2015 год был богат на события, в том числе и в строительной отрасли. Льготная ипотека, банкротство застройщиков, поправки в 214-ФЗ, перевод апартаментов в квартиры – вот лишь неполный список того, что происходило на рынке новостроек. Портал Novostroy-M.ru представляет обзор самых главных новостей уходящего года.
Январь
Традиционно на рынке недвижимости январь выдался спокойным из-за затяжных выходных, однако уже во второй половине месяца наблюдалось оживление. Чиновники и застройщики были обеспокоены ситуацией с повышением в декабре 2014 г. ключевой ставки ЦБ. Напомним, буквально за пару недель до Нового года Центробанк повысил ставку с 10,5% до 17%, чтобы таким образом снизить высокую вероятность инфляции и девальвации. Как следствие, банки повысили и ипотечные ставки – они достигали 29% годовых. Вероятность, что кто-то решился бы взять кредит на таких условиях была близка к нулю, что ставило под угрозу дальнейшее развитие первичного рынка – многие проекты попросту могли быть заморожены. В связи с этим губернатор Московской области Андрей Воробьев обратился к президенту РФ Владимиру Путину с просьбой снизить ключевою ставку до 12-14% годовых. По словам губернатора, для того, чтобы ипотека работала, необходимо обеспечить ей государственную поддержку.
Буквально через неделю совет директоров ЦБ на очередном заседании принял решение снизить ключевую ставку до 15% годовых. Конечно, это не 12-14%, которые просил Воробьев, то тем не менее, ситуация с ипотекой сдвинулась с мертвой точки.
Другим важным событием января стал запрет перевода сельскохозяйственных земель в Подмосковье под многоэтажное строительство. Отныне застройщик может менять назначение земли только в том случае, если собирается строить на участке жилые дома высотой не более 9 этажей. Таким образом чиновники намерены обязать собственников использовать землю по прямому назначению, а также сократить количество высокоэтажных домов в области. Между тем, уже тогда появились мнения, что большая часть сельхозземель в Подмосковье раскуплена, назначение участков изменено, поэтому существенного влияния на рынок данное нововведение не окажет.
Февраль
В феврале Москомстройинвест предложил Минстрою России определить уполномоченный орган по надзору за деятельностью жилищно-строительных кооперативов. В Московском регионе довольно большое количество новостроек реализуются по схеме ЖСК, которая в отличие от ДДУ имеет массу недоработок, что время от времени приводит к появлению так называемых обманутых пайщиков. В частности, договор ЖСК не гарантирует покупателям своевременную передачу квартир, он не регистрируется в Росреесте, а значит не исключен риск двойных продаж. Согласно обновленному документу, будет определен государственный орган, осуществляющий учетную регистрацию пайщиков, таким образом государство намерено пресечь заведомо мошенническую деятельность кооперативов.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) подготовило проект программы помощи ипотечным заемщикам. Суть его заключалась в том, что банки будут предоставлять своим клиентам кредитные каникулы, в течение которых выплачивается лишь несколько тысяч рублей, а страховку на покрытие возможных убытков банкам обеспечит государство. Однако на помощь могут рассчитывать не все ипотечные заемщики, а лишь отдельные категории граждан, например, те, кто воспользовался материнским капиталом, или работники бюджетной сферы.
Много в 2015 году писали про реконструкцию Малого кольца Московской железной дороги. В следующем году на МКЖД пустят пассажирские поезда, которые смогут частично разгрузить метро, так как линию свяжут с городской системой общественного транспорта. При этом руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин заявил, что земли в районе МКЖД могут быть интересными для инвесторов, поэтому в перспективе здесь могут построить новое жилье.
Март
Март 2015 года ознаменовался запуском государственной программы субсидирования ипотечных ставок. На эти цели из бюджета выделено 20 млрд рублей, соответствующее постановление подписал премьер-министр РФ Дмитрий Медведев. Тогда условия программы были следующие: кредит предоставлялся на покупку квартиры в новостройке стоимостью до 8 млн рублей, процентная ставка – 13% годовых, первоначальный взнос – 20% от стоимости жилья, срок кредита – до 30 лет. Однако спустя несколько дней ЦБ вновь понизил ключевую ставку – до 14% годовых. Решение снизить ключевую ставку на 1 п.п. обусловлено «необходимостью сократить риски весомого охлаждения экономики». Как следствие, ипотека с господдержкой тоже подешевела – правительство утвердило новую ключевую ставку по кредиту – 12% годовых.
Еще одна «ипотечная» новость в марте – Конституционный суд РФ разрешил взыскивать квартиры, приобретенные в кредит, даже если одним из дольщиков является несовершеннолетний ребенок. Таким образом, если заемщик не вносит платежи по ипотеке, банк вправе изъять недвижимость без разрешения органов опеки.
Беспрецедентный случай произошел на рынке апартаментов Москвы. Компания Capital Group, которая строит проект «Лица» на Ходынском поле, решила перевести апартаменты в квартиры. Свое решение руководство компании объяснило тем, что формат квартир более понятен покупателям. Это был первый подобный случай. Следом такое же решение приняли и в компании MR Group в отношении МФК «Савеловский сити» и МФК «Фили Град» – часть апартаментов там стали квартирами.
В ЗАО началось строительство станции метро «Мичуринский проспект», которая станет частью строящейся Калининско-Солнцевской линии. Помимо «Мичуринского проспекта» на данной ветке расположатся еще шесть станций, в том числе «Озерная», «Терешково», «Солнцево», «Рассказовка» и другие.
Апрель
Сбербанк России подал заявление в Арбитражный суд с требованием признать ГК «СУ-155» банкротом. Еще в октябре 2014 года банк выиграл суд, в результате компания должна была выплатить 380 млн рублей, однако деньги на счета так и не поступили. За прошедшие полгода к компании подано более 40 исков, в том числе от ВТБ, банка «Глобэкс», налоговой инспекции, Главгосстройнадзора МО, ряда компаний и физических лиц. ГК «СУ-155» – крупнейший российский застройщик, который возводит жилье в том числе и в Московском регионе. Портал Novostroy-M.ru в апреле организовал встречу обманутых дольщиков с юристом и в течение всего года следил за развитием событий. Долгие годы люди пытались получить квартиры, за которые заплатили деньги, но только сейчас проблемой заинтересовались чиновники и общественность.
Май
Совет Федерации одобрил законопроект, предусматривающий возможность использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту, не дожидаясь, пока ребенку исполнится 3 года. Таким образом, многие молодые семьи могут улучшить свои жилищные условия в более краткие сроки. По статистике, 2,9 из 3 млн семей потратили маткапитал именно на покупку недвижимости. Напомним, в 2015 году размер субсидии составляет чуть более 450 тыс. рублей.
В мае три города Подмосковья объединили в Большой Подольск. Соответствующий закон был принят областной думой. В состав объединенного городского округа вошли Подольск, Климовск и Подольский муниципальный район.
15 мая в Москве вступил в силу запрет о пристройке к жилым домам отдельного входа. Постановление о перепланировке помещений в многоквартирных жилых домах подписал мэр столицы Сергей Собянин. В частности, из текста исключаются слова «наружных тамбуров, крылец», что означает невозможность присоединения данных архитектурных элементов к жилым домам. В ходе блиц-опроса, проведенного порталом Novostroy-M.ru, эксперты рынка новостроек заявили, что данное постановление приведет к пустующим коммерческим помещениям, которые сегодня есть во многих новых домах столицы.
Июнь
По инициативе министерства строительства и ЖКХ РФ, покупателей квартир в новостройках освободят от уплаты сборов за капремонт. Как ожидается, срок «каникул» может составить от 3 до 5 лет. Данное решение обусловлено тем, что новые дома имеют 5-летнию гарантию от застройщика, и в течение этого времени компания должна устранять все проблемы за свой счет. Однако чиновники уточняют, что если дом был сдан в эксплуатацию до начала действия программы капитального ремонта многоквартирных домов, а именно до 2015 года, то платить собственникам квартир все равно придется.
Минстрой РФ внес проект поправок в Градостроительный кодекс, согласно которым застройщикам разрешается возводить дома до получения официального разрешения на строительство. Для выхода на площадку достаточно предоставления проектной документации на экспертизу. Сегодня на рынке встречаются случаи, когда строительные компании начинают продажи, не имея на руках разрешение на строительство, что является грубейшим нарушением закона. Подобное решение принимается застройщиками в целях сокращения общих сроков реализации проектов. Так, например, подготовительный этап занимает до 6 месяцев.
Июль
Невероятно богатым на события выдался июль, который обычно отличится относительным затишьем.
Во-первых, подмосковные власти выразили намерение уйти от ДДУ в сторону продаж готового жилья, объясняя это сокращением рисков появления обманутых дольщиков. Безусловно, идея не вызвала одобрения у девелоперов – они уверены, что им придется брать деньги в банках под высокие проценты, и это неизбежно приведет к росту цен на квартиры. Портал Novostroy-M.ru тогда провел блиц-опрос, где игроки рынка высказали свои предположения относительно будущего ДДУ. Чуть позднее губернатор области Андрей Воробьев выступил с инициативой передать банкам контроль над деньгами дольщиков с января 2016 года. При этом от идеи продавать только готовое жилье чиновники не отказываются, а лишь уточняют, что это может произойти к 2020 году.
Во-вторых, объем кредитов в рамках программы субсидирования ипотеки увеличен с 400 до 700 млрд рублей. Условия кредитования физических лиц при этом остались прежними.
В-третьих, 24 июля в России вступил в силу закон, согласно которому деятельность жилищно-строительных кооперативов контролируется Госстройнадзором. Отныне ЖСК должны вести реестр пайщиков и размешать эти данные в системе. Кроме того, ЖСК имеет право возводить только один многоквартирный дом, при этом являться правообладателем земельного участка, на котором ведутся строительные работы и иметь соответствующее разрешение на строительство. Также законодатели наделили Госстройнадзор правом проверять ЖСК или даже принимать решение о ликвидации подобных организаций.
В-третьих, компания «Донстрой» представила проект «Сивол», который будет реализован в одной из крупнейших промзон Москвы – Серп и молот. Новостройку возведут на участке площадью порядка 60 га.
В-четвертых, совет директоров ЦБ принял решение снизить ключевую ставку на 0,5 п.п. – до 11% годовых.
Август
Москомстройинвест выступил с инициативой ужесточить требования к застройщикам, реализующим жилье по ДДУ. В частности, в ведомстве считают необходимым установить нижнюю границу собственных средств фирмы – не менее 1 млрд рублей. Также чиновники уточнили, что граждане, считающие себя пострадавшими дольщиками и желающие быть включенными в соответствующий реестр, должны защищать свои права в суде либо в правоохранительных органах.
В ответ на снижение ключевой ставки ЦБ в конце июля Сбербанк России на 0,5 п.п. снизил ставки по льготной ипотеке. Таким образом, минимальная савка составляет 11,4% годовых.
В августе портал Novostroy-M.ru запустил новый проект – фотографии новостроек с коптера. Теперь потенциальные покупатели квартир в новостройках Москвы и Подмосковья могут посмотреть на жилые комплексы с воздуха. Так как радиоуправляемый вертолет пролетает над новостройкой не один раз, он снимает объект с разных ракурсов. На фото- и видеосъемке можно оценить темпы строительства, будущий вид из окна и т.д, а главное – соотнести реальное изображение новостройки с рендерами из рекламных буклетов. Наличие подробной съемки различных подмосковных направлений позволило редакции создать подробные обзоры первичного рынка Новорижского, Волоколамского, Пятницкого шоссе.
Сентябрь
Программу «Жилище» в новой редакции продлили до 2020 года. Объем финансирования на указанный период составит 691 млрд рублей. Действие программы направлено на обеспечение граждан доступным жильем. Как ожидается, за ближайшие 5 лет недорогими квартирами будут обеспечены 325 тыс. российских семей, в том числе в Москве и Подмосковье.
В ЖК «Зиларт» стартовали продажи жилья. Комплекс реализуется в рамках редевелопмента промзоны ЗИЛ – одного из ключевых направлений развития Москвы в ближайшие годы. В настоящее время купить квартиру можно уже в нескольких корпусах.
В городе Котельники, наконец, открылась станция метро. «Котельники» стала конечной станцией Таганско-Краснопресненской линии. Ее открытие позволило снизить нагрузку на станцию «Выхино», а также значительно улучшило транспортную доступность некоторых новостроек.
Октябрь
АИЖК подготовило проект обновленной программы помощи ипотечным заемщикам. В частности, планируется увеличить сумму компенсации до 600 тыс. рублей. Эти деньги могут получить те, кто попал в сложную жизненную ситуацию, которая не позволяет совершать платежи по ипотеке. При этом сумма компенсации не должна превышать 10% от ссуды. Кроме того, АИЖК намерено отказаться от обязательного условия участия в программе – наличия просрочки по кредиту более 30 дней. Также возможно, что рассчитывать на помощь государства смогут не только многодетные, но и семьи с одним ребенком.
С 1 октября в России ужесточились требования, предъявляемые к страховым компаниям при долевом строительстве. Чтобы подтвердить свою финансовую устойчивость, компании должны иметь не менее 1 млрд рублей собственных средств, а уставного капитала — не менее 240 млн рублей. До октября действовали нормативы, согласно которым суммы были в два раза меньше. К слову, из-за данного нововведения с октября продажи по ДДУ в Московском регионе были приостановлены, так как число аккредитованных страховых компаний снизилось до 18, а продавать квартиры без страховки застройщики не могли.
В правительстве всерьез заговорили о продлении государственной программы субсидирования ипотечной ставки. По словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, какой будет ключевая ставка ЦБ в апреле 2016 года предугадать сложно, но очевидно, если она не опустится до 8,5%, без льготной ипотеки рынок не сможет существовать.
Ноябрь
В ноябре 4 застройщика Подмосковья были признаны банкротами. Среди них – «АлеутСтрой», «Жилищный капитал», «СФК «Реутово». Кроме того, две компании попали в реестр проблемных – «КлинСтройДом» и «Стратегия-Инвест». Список проблемных застройщиков публикуется на сайте министерства строительного комплекса Московской области.
Вступил в силу закон, согласно которому компании должны раскрыть всю информацию о себе и своих проектах. Например, в проектной декларации будет больше данных о жилом доме, более того, образец проектной декларации станет единым для всего рынка. В перспективе власти намерена создать в Интернете единый реестр таких документов. Пока же застройщик должен предоставить эту информацию всем желающим, а покупателям – в первую очередь.
Минстрой России выступил с инициативой к 2017 году обязать застройщиков расходовать деньги дольщиков только на тот объект, в отношении которого заключен договор участия в долевом строительстве. Таким образом, компании не смогут «перекидывать» деньги с одного проекта на другой, что снизит вероятность недостроя и появления обманутых дольщиков.
Правительство Москвы совместно с Минстроем РФ подготовило проект изменений в закон об участии в долевом строительстве. Из нового – распространить действие закона на апартаменты, защитить покупателей квартир по схеме ЖСК. Также поправки предусматривают более жесткие требования к застройщикам. Например, размер уставного капитала компании увеличат до 1 млрд рублей. Вполне возможно, что уже с 2016 года правила игры на рынке новостроек изменятся.
Продолжение получила история с ГК «СУ-155». На этот раз в Арбитражный суд вновь обратился Сбербанк России. Банк требует признать владельца компании Михаила Балакина банкротом.
Компания «Самолет Девелопмент» анонсировала строительство ЖК «Пригород Лесное». Это крупнейший проект в Московском регионе, он появится в Ленинском районе Подмосковья, у города Видное. Жилой комплекс займёт площадь 372 гектара, в него будет вложено 157,5 млрд рублей. В 13 очередей к 2029 году будут построены 144 дома и объекты инфраструктуры.
Декабрь
Одним из главных событий в декабре стали санкции в отношении Турции, которые коснулись и строительных компаний. В правительстве разъяснили, что под действие санкций не попадают контракты в строительстве, которые заключены до 31 декабря 2015 года. Что касается новых контрактов, то с 1 января 2016 года для их заключения потребуется разрешение. Турецкие рабочие смогут работать лишь по уже заключенным контрактам. Портал Novostroy-M.ru спросил экспертов, какие последствия для первичного рынка может иметь конфликт с Турцией.
Рабочая группа в Минстрое РФ назначила санатора ГК «СУ-155», на счету которой несколько проблемных новостроек. Санацию проведет банк «Российский капитал». Он выделит средства для достройки объектов компании в 15 регионах. Деньги будут привлечены частично за счет приобретения банком или его структурами свободных квартир в недостроенных домах, а частично – за счет реализации активов «СУ-155». Позже министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень заявил, что объекты компании могут быть достроены до 2018 года.
С 1 января 2016 года всю отчетность строительные компании, возводящие новостройки в Москве, будут предоставлять городским властям исключительно в электронном виде. Если отчетность будет предоставлена не полностью, то компания будет оштрафована. Если компания не предоставит отчетность, власти могут не только оштрафовать ее, но и занести в список неблагонадежных строительных структур.
Правительство продлило срок действия государственной программы субсидирования процентной ставки по ипотеки на два месяца, до 1 мая 2016 года. Программа была разработана с целью поддержать строительную отрасль в кризисное время, и сегодня в некоторых проектах доля сделок по ипотеке достигает 90%.
Государственная дума продлила действие программы материнского капитала до 31 декабря 2018 г. Принятие соответствующего законопроекта позволит более 1,6 млн семей получить государственный сертификат. В настоящее время многие застройщики Москвы и Подмосковья принимают материнский капитал в качестве первого взноса по ипотечному кредиту.
Дата публикации 22 декабря 2015
