например, договорные условия покупки (акции типа «Приходи, договоримся!»), чего раньше не наблюдалось. Акции продлеваются из месяца в месяц. Завершается одно спецпредложение, сразу начинают предлагать другое.
Размер дисконта, объемы квартир, которые подлежат продаже со скидками, - все это тщательно продумано маркетологами. Акции помогают стимулировать спрос в низкий сезон, а также продавать те лоты, которые в противном случае зависли бы на реализации. Хотя риск в постоянном дисконтировании все же есть: покупатель привыкает к скидкам, ждет новых акций, начинает рассуждать «Не успею сейчас – воспользуюсь следующим предложением», ждет снижения цен – все это сказывается на том, что покупка откладывается. Мы уже отметили, как летом изменился характер спроса: теперь на принятие решение у покупателя уходит 1-3 месяца. Стало меньше тех, кто готов оплатить покупку сразу же.
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»
Действительно, слишком большие скидки могут говорить о нестабильном положении застройщика и желании собрать деньги в ущерб себе. В таком случае компания не заботится о своей прибыли. Главное здесь - выкарабкаться из сложного положения и найти достаточное финансирование в определенный срок. Не факт, что эти действия принесут ожидаемый результат. Существует риск, что ряды обманутых дольщиков пополнятся новыми людьми.
Впрочем, застройщики могут использовать небольшие скидки для привлечения внимания к объекту. Важно не демпинговать и не опускаться ниже рынка. Лето – период отпусков, и покупатели могут рассчитывать, например, на особые условия по рассрочке. Также застройщики готовы поощрить экономией тех, кто вносит все 100% при покупке недвижимости. Если по объекту наблюдаются очень большие скидки – до 15% и больше, то здесь следует обратить внимание на условие акции. Вполне возможно, что такая акция распространяется на ограниченный объем предложения, и наличие большой скидки не говорит о проблемах на объекте.
Этим летом мы предлагаем плановые акции вместе с нашими партнерами-застройщиками. Для посетителей открыты ярмарки квартир выходного дня, которые стали доброй традицией. В новостройках компании продолжает действовать опция SMART, предусматривающая экономию при 100% оплате, причем в некоторых случаях выгодными условиями могут воспользоваться и те, кто приобретает жилье с помощью заемных средств.
Сейчас экономика восстанавливается, кредиты остаются доступными для населения. Более того, недвижимость в Москве и ближнем Подмосковье (особенно в районах с хорошей транспортной доступностью) всегда интересна покупателям, поэтому спрос на новостройки остается устойчивым. Ценовое дно, которое мы наблюдали в мае, уже пройдено.
Игорь Сибренков, заместитель генерального директора ООО «Мортон-Инвест»
Демпинг и большие скидки от 15% и более не являются нормой для рынка и должны настораживать покупателя. Большие скидки могут быть показателем переоцененности предложения, его низкой ликвидности или же плохого финансового состояния застройщика и острой нужды в дополнительном привлечении средств.
Ни один из этих вариантов не сулит покупателям ничего хорошего. В любом из этих случаев, приобретая квартиру ниже себестоимости, покупатель рискует попасть в число обманутых дольщиков и, пытаясь, сэкономить, не получить никакой квартиры вообще.
Да, мы разрабатываем различные бонусные программы для наших покупателей, чтобы сделать приобретение жилья максимально комфортным. Но это, прежде всего, выгодные совместные с нашими банками-партнерами ипотечные программы.
Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ»
Покупка квартиры требует взвешенного подхода, особенно в сегодняшних экономических условиях. Если квартира предлагается со скидкой более 10%, скорее всего, это и есть тот самый «бесплатный сыр». В текущих условиях, застройщики предлагают максимально гибкие условия покупки: специальные кредитные программы, рассрочки, сезонные акции, акции на определенный тип квартир и т.д. Мы также предлагаем выгодные цены, но наши опции на покупку жилья – тактика, которая позволяет поддержать потребителя и не нанести ущерб строительству, срокам реализации проектов. Мы не дисконтируем свои квартиры и не будем предлагать 20%-е скидки. Серьезные застройщики, за плечами которых миллионы квадратных метров жилья и тысячи дольщиков, не могут и не смогут так серьезно сбрасывать цены.
В целом ситуация на первичном рынке сегодня благоприятна для покупателей. Ценовое дно уже достигнуто, рассчитывать на дополнительные скидки и понижение цены больше не приходится. Осенью, с началом нового сезона деловой активности, мы прогнозируем рост стоимости квадратного метра.
Девелопер, который серьезно дисконтирует, автоматически попадает в поле подозрений: финансовой стабильности и ликвидности своего жилья. Но большему риску подвержены покупатели, которые, соблазнившись значительной скидкой, в итоге, могут остаться ни с чем. А если представить, что человек покупал квартиру со скидкой и взял ипотечный кредит, то остаться быть должным банку и без жилья – это уже трагично.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»
Стоит обращать внимание на динамику строительства, потому что в хорошем и активно строящемся проекте, который известен на рынке, не используются демпинговые предложения. Другими словами, если в жилом комплексе строительные работы ведутся неинтенсивно, следует отнестись к предложениям застройщика с осторожностью. Обычно на рынке недвижимости скидка с одной конкретной квартиры не превышает 10%, максимум 12%. Если дисконт от застройщика выше, это обязательно должно насторожить покупателя. Есть, конечно, исключения на рынке, например, один из застройщиков проекта в Павшинской пойме (г. Красногорск) предлагал для корпусов с очень отдаленным сроком сдачи в эксплуатацию скидки до 15%. Также в мае многие застройщики предоставляли скидки на свои квартиры до 9%, которые были приурочены к красивой дате 9 мая.
Герман Елянюшкин говорит в первую очередь о застройщиках, которые предлагают скидки до 20%. Думаю, что если исключить «криминальные» рискованные объекты, то с такими скидками могут продаваться квартиры в уже построенных корпусах. Часто столь большой дисконт используется для объектов, которым срочно требуется дополнительное финансирование, например, для обслуживания кредитных линий.
Не думаем, что большие скидки этим летом окажут негативное последствие на рынок, потому что налицо стандартная борьба за клиента. Крупные и известные девелоперы знают точно, какой максимальный дисконт они могут предоставить клиенту, и данные скидки – это участие в «ценовой войне» между такими же крупными застройщиками.
Риском для девелопера можно назвать снижение общей репутации проекта, потому что существенное снижение цены может не привести к пропорциональному росту продаж, а все участники рынка и покупатели косвенно поймут, что, если предлагаются такие скидки, то есть какой-то подвох. Собственно, по этой причине многие застройщики не любят называть дисконтирование своих квартир скидками, предпочитая обозначать это «подарками», «особыми условиями» и пр.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Главное оценить масштаб: размер скидки и количество квартир, на которое она действует. Если идет дисконт на все квартиры в проекте выше 10%, то действительно задуматься стоит. Если мы говорим об отдельных квартирах больших площадей, например, то это может быть маркетинговым ходом, стимулирующим продажи такого типа квартир именно за счет понижения стоимости. Для проекта и его финансовой устойчивости такое спецпредложение некритично. Квартиры имеют разную степень ликвидности, и это учитывается в том числе при ценообразовании.
А основной критерий отличия «бесплатного сыра» от выгодного предложения – это сам проект: история и репутация застройщика, схема продажи (ДДУ), строительная готовность, наличие ипотечных программ от государственных банков. Именно это говорит о благонадежности проекта, а соответственно и безопасности вложений.
Тем более, что стройматериалы за прошедший год подешевели в среднем на 5%, и это также дает застройщикам возможность чуть увеличить размер дисконта без ущерба для себестоимости строительства.
При составлении финансовых моделей проектов девелоперы предусматривают возможность скидок на определенный тип квартир в зависимости от степени их ликвидности и таким образом обеспечивают необходимый запас финансовой устойчивости проекта, который позволяет обеспечить беспрерывное строительство в запланированные сроки. Как правило, в среднем скидки могут составлять от 2-5%.
Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп»
Мы еще в конце весны говорили, что скидки и акции в качественных жилых комплексах скоро закончатся — по крайней мере, в прежних объемах они действовать не будут. Есть стабилизация ситуации в экономике страны, рост платежеспособного спроса на новое жилье, поэтому нужды отдавать новостройки за копейки нет. В принципе, ее и не было.
Адекватный дисконт для текущего состояния рынка — 10%, максимум — 12-13%, и застройщики такие скидки давали в первом квартале года, так как у них был определенный ценовой «запас», созданный в декабре 2014 года за счет существенного повышения цен на фоне всплеска спроса на недвижимость.
Сейчас этот запас почти исчерпан, стройматериалы не дешевеют, темпы продаж в ликвидных проектах растут — повода для снижения стоимости жилья нет, в ближайшем будущем оно будет дорожать, как минимум, на уровне темпов инфляции. Поэтому Герман Елянюшкин, безусловно, прав. Больших скидок, других чересчур заманчивых предложений нужно остерегаться. «Потолок», как я уже говорил, — это дисконт в размере 10-12%, причем обоснованный — при 100-процентной оплате или ипотеке.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Самая распространенная и безопасная скидка составляет около 5%. А вот уже при размере скидки от 15% и выше, покупателю стоит насторожиться. Во-первых, застройщик таким образом может просто пытаться избавиться от неликвидных квартир, во-вторых, он может привлекать деньги для продолжения строительства. Второй вариант особенно опасен для покупателей, так как это может означать трудности с финансированием проекта и, как следствие, превращение его в долгострой.
Покупателям стоит также обратить внимание на то, является ли акция с большими скидками разовой или же она уже несколько раз была продлена. Если застройщик постоянно предлагает квартиры в своем проекте по сниженным ценам, устраивает различные акции и распродажи – это тревожный знак. Именно поэтому перед покупкой нужно тщательно изучать документы, понять, за счет каких средств ведется строительство, а также, возможно, посетить другие проекты застройщика, чтобы понять ситуацию на площадках.
Этим летом мы не замечаем каких-то беспрецедентных акций. Традиционно застройщики предлагают акции, которые могут активизировать покупательский спрос во время летнего затишья. Сейчас стандартно практикуются скидки от 3 до 5% при 100% оплате, также скидки от 3 до 7% на определенный пул квартир. Конечно, встречаются и акции, в рамках которых скидки могут достигать 15%. Обычно такие акции носят краткосрочный характер и распространяются на очень ограниченное количество квартир.
Также скидки могут предлагаться на менее удачные жилые комплексы, чем у конкурентов, например, может дом быть не очень удачно расположен, находится в экологически неблагоприятном месте. Вообще, чтобы застройщик предлагал большие скидки, должна действовать совокупность факторов.
Также к большой скидке приводят непривлекательные схемы продаж, например, договор ЖСК. Если при заключении договора ДДУ покупатель защищен законом, то при заключении договора ЖСК, он все равно в некоторой степени рискует. Согласно договору ДДУ застройщик платит все налоги, а вот договор ЖСК позволяет избежать данных налогов, а, следовательно, сделать квартиру дешевле для конечного потребителя. Но нужно тщательно подумать, готовы ли вы рисковать ради получения скидки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»
Сегодня на рынке недвижимости далеко не самый активный летний период. Поэтому многие застройщики традиционно предлагали скидки летом и при развивающемся рынке. Однако мы видим, что максимальный дисконт в проектах массового сегмента достигает 7-15%, а не 20-30%. Тем не менее, даже в том случае, если появятся такие скидки, это вовсе не признак угрозы стабильности рынка жилья.
Вполне возможно, что большой дисконт застройщик предлагает на последние непроданные квартиры. Кроме того, не стоит забывать, что с начальной стадии строительства до завершающего этапа рост стоимости квартир составляет 25-40%, поэтому даже подобные «распродажи» не будут для застройщика убыточными, но при этом помогут выполнить свои обещания перед дольщиками. Поэтому если девелопер предлагает значительные скидки, это не повод отказываться от покупки, однако, безусловно, необходимо понимать, по какой причине застройщик снижает цены.
Если с января по март и в мае практически все девелоперы предлагали акции, скидки, подарки при покупке и длительные рассрочки, то в июне мы наблюдали разнонаправленную политику. Одни девелоперы продолжали вводить новые акции, другие после окончания майских скидок находились в выжидательной позиции и изучали динамику спроса. Тем не менее, в большинстве проектов по-прежнему сохраняются стандартные скидки в 3-5% при единовременной оплате или ипотеке. Однако в отдельных проектах было отмечено увеличение дисконта до 10-15%.
Важно понимать, что со старта господдержки прошло не так много времени. Поэтому пока застройщики не решаются массово отменять скидки. К тому же, сейчас летний период, который традиционно не относится к активным. Вероятно, что в борьбе за покупателя вряд ли стоит ожидать каких-либо дополнительных «фишек». Скорее всего, в ближайшее время может увеличиться количество проектов со скидками до 10-15%.
Наталья Козлова, коммерческий директор ООО «Сампо»
Если покупателю предлагают дисконт 15-20%, следует внимательно взвесить все «за» и «против», поскольку такая скидка может говорить о том, что девелопер испытывает проблемы с финансированием, особенно если у жилого комплекса нет партнера в лице крупного банка.
Несмотря на сложную ситуацию и падение платежеспособности, продажи квартир в малоэтажных жилых домах массового сегмента остаются на хорошем уровне. За счет невысокого ценника и программы субсидированной ставки по ипотеке интерес покупателей к данному продукту в последние месяцы, наоборот, только растет. Тем не менее, некоторые застройщики для увеличения объемов реализации квартир в своих жилых комплексах продлили действие весенних акций и скидок. Зачастую они предлагают дисконт в размере 3-7% либо устанавливают более низкие цены на определенные лоты.
Значительное дисконтирование в проекте может привести прежде всего к сокращению доходов застройщика, а в дальнейшем – к нехватке средств для продолжения строительства. Сегодня большая часть проектов реализуется именно за счет средств, поступаемых от продажи объекта.
Тем не менее, далеко не всегда в итоге скидки приводят к банкротству застройщика. В конце прошлого года на фоне ажиотажного спроса многие девелоперы повышали стоимость более чем на 30%. Поэтому с помощью такого дисконта они «возвращаются» к уровню цен прошлого года.
Читайте также:
Что делать покупателю квартиры, если застройщик банкрот
Дата публикации 30 июня 2015
