Надолго ли хватит отложенного спроса, который сформируется за время длительной самоизоляции – вероятно, всего на 1-2 месяца. Что будет дальше? Александр Пыпин, руководитель проекта Dataflat.Ru, специально для Новострой-М рассказал о времени, когда на рынке могут настать действительно тяжелые времена, ценах на квартиры и заметном сокращении предложения новостроек в Москве и Московской области, которое со временем будет усугубляться.
Как бы вы описали продажи новостроек Московского региона за 1 квартал этого года? Сильно ли картина отличается от той, что была в 1 квартале предыдущего года?
Рынок Московского региона показал снижение продаж строящегося жилья на 10% к первому кварталу 2019 года (если считать в жилых лотах), но по выручке показал рост на 3%. Застройщики до конца марта интенсивно поднимали цены и продавали меньше квадратных метров, чем год назад, но дороже в среднем на 14%.
Предкризисное оживление продаж в марте затронуло в основном территории внутри МКАД – обладатели свободных денег старались вложить их в жилую недвижимость столицы. В результате, если за МКАД продажи в марте 2020 были на 15%-20% ниже, внутри МКАД они оказались на 5% выше, чем в марте 2019 года по числу лотов.
Дополнительные продажи тем, кто перекладывался из рублей в «бетон» столицы составили около 1000 лотов. За счет этого столичные застройщики дополнительно получили около 13 млрд рублей поступлений на свои счета или на эскроу-счета своих клиентов. Всего же продажи строящегося жилья в Московском регионе составили за 1 квартал около 272 млрд рублей – это на 67% больше, чем в 1 квартале 2017 года.
По итогам 1 квартал вы пишете, что рынок Новой Москвы сократился на 14%. С чем это связано? Будет ли сокращение продолжаться и дальше, усилится ли?
Бум продаж на рынке Новой Москвы был связан с интенсивным развитием транспортной инфраструктуры, открытием метро, наличием выгодно расположенных площадок под застройку, которые согласовывал город.
На волне повышенного спроса цены здесь выросли за последние два года на 25% – до среднего уровня в 125 000 рублей за кв. м. В самом начале развития этой локации они были 75 000 – 80 000 рублей за кв. м. Однако, на мой взгляд, власти города дали понять, что теперь интенсивная жилищная застройка Новой Москвы не является приоритетом.
Застройщиков ориентируют на развитие проектов внутри МКАД с участием в программе реновации. Поэтому новых проектов в Новой Москве запускается мало. Отсутствие новых проектов в привлекательных локациях в совокупности с уже частично перегретыми ценами привело к снижению темпов продаж, однако темпы продаж остаются выше, чем в 2017 году.
С учетом дальнейшего сокращения объемов предложения и того, что застройщики по разным причинам, скорее всего, будут удерживать текущий уровень цен предложения, темпы продаж могут дополнительно снизиться до уровня 2017 года.
С учетом того, что в локации осталось продать около 15 000 квартир в строящихся корпусах, даже при снижении продаж в два раза по сравнению с мартом 2020 года строящиеся остатки будут реализованы примерно на 1,5 года. При этом застройщики осторожно будут начинать строить и выводить в продажу новые объемы из «документов».
Что показали данные Росреестра по Московской области? Продажи там падают?
В Московской области продажи квартир и апартаментов оказались на 13% ниже годовой давности. Однако у крупнейших застройщиков продажи только выросли. Если взять 10 крупнейших застройщиков, то у них продажи в среднем выросли на 10% в жилых лотах.
Причиной снижения продаж стало то, что множество проектов не получили в 2019 году проектного финансирования или права привлекать деньги дольщиков и оказались либо заморожены, либо завершены без вывода на рынок новых очередей. Выбор у покупателей сократился.
Если в 1 квартале 2019 года более 10 розничных сделок были зарегистрированы в проектах 129 застройщиков, работающих в области, то год спустя – уже только у 86 застройщиков. С рынка ушли областные застройщики, которые не имеют доступа к кредитным ресурсам, не видят смысла в строительстве жилья в новых экономических реалиях.
Из-за резко изменившейся экономической ситуации (девальвация, коронавирус) правильно ли прогнозировать, что лучше всего себя будет чувствовать Москва в старых границах? Будет ли и этот рынок демонстрировать снижение предложения?
С начала года объем предложения снизился в Москве на 11%, а в Московской области на 19%. И нет никаких причин, чтобы процесс сокращения объемов предложения прекратился. В связи с экономическим кризисом он только усугубится, так как темпы вывода в продажу новых корпусов дополнительно сократятся.
Для покупателей ситуация не очень хорошая, так как выбор сокращается. Для застройщиков это естественная реакция, так как переход на эскроу-счета вынуждал сокращать объемы предложения, запуска новых проектов, чтобы продавать дороже, а грянувший кризис вынудит сократить еще больше, чтобы не продавать дешевле. Это касается в целом всего региона.
Но в любом случае застройщики должны получать достаточный текущий доход от продаж для достройки уже начатых объектов, особенно те, у кого нет проектного финансирования. Сейчас застройщикам осталось продать около 85 000 квартир и апартаментов в Москве, 15 000 – в Новой Москве и 80 000 – в Московской области в корпусах, где идет строительство.
Даже при снижении темпов продаж в два раза относительно уровней марта 2020 года остатки будут распроданы за 3 года в Москве, за 1,5 года в Новой Москве и 2,5 года в Московской области. Это корпуса, которые уже строятся. То, что имеет бумаги (проектную декларацию), но еще не дошло до строительных работ в расчет не бралось – таких в Московском регионе около 100 000 квартир и апартаментов.
Оживит ли рынок новостроек ипотека под 6,5%?
Учитывая лимит размера кредитов в 8 миллионов рублей, значительная доля квартир и апартаментов бизнес- и более высоких классов в программу субсидирования ипотечных ставок не попадает. Дорогие проекты будут стимулировать спрос за счет рассрочек и специальных программ с банками.
Запас прочности у дорогих проектов выше, чем у проектов массового сегмента, поэтому опасений по поводу их достройки меньше. К окончанию строительства дорогого жилья остается нераспроданным 20% – 30% объемов предложения (этих денег хватает на стройку), в то время как в массовом жилье на этапе стройки реализуется 95% – 100% жилья.
Вернутся ли на рынок скидки, акции, спецпредложения? Или застройщики сейчас не могут себе позволить быть щедрыми из-за перехода на проектное финансирование?
Конкуренция за покупателей между застройщиками возрастет – потенциальных покупателей станет меньше – как со свободными деньгами, так и тех, кому банки согласны дать ипотеку. Из рассмотрения банками под ипотечное кредитование в России выпали миллионы домохозяйств в целых секторах экономики (значительная доля покупателей в Московском регионе – из других регионов).
Особенно важна адекватная ценовая политика будет для проектов, которые финансируются не через проектное финансирование, а непосредственно деньгами дольщиков и находятся не в завершающей стадии строительства.
Коротко об апартаментах. Как их покупали в 1 квартале? Есть ли особо успешные проекты?
Рынок апартаментов в 1 квартале 2020 оказался на подъеме. Продажи выросли за год на четверть. Произошло это за счет выхода на рынок в предыдущие месяцы множества новых проектов. Рынок активно развивался последний год, так как застройщикам апартаментов не надо иметь дело с обязательствами и обременениями по реновации.
Более того, возобновилась активная жизнь и продажи и в таких задержавшихся проектах как «Нахимов» и «Березовые Аллеи». За счет большого числа новинок средние цены в этом сегменте остались на том же уровне, что и год назад.
Что произошло с ценами на новостройки Московского региона по итогам 1 квартала? Можно ли сегодня прогнозировать, что будет с ценами во 2 квартале?
Из-за кризисных явлений платежеспособный спрос на жилье в столичном регионе может снизиться на четверть, даже с учетом программы субсидирования ипотечных ставок под 6,5%. То есть, если в первом квартале в среднем за месяц продавалось жилья на 90 млрд рублей, то после снятия ограничений мешающих заключению сделок это может быть 67 млрд рублей в месяц (не считая накопленный за время ограничений спрос).
Это больше чем в 2017 году, когда продажи были на уровне 63 млрд рублей в месяц – тогда этих денег рынку жилищного строительства хватало с лихвой, даже без проектного финансирования.
Сейчас же выпадающие доходы многие застройщики могут частично возместить за счет банковского финансирования, по которому государство обещало предоставлять субсидирование ставок. Поэтому причин для заметного снижения цен нет, особенно с учетом продолжающегося снижения объемов предложения.
Сейчас из-за коронавируса стройки стоят, покупатели тоже взяли паузу. Некоторые застройщики утверждают, что спрос на недвижимость упал на 50-70%. Действительно ли онлайн-сделки не «вытягивают» рынок?
Спрос на жилье точно не сократился в два раза – потребность в улучшении жилищных условий не стала меньше и доходы не упали в два раза у населения. Число домохозяйств, которые могут купить жилье напрямую или в кредит, по грубым оценкам снизилось примерно на 25%, но никак не на 50%.
Критичное снижение текущего объема сделок обусловлено физическими причинами – квартиры большинство граждан не готовы покупать удаленно в силу множества причин, как бы застройщики ни пытались превратить покупку квартиры в небольшую компьютерную игру, квест.
Люди могут в такой парадигме купить стандартные дешевые товары, но заплатить миллионы рублей и даже ни разу не посмотреть в глаза человеку, которому отдаешь такие деньги (пусть этот человек и простой менеджер по продажам) не в наших привычках. К расставанию с такой суммой денег, выбору столь индивидуального товара как квартира, необходимо подготовиться.
Покупателю нужно осмотреть окружающее стройку пространство, попробовать понять по офису продаж, насколько хорош застройщик, подергать двери в демо-залах будущих квартир. Если уже идет стройка, то увидеть, как там и что происходит, хотя бы из-за забора. Походить по району, посмотреть на первые очереди, если они уже введены в строй.
Покупатели, которым нужно «пощупать» перед покупкой – они вернутся в офисы продаж, так как жилищный вопрос никуда не исчезнет. Пока формируется отложенный спрос, но, к сожалению, он будет гораздо меньше подкреплен реальными деньгами, чем до кризиса. Хотя сразу после снятия ограничений на перемещения людей и ведение строек будет всплеск продаж. И чем дольше будут ограничения, тем больше может быть всплеск.
В него войдут три категории покупателей – те, кто хочет и может взять ипотеку под 6,5%, те у кого есть деньги и накопится за эти месяцы потребность в улучшения жилищных условий, те кто, узнал, что вклады и ОФЗ будут обложены налогом на доходы и предпочитает перевести сбережения в «бетон».
Эти три фактора дадут скачок спроса, но его хватит на 1-2 месяца. Самая сложная ситуация со спросом может сложиться к концу года, когда отложенный за время ограничений спрос будет удовлетворен, программа льготного кредитования будет прекращена, а экономика в полной мере ощутит последствия сокращения спроса на энергоносители.
Ситуация в конце 2020 года и далее в 2021 году будет зависеть от продления программы льготного кредитования, степени поддержки экономики государством, размера субсидирования ставок проектного финансирования. И, конечно же, от того, как быстро восстановится спрос на энергоносители в мире.
Читайте также
«Резкое снижение доходов, дефицит жилья, стремительное подорожание новостроек» – Денис Бобков о том, что ждет покупателей недвижимости в ближайшем будущем
«Сейчас самое время купить те активы, которые инвестор и хотел бы приобрести, но раньше не устраивала цена» - Феликс Блинов об инвестициях на падающем рынке
Автор: Елена Моисеева
Дата публикации 29 апреля 2020
