2020 год оказался богат на различные события, которые так или иначе повлияли на жизнь россиян. Многочисленные изменения коснулись и законодательства в сфере недвижимости. Новострой-М поговорил с юристами и узнал, какие нововведения можно назвать наиболее важными для покупателей жилья.
Все течет, все меняется
Изменений, которые были внесены в 2020 году в законодательство о недвижимости, оказалось немало. Одни назрели давно, были «плановыми» и вводились постепенно. К ним, по мнению Дениса Артемова, партнера юридической фирмы Via lege, можно отнести новые правила исчисления налога на недвижимость. Другие, напротив, принимались спонтанно в связи с пандемией коронавируса – например, приостановка строительства и частичное освобождение застройщиков от ответственности по договорам долевого участия.
Наиболее важными можно назвать перемены, связанные с защитой прав добросовестного приобретателя жилья, а также с полным переходом на расчет налоговой базы исходя из кадастровой стоимости жилья, а не инвентаризационной во всех регионах Российской Федерации. Также важное изменение связано с сокращением минимального срока владения жилья для отдельных категорий граждан, считает Артем Сидоров, адвокат коллегии «Правовая защита».
С каждым нововведением стоит ознакомиться более подробно.
Новые правила освобождения от уплаты налога при продаже недвижимости
Пожалуй, это одна из самых существенных поправок в законодательстве о недвижимости. Она касается изменения минимального срока владения жильем, после которого его можно продать без уплаты налога. Он сократился с 5 до 3 лет.
Сумма НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Учитывая, что речь идет о миллионных сделках, россиянам, которые не вписались в «минималку», приходится отчислять в госказну немалые деньги. Так, при продаже квартиры за 5 млн руб. нужно будет уплатить налог в размере 650 тыс. руб. Вполне естественно, что таких трат хочется избежать.
Согласно ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости важны два момента:
- дата возникновения права собственности (до 1 января 2016 года или после);
- срок владения имуществом (3 года или 5 лет).
Если право собственности на недвижимость возникло до 1 января 2016 года, для освобождения от уплаты налога срок владения недвижимостью должен составлять 3 года или больше, комментирует Денис Артемов. Если оно возникло после этой даты, то, в соответствии с ч. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, трехлетний срок действует в строго определенных случаях, когда основаниями приобретения недвижимости являются:
- наследование;
- дарение от члена семьи или близкого родственника;
- приватизация;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
С 1 января 2020 года в этот перечень добавлен еще один важный пункт – если недвижимость является единственным жильем для продавца. Это правило применяется и в том случае, если за 90 дней до продажи такой недвижимости было приобретено другое жилье.
Во всех остальных случаях для освобождения от налога необходимо быть собственником недвижимости более 5 лет.
Необходимо учитывать все жилые объекты, которые имеются в собственности у продавца, отмечает юрист Юрий Крюков. Принимается во внимание и та недвижимость, которая находится у супругов в совместной собственности. А вот местоположение ее значения не имеет. Например, если у человека есть квартира в Москве и комната во Владимире, то жилая недвижимость не признается единственной.
Для чего нужен люфт в 90 дней
Зачем закон вводит «льготный» период в 90 дней? Это важно при проведении так называемых «альтернативных» сделок, когда собственник продает принадлежащую ему недвижимость с целью приобретения другой, поясняет Денис Артемов. Ведь зачастую возможность купить новую квартиру возникает только с одновременной продажей уже имеющегося жилья, да еще и с некоторой доплатой. Также это правило может помочь тем, кто купил новое жилье в ипотеку, а потом продал старое. В этом случае за счет налога, который не нужно будет платить, можно уменьшить общий размер долга перед банком.
«Возможно «задвоение» владения квартирами на срок не более 90 дней. Например, если вы приобрели квартиру в январе 2017 года, а еще одну купили в январе 2020 года (то есть по истечении 3 лет), то в период с января по март 2020 года первую квартиру можно продать без уплаты налога»
Юрий Крюков, юрист
Как избежать «двойного» налогообложения при получении недвижимости в дар или по наследству
Если квартира досталась собственнику в дар или по наследству не от членов семьи или близких родственников, то ему необходимо уплатить НДФЛ с суммы, равной кадастровой стоимости этого объекта. Близкими родственниками считаются супруги, родители и дети (в том числе, усыновленные), дедушки/бабушки и внуки, родные братья и сестры.
При дальнейшей продаже квартиры ее владельцу тоже нужно уплатить налог, если не был выдержан минимальный срок владения. Таким образом, получается, что налог как бы «задваивается».
Но с 1 января 2020 года уплаченные суммы НДФЛ при получении недвижимости в дар могут быть зачтены при продаже этого имущества в качестве вычета, сообщает Юрий Крюков (ст. 214.10. Налогового кодекса РФ). То есть если квартиру получили в подарок, а затем продали ее за сумму, равную кадастровой стоимости, то НДФЛ к уплате составит 0 руб. Если же квартира была получена в подарок от членов семьи или близких родственников, но продать ее все равно нужно, то к вычету можно отнести расходы на приобретение подаренного имущества, если они не учитывались ранее дарителями для получения других вычетов.
«Например, кадастровая стоимость подаренной квартиры составляет 4 млн руб. Одаряемый выплатил налог, и вскоре ему понадобилось продать приобретенное жилье за 6 млн руб. Налог можно платить лишь с 2 млн руб., а 4 млн вычесть из налогового бремени»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Компенсация от государства при утрате права собственности на имущество
С 1 января 2020 года действует ст. 68.1. Закона «О государственной регистрации недвижимости» о компенсации добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения. Под добросовестным покупателем понимается тот, кто опирался при заключении сделки на данные ЕГРН, и не мог знать о том, что продавец так или иначе «мухлюет» и не имеет права отчуждать имущество.
Это очень важное изменение в законодательстве, уверен Артем Сидоров. Государство обязано выплатить компенсацию добросовестному приобретателю жилья в случае, если жилое помещение будет у него изъято в результате судебного разбирательства, а необходимые средства не получится истребовать от продавца такого жилья. Как правило, подобные случаи связаны с мошенничеством и иными неправомерными действиями.
Компенсацию гражданин может получить по своему выбору по кадастровой или рыночной стоимости. Для этого ему надо иметь на руках решение суда о взыскании денежных средств с лица, которое не имело право отчуждать имущество. Если в течение шести месяцев после возбуждения исполнительного производства указанная сумма не будет взыскана полностью или частично, то либо вся она, либо разница будет выплачена государством.
«Речь идет о мошеннических схемах, когда квартира приобретается у продавца по поддельному паспорту или доверенности, у психически больного лица, вследствие двойных продаж и т.д., и при этом покупатель при всей степени внимательности и осмотрительности, совершив все возможные с его стороны действия по проверке документов, объективно не мог знать о мошенничестве. При современном развитии техники сложно отличить оригинал от цветной распечатки, а любые печати, равно как и справки из психиатрических и наркологических диспансеров, зачастую можно заказать и купить в интернете»
Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege
Увеличение налога на имущество за счет исчисления по кадастровой стоимости
До 2020 года налог на имущество физических лиц исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости квартиры. С 1 января текущего года он рассчитывается по кадастровой стоимости – а она, как правило, оказывается существенно выше инвентаризационной. Поэтому и налог тоже придется платить «по полной».
Эта реформа произошла не одномоментно, она длилась целых 5 лет. Суть ее в том, что ставки налога уменьшались, граждане получали право на вычеты и льготы, но при этом в качестве базы бралась именно кадастровая стоимость, поясняет Артем Сидоров. Столь длительный переходный период был предусмотрен для того чтобы избежать резкого повышения налоговой ставки.
Да и назрела реформа тоже довольно давно. Инвентаризационная стоимость учитывала площадь, степень износа и затраты на строительство. Стандарты расчета были введены в далеком 1969 году. Получалось, что чем старше квартира, тем ниже была ее инвентаризационная стоимость, во много раз отличаясь от ее реальной рыночной цены, комментирует Денис Артемов. В расчет кадастровой стоимости заложена не только площадь, но и удаленность района, его престижность, инфраструктура, класс жилья, материал стен. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной цене, поэтому и суммы налога увеличились.
Узнать кадастровую стоимость квартиры можно на сайте Росреестра.
Льготы для застройщиков в связи с ограничениями из-за коронавирусной инфекции
Не все изменения в законодательстве произошли из-за того, что они давно и долго назревали. Часть решений принималась очень быстро из-за пандемии коронавируса и связанного с ней кризиса. Строительная отрасль оказалась в числе пострадавших. Для ее поддержки Правительством РФ были выработаны специальные меры.
Так, было принято Постановление № 423 от 2 апреля 2020 года. В нем установлены льготы для застройщиков, которые нарушили свои обязательства.
Так, за период со 2 апреля 2020 года по 1 января 2021 года:
- неустойка по договорам участия в долевом строительстве не начисляется;
- не учитываются убытки, предусмотренные ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»;
- не начисляются проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства при расторжении договора в соответствии со ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Кроме того, при оплате неустойки, процентов, возмещении убытков, требования о которых были предъявлены до 2 апреля 2020 года, застройщику предоставляется отсрочка до 01 января 2021 года, сообщает Денис Артемов. Также установлен мораторий на включение строящихся многоквартирных домов в единый реестр проблемных объектов, если по ним застройщиком в тот же период были более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства.
К предоставленным льготам эксперты относятся двояко. С одной стороны, в России были установлены вынужденные нерабочие дни с 30 марта по 08 мая 2020 года, а в Москве деятельность всех строительных организаций полностью приостанавливалась с 13 апреля по 12 мая 2020 года, что не могло на них не отразиться.
С другой стороны, нельзя сказать, что принятые меры соразмерны срокам приостановки строительства и длительности принимаемых мер. Так, Артем Сидоров считает, что включение объекта в реестр проблемных означает в том числе и появление возможностей органов власти влиять на достройку и предотвращать нарушение прав граждан.
При этом включение объекта в реестр не означает приостановления строительства. Однако из-за моратория власти не станут трогать девелоперов и их проекты. К чему это приведет – покажет время. Все может быть не слишком радужно, так как у недобросовестных организаций сохранится возможность продолжать продажи жилья при нарушении сроков.
То же касается отмены пени и штрафов за просрочку строительства и невозможность начисления неустойки по ДДУ. С введением данной нормы у застройщиков не будет законодательного стимула строить дома без нарушения срока, полагает эксперт.
Василий Шарапов, юрист «Сити-XXI век», придерживается несколько иной точки зрения: «Это сбалансированная новелла, так как затрагивает права как долевых инвесторов, так и застройщиков. Вместе с тем, эта льгота не отменяет, например, право застройщика в случае существенной просрочки оплаты платежей по ДДУ расторгнуть договор».
Что касается продления на год разрешений на строительство, которые истекают в 2020 году, то это изменение специалисты расценивают как положительное. «Эта мера введена пунктом 1 Приложения №3 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 440. Она поможет тем застройщикам, срок разрешения на строительство у которых истекает в период с 7 апреля 2020 года до 1 января 2021 года», говорит Василий Шарапов. Так как они смогут приложить максимум усилий к тому, чтобы завершить строительство, и при этом им удастся избежать бюрократических проволочек.
«Безусловно, поддержка строительной отрасли нужна и важна в столь сложное для экономики время, но меры такой поддержки должны быть более продуманными. Каждый случай задержки строительства индивидуален и должен рассматриваться судом при определении степени влияния пандемии и вины застройщика в срыве сроков»
Юрий Крюков, юрист
Денис Артемов считает, что при создавшихся обстоятельствах лучше было бы задействовать не исполнительную, а судебную систему власти, и предоставить ей решать вопрос освобождения застройщика от ответственности исходя из понятия обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор) применительно к каждой конкретной ситуации. Ведь именно так предписывает «Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» № 1, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 21 апреля 2020 года.
Верховный Суд РФ в своих рекомендациях нижестоящим судам указал на угрозу того, что все неисполненные в период пандемии обязательства могут злонамеренно объясняться форс-мажором. И отдельно разъяснил, что признание коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным, для этого нужно соблюдение целого ряда признаков – в том числе соразмерности по времени, наличия причинно-следственных связей и добросовестного поведения должника.
Напротив, Постановление Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 года предоставило застройщикам всеобщую правовую индульгенцию, причем по всей стране, независимо от текущей ситуации в конкретном субъекте РФ. А ведь ограничения везде были разными.
Дополнительные меры
О дополнительных мерах поддержки рассказывает Василий Шарапов: «Весьма позитивной выглядит льгота для арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности. Они в связи с пандемией получили право продлить срок аренды на период до одного года, если договор аренды заключен до введения режима повышенной готовности (см. ст. 19 федерального закона от 01.04.2020 года №98-ФЗ).
Также нельзя не приветствовать предоставления покупателям в ходе приватизации права на беспроцентную отсрочку платежей от 6 до 12 месяцев по договорам купли-продажи арендованной недвижимости, выкупаемой у государства, при условии, что она оплачивается в рассрочку, а договор купли-продажи заключен до введения режима повышенной готовности (см. пункт 4 ст. 23 федерального закона №166-фз от 08.06.2020 года).
Государство смягчило условия привлечения предпринимателей к административной ответственности, а именно предоставило субъектам малого и среднего бизнеса право на беспроцентную отсрочку оплаты административных штрафов.
Субъекты малого и среднего бизнеса, арендующие нежилые помещения, здания, сооружения, строения теперь вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы, а в случае его отказа в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от исполнения договора аренды (см. пункт 4 ст. 23 федерального закона №166-фз от 08.06.2020 года)».
Читайте также
60% строящихся квартир в Москве могут быть не сданы вовремя, причина – пандемия коронавируса
BCG: Россию ждет череда карантинов и падение ВВП до 10%
Автор: Евгения Рекшан
Дата публикации 17 июня 2020
