Снижение покупательской активности, вызванное пандемией коронавируса, может стать одной из главных причин, по которой девелоперы сорвут сроки сдачи проектов. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М рассказал, кто из застройщиков пострадает больше всего, а кто все-таки сможет завершить строительство в ранее заявленные сроки.
Как известно, в апреле этого года Институт развития строительной отрасли провел масштабный опрос девелоперов по заказу НОСТРОЙ. По результатам опроса 51% девелоперов (а в нём приняли участие 236 компаний из 60 регионов РФ) сообщили о повышенном риске не сдать объекты в срок. Казалось бы, всё ясно – проклятая пандемия COVID 19 спутала все планы девелоперов, которые должны были всё сдать вовремя, а тут вдруг внезапно пришёл вирус, стройки остановили, а покупатели ушли.
Но на деле не всё так просто. Во-первых, опрашивали компании из 60 регионов. А стройки остановили всего в нескольких регионах. Правда, в том числе и в крупных с точки зрения стройки регионах – таких как Москва и Московская область. Неизвестно, по какому принципу выбирали компании для опроса, но явно доля девелоперов Московского региона существенно меньше половины. Так что всё на остановку стройки списать нельзя.
До конца 2020 года в Москве (включая Новую Москву), согласно информации Единого реестра застройщиков по состоянию на март 2020, должно быть сдано 6,6 млн кв. м жилого фонда (из строящихся 17,5 млн кв. м).
А теперь самое интересное. Уже по состоянию на март 2020 года, из всего планируемого годового объёма ввода жилья 2,2 млн кв. м планировались к сдаче в предыдущие годы. То есть ещё до начала пандемии и остановки строек в апреле-мае 2020 года уже была треть жилого фонда, возводимого с переносом срока с предыдущих периодов.
По этим проектам уже сорвали (а в большей части – неоднократно) сроки сдачи, и, судя по результатам опроса Института развития стройотрасли, готовы продолжить. Но если серьёзно, то, конечно, при опросе необходимо было задать ещё один вопрос: «Был ли до пандемии у вас перенос сроков?».
По Московской области аналогичные цифры на март 2020 года составляют 12,9 млн кв. м жилого фонда, из которых до конца года должно быть сдано 6 млн кв. м. При этом из них 3,2 млн (т.е. уже больше половины) – уже были перенесены с предыдущих лет.
Получается, что в значительной части проектов столичного региона проекты уже переносились с прошлых периодов, и не факт, что именно пандемия оказала в этом плане негативное влияние – в прошлые годы-то её не было.
Квартальные данные по вводу в эксплуатацию объективно воспринимать – неблагодарное занятие, так как основной объём площадей всегда сдаётся в последнем, четвёртом квартале года. Тем не менее, картина за первый, «допандемический» квартал 2020 кардинально от аналогичного периода прошлого года не отличается.
В Москве за 1 квартал 2020 уже введено в эксплуатацию 1,433 млн кв. м многоквартирного жилья, что на 9% больше аналогичного периода прошлого года. В Московской области за 1 квартал 2020 года сдано 1,596 млн кв. м, что практически на уровне аналогичного периода прошлого года (больше на 0,8%).
Стройки в столичном регионе были приостановлены фактически на 1 месяц – следовательно, если работы идут равномерно во все месяцы, то будет не выполнен объём работы равный 1/12 годового объёма – то есть около 8%. Много это или мало? Скажем так, в строительных сметах разбег в 5% считается стандартным. Поэтому по сути здесь выход за «пределы диапазона точности» не такой уж большой.
Однако на практике темпы строительства прямо пропорциональны финансированию строительства, поступлению денег. И вот здесь, конечно, «карантинные» апрель и май скажутся негативно. В апреле по факту было зарегистрировано около 50% ДДУ в Москве от объёма марта (официальные данные ещё не опубликованы, расчёты даны по статистике по проектам).
При этом надо учитывать инерцию, то есть часть этих ДДУ была подписана ещё в марте, просто зарегистрирована в апреле. В мае, с учётом продления до 31 мая самоизоляционного режима, наверняка часть потенциальных покупателей предпочтут остаться на своих дачах, куда уехали ещё в конце апреля – начале мая.
Праздничных дней тоже было много, поэтому по итогам мая спад будет сильным по отношению даже к апрелю, не говоря о мае 2019 года. Поэтому, очевидно, что те девелоперы, которые не накопили финансовую «подушку безопасности» (в том числе за счёт ажиотажного марта), и те девелоперы, которые не реализуют проекты по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, будут испытывать недостаток денежного потока (выручки) от покупателей квартир, а, следовательно, не смогут в должной степени финансировать строительство и окажутся под угрозой срыва сроков.
Получается, что хотя опрос девелоперов проходил в апреле, и в апреле нельзя было предугадать продление карантина до конца мая и остановку строек на месяц, результаты опроса реализуются в силу других факторов – прежде всего, снижения активности покупателей.
Частично ситуацию призваны выправить действия властей по реализации программы доступной ипотеки под 6,5% и различные формы помощи девелоперам вроде отсрочки арендных платежей за землю, но насколько это поможет покрыть несколько месяцев сниженного объёма сделок (покупатели не сразу вернутся в прежнем объёме, даже если карантин отменят завтра) – неизвестно.
В целом же, ситуация напоминает известный анекдот, где пессимист говорит: «Всё плохо!», а оптимист радостно добавляет: «Будет ещё хуже!». Кто был прав – покажет время.
Читайте также
60% строящихся квартир в Москве могут быть не сданы вовремя, причина – пандемия коронавируса
В России уменьшилась доля семей, планирующих купить жилье
Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М
Дата публикации 12 мая 2020
