Конец года – время подводить итоги. Тем более такого неоднозначного года, как 2020, который вошёл в историю как период великих потрясений и пандемии. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», специально для Новострой-М рассказал о дешёвой ипотеке, невероятном спросе, ценах, особенностях перехода застройщиков и покупателей «в онлайн» и перспективах на будущее.
Помнишь, как всё начиналось?
В начале года ничто не предвещало. Продолжились тренды 2019-го: объёмы предложения потихоньку уменьшались (привет – «эскроу»: за 2019 на 7% в пределах «старой» Москвы), цены потихоньку росли (в 2019 +4% в пределах «старой» Москвы и +10% – в Новой Москве), а реальные располагаемые доходы населения стагнировали (всего +0,8% по итогам года).
Мы не ОПЕК. Ажиотаж марта 2020
В марте 2020 грянул гром. И не один: сначала обвалился рубль к доллару (не договорились с ОПЕК о снижении добычи нефти), причём за месяц на 28% (с февральских 63 до 81 рубля 18 марта 2020). Население со стагнирующими доходами тут же распечатало кубышку, и пошло вкладывать стремительно обесценивающуюся национальную валюту в альтернативные способы сбережения, одним из которых традиционно выступают квартиры в новостройках.
Не успели застройщики значительно повысить свои цены, чтобы как-то упорядочить обезумевший спрос, сохранить ассортимент квартир и заработать себе на очередную подушку безопасности (девелоперы на опыте 2014-2015 гг. знают, что за ажиотажем следуют голодные времена за счёт «вымывания» покупателей), как грянул второй гром – резкий всплеск пандемии.
Пандемия. Первый локдаун – он трудный самый
Помимо психологического эффекта (не все готовы идти приобретать квартиру при вспышке малоизвестной болезни, локдауне и совершенно неопределённых перспективах), покупателей остановили физически – путём ввода цифровых пропусков и драконовских штрафов. Но и это было не всё – с 13.04 указом мэра Москвы были остановлены сами стройки, с неопределённостью времени их возобновления. Результаты этого решения до сих пор вызывают большие вопросы (в общежитиях у рабочих было больше шансов заразиться, чем на стройке).
Побочным эффектом стало снижение уверенности покупателей в стабильности новостроек – когда останавливают стройку, и непонятно когда её возобновят, покупать уже как-то не хочется.
Параллельно наступил коллапс системы Росреестра из-за закрытия части филиалов и невозможности регистрации как сделок с новостройками, так и сделок со вторичкой (чтобы купить что-то, надо сначала продать что-то, как говорил кот Матроскин). И вдобавок банки закрыли свои отделения – ипотеку получить стало негде. Ну и офисы продаж застройщиков тоже были закрыты. По крайней мере, официально.
Девелоперы собрались с мыслями и силами, и стали работать с теми выжившими покупателями, которых не напугали все вышеперечисленные беды. Дистанционная покупка, нотариус по вызову, онлайн-бронирование – все эти услуги получили мощный толчок для развития. Не можете приехать – покажем на сайте, не можете выбрать планировку – пришлём в WhatsApp, хотите скидку – дадим за онлайн-бронирование.
Покупатели потихоньку стали привыкать ко всем новшествам, не хватало только одного – посмотреть в глаза продавцу. А как оказалось, для многих это важно. Поэтому некоторые застройщики дрогнули и стали предлагать скидки до 6% и более.
Помощь. Откуда не ждали
Тем временем федеральные власти, сидя в Zoom’е, не смотрели сложа руки на весь апокалипсис, а разработали ряд мер, направленных на поддержку застройщиков (понимая, что в случае падения застройщиков, падёт вся экономика, и так уже дышащая на ладан). Самой существенной мерой стала разработка программы субсидирования ипотеки, позволившая установить на новостройки ставку для покупателей в размере 6,5%.
В середине мая стройки возобновились. Программа льготной ипотеки заработала, и покупатели постепенно стали возвращаться. И хотя в мае и июне было почти на 60% меньше зарегистрировано ДДУ по всей Москве, чем годом ранее, возрождение рынка началось. В июле были достигнуты практически прошлогодние цифры (меньше всего на 9%), а дальше начался безудержный рост: в августе 2020 – на 42% больше, чем годом в ранее, в сентябре – на 112%, в октябре – на 65%, в ноябре – на 47%.
Ажиотаж покупателей был подогрет тремя факторами: 1. Приближением к первоначальному сроку завершения программы субсидирования ипотеки (1 ноября); 2. Очередным ослаблением уже было окрепшего на летних витаминах рубля; 3. Низкими ставками на депозитах (что обусловлено рекордно низкой ключевой ставкой).
Октябрьская торпеда
Однако в последних числах октября было принято решение продлить программу льготной ипотеки на 8 месяцев, до 1 июля 2021 года, и получилось как в бородатом анекдоте про торпеду и боцмана.
Ипотека тем временем шла в массы, и с 60% сделок в первой трети года её доля увеличилась до 66-70% (пик пришёлся на июнь 2020 – 74% всех купленных квартир в новостройках). Неудивительно, ведь средневзвешенная ставка за это время по кредитам под залог ДДУ по данным ЦБ упала с 8,3% в январе до 5,9% в ноябре – беспрецедентно низкие значения (помните, по майским указам был ориентир 8% по ипотеке? Догнали и перегнали!)
Несколько омрачил праздник покупателей квартир только один момент. Внезапный ажиотаж снова, как весной, привёл к повышению цен застройщиками (да-да, упорядочить спрос, сохранить ассортимент и заработать подушку безопасности). Даже новые проекты стали выводиться по завышенным ценам. И частично выгода от покупки жилья по более низкой ипотечной ставке была нивелирована ростом цен. Но всё равно покупать в ипотеку новостройку на текущий момент выгоднее, чем весной.
Галопирующие цены
Цены, как всегда, реагировали на покупательский спрос. Есть спрос – цены растут, нет спроса – цены падают (при сопоставимом предложении, конечно). Если брать поквартально по всем новостройкам (включая апартаменты) «старой» Москвы, то за первый квартал 2020 цены подскочили до 297 тыс. руб./кв.м (на 5%), во втором квартале (апрель, май, июнь – самые «низкие» месяцы спроса в этом году из-за пандемии) откатились на 3% обратно.
По итогам 3 квартала выросли снова, перешагнув психологическую отметку 300 (302 тыс. руб./кв.м, +5%). В ноябре цены прибавили ещё 2-5% к конце третьего квартала в зависимости от классов, что явилось «эхом» осеннего ажиотажа. Ещё 3-5% роста – и можно себя корить за то, что не успел купить весной 2020. Однако уже ощущается тренд к затуханию динамики – спрос-то уже успокоился.
Погода в 2021
Итак, с чем же мы входим в новое 10-летие?
Во-первых, зависимость рынка новостроек от курса доллара никуда не делась. Несмотря на то, что реально располагаемые доходы не растут, люди умудряются создавать какие-то накопления, и не готовы смотреть сложа руки, как они на глазах тают.
Если всё это ещё помножить на невысокую ипотечную ставку (косвенное последствие низкой ключевой ставки ЦБ) и невыгодные условия по депозитам (тоже, как ни парадоксально последствие низкой ключевой ставки ЦБ), то выбор в пользу новостроек как инструмента сохранения сбережений очевиден. Тем более, что при «эскроу» и риски стали ниже.
Поэтому при очередных флуктуациях национальной валюты всё повторится – повышенный спрос, рост цен, охлаждение спроса, заморозка или снижение цен и т.п. Цены при этом редко падают ниже, чем до начала ажиотажа, так что недвижимость пока остаётся стабильным инструментом сохранения (и даже преумножения) сбережений в рублях.
Однако, в перспективе, при слишком большой массе квартир, купленных не с целью проживания или сдачи в аренду, а просто для размещения сбережений, может наступить момент, когда покупатели устанут обслуживать ипотечный кредит («съедающий» всю выгоду от перекладывания из депозита), и начнут выставлять эти квартиры на рынок.
Тогда рынок такой «молодой» вторички вполне способен обрушить рынок первички. При окончании программы льготной ипотеки выгода от покупки квартиры в новостройке по сравнению с такой вторичкой испарится.
Поэтому застройщики станут заложниками своих продуктов – каждый новый проект должен быть значительно лучше прежнего. Нужно тщательно продумать квартирографию, инфраструктуру и в целом концепцию проектов, чтобы суметь успешно строить и продавать в таких условиях. Грядёт война качества проектов. Девелоперы это понимают, и количество обращений по консалтингу проектов новостроек сейчас существенно возросло.
Будет ли продлена ипотека после 1 июля 2021 – пока вопрос открытый. На одной чаше весов – необходимость стимулирования строительной отрасли, в которой по-прежнему всё непросто. А цели майских указов хоть и будут (по всей видимости) переносить на более поздний срок, но не отменять – и поэтому нужно как-то выходить на 120 млн кв. м жилья в год.
На другой чаше – тот самый рост цен, ставший следствием ажиотажа, который сводит на нет новые ипотечные условия. Нельзя забывать о сложных политических и макроэкономических условиях – если ключевую ставку придётся повышать, государство будет вынуждено направлять дополнительные субсидии на льготную ипотеку.
Поэтому решение, скорее всего, несмотря на очевидное лобби со стороны стройотрасли, будет принято ближе к плановому сроку завершения программы – в конце июня 2021.
В связи с усилением (отсутствием затухания, по крайней мере) пандемии возможен новый локдаун. В этом случае последует снижение активности покупателей и продавцов, однако уже имеющиеся развитые инструменты онлайн-продаж (возможность заключать сделки онлайн, оплата бронирования онлайн, возможность получения ипотеки онлайн – это уже всё более-менее отработано рядом девелоперов), все уже морально и физически больше готовы к повторению этой ситуации.
Кроме того, постоянно растёт эффективность работы по привлечению покупателей – теперь уже никто не уйдёт от внимания сотрудников контакт-центров и отделов продаж, даже просто заглянув на сайт проекта.
А ещё наступит возрождение рынка загородной недвижимости. Согласитесь, переживать локдауны лучше во дворе собственного дома, чем дышать свежим воздухом, теснясь на маленьком балкончике? Поэтому активность девелоперов загородной недвижимости стала расти, (ощущается по росту запросов на разработку концепций посёлков), и в следующем году можно ожидать выхода уже новых, на качественно другом уровне проработанных посёлков таунхаусов и домов.
До встречи в Новом году! И да пребудет с нами дешёвая ипотека!
Читайте также
Что готовит 2021 год: покупатели продолжат сметать квартиры по льготной ипотеке, рост цен не остановится
Такие цены – редкость: эксперты назвали одни из самых дешевых ЖК в столице
Автор: Денис Бобков специально для Новострой-М
Дата публикации 25 декабря 2020
