В Москве досрочно завершена реконструкция сложного участка Можайского шоссе - съезда с внутреннего кольца МКАД. Дорожные работы на «можайке» еще продолжаются, но уже сейчас можно говорить о том, что транспортная доступность некоторых локаций улучшилась.
Можайское шоссе – одна из основных транспортных артерий Москвы и Московской области. Оно берет начало от пересечения Рублевского шоссе и Кутузовского проспекта и ведет на запад Московского региона. В августе 2014 г. завершились два основных этапа реконструкции Можайского шоссе в пределах МКАД – были открыты для движения съезд с внутреннего кольца МКАД на Можайское шоссе и Можайский путепровод. Параллельно с этим ведется расширение трассы и строительство развязок в области, которые в конце 2014 г. будут завершены. Планируется, что благодаря реконструкции, пропускная способность шоссе увеличится примерно на 20-30%, что благоприятно скажется на транспортной доступности западных районов Москвы и области.
«Основная проблема Можайского, да и любого другого шоссе в Московском регионе – это то, что внутри МКАД они представляют собой широкую дорогу по 4 полосы в каждую сторону, а за МКАД дорога сужается до 2 полос, что образует узкое «бутылочное горлышко», создающие заторы»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Внутри МКАД наибольшее влияние реконструкция трассы окажет на районы Можайский, Кунцево, Крылатское, Фили-Давыдково. Очаково-Матвеевское и Раменки будут подвержены ему в меньшей степени, поскольку они имеют альтернативные дороги – Проспект Вернадского и Мичуринский проспект, которые связывают эти районы с центром города. Если говорить о Московской области, то улучшение транспортной доступности вследствие реконструкциии шоссе затронет в первую очередь Одинцовский район.
«После завершения реконструкции отдельных участков трассы повысилась транспортная доступность в локации близлежащих улиц Можайского шоссе. Однако предложение, расположенное здесь на первичном рынке жилья «старой» Москвы, довольно небольшое»
Дарья Третьякова, «Азбука Жилья»
По данным отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», объем предложения, находящегося в продаже на первичном рынке жилья в старых границах Москвы, сосредоточенный в непосредственной близости от Можайского шоссе, по итогам июля 2014 г. составляет 22 корпуса или 7,5% от общего объема предложения Москвы.
Объем предложения, выраженный в суммарной площади квартир в интересующей локации, по итогам июля 2014 года составляет 78,3 тыс. кв. м или 6,7% от общего объема предложения Москвы.
В компании «Метриум Групп» считают, что внутри МКАД транспортная доступность в связи с открытием новых участков Можайского шоссе улучшилась в комплексах «Фили Град», «Клубный дом на Молодогвардейской», «Катрин Хаус». В Московской области больше всего результаты реконструкции Можайского шоссе ощутили жители жилых комплексов премиум- и бизнес-класса «Сколково Парк», «Панорама Сколково», «Резиденции Сколково», «Академгородок Сколково» и т.д.
Как рассказала Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в настоящее время вдоль Можайского шоссе нет строящихся жилых объектов, поэтому в основном реконструкция положительно сказалась на доступности к ряду близлежащих к Кутузовскому проспекту и Минскому шоссе новостроек.
«Свободных участков и территорий для нового массового строительства вблизи Можайского шоссе уже давно нет. В данной зоне имеются лишь единичные участки точечной застройки. В рамках комплексной реконструкции района ведется строительство жилых домов под социальные программы»
Елизавета Гудзь, «НДВ-Недвижимость»
«В границах Москвы свободных мест под строительство в западных районах практически не осталось, поэтому здесь будут возводиться только объекты точечной застройки. За пределами Москвы остаются неосвоенные земли, пригодные для строительства жилья, которые, скорее всего, в ближайшее время будут активно застраиваться. Например, ГК ПИК выкупила участок площадью 20 га в поселке Заречье. Здесь планируется возвести микрорайон бизнес-класса общей площадью 75 тыс. кв. м»
Анна Соколова, «Метриум Групп»
Среди планируемых к строительству новостроек, расположенных вблизи Можайского шоссе представлен, МФК «Волынский», на пересечении ул. Минской и Киевского направления Московской железной дороги. Также в Одинцовском районе запланировано возведение нескольких достаточно крупных микрорайонов – в д. Лайково и на территории бывшего военного городка Одинцово-1.
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», скорее всего, цены в новостройках в районе Можайского шоссе останутся в рынке, так как глобальных изменений (как это происходит, например, при открытии новых станций метрополитена) все-таки не случилось. А вот спрос может немного подрасти.
«Наличие шоссе и удобных транспортных развязок влияют на стоимость жилья, но не столь ощутимо по сравнению с метро. Среднестатистические покупатели, которые обращают внимание на транспортную доступность – это люди среднего возраста, имеющие работу, расстояние до которой, в некоторых случаях определяет оптимальное решение при покупке жилья»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Анна Соколова также считает, что реконструкция Можайского шоссе не сильно скажется на цене квадратного метра в новостройках. В новых жилых комплексах запада столицы, которые действительно могут ощутить на себе улучшение транспортной доступности в связи с окончанием реконструкции, в реализации находится не так много квартир. «Застройщики вряд ли станут поднимать на них цены, особенно учитывая, что их и сейчас нельзя назвать низкими – средняя цена квадратного метра в новостройках ЗАО находится на уровне 220 тыс. руб.», - говорит Анна.
В районах Московской области, которые располагаются рядом с Можайским шоссе, ситуация аналогична – за счет престижности направления цены здесь также выше среднерыночных. Кроме того, основная часть новостроек, расположенных вдоль Можайского шоссе, относится к сегменту эконом- и комфорт-классов, жители которых обычно добираются до Москвы на электричках. Поэтому завершение реконструкции Можайского шоссе вряд ли окажет большое влияние на этот сегмент рынка.
«Реконструкция автомобильных трасс оказывает наибольшее влияние на стоимость квадратного метра в новостройках Подмосковья, так как у местных жителей практически нет иных способов передвижения, кроме как на автомобиле или автобусах и маршрутных такси. Более того, многие покупатели квартир за МКАД имеют личный автомобиль, поэтому для них транспортная доступность жилого комплекса играет одну из ключевых ролей при покупке квартиры. Однако если строительство метро повышает стоимость жилья минимум на 10-15%, то реконструкция дороги прибавит не более 5%»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Весной этого года ФСК «Лидер» проводила масштабный опрос покупательских предпочтений (опрашивались как потенциальные, так и состоявшиеся клиенты). В результате выяснилось, что, в первую очередь, анализу подвергается именно транспортная доступность новостройки и только после этого, в привязке к транспортной ситуации, оцениваются прочие ее параметры – цена, качественные характеристики.
«Покупатели готовы заплатить больше, если новостройка удобно расположена по отношению к действительно едущим трассам, и не один раз взвесят все «за» и «против». Для области, где за исключением станций метро «Новокосино», «Волоколамской» и «Мякинино» нет подземки, соседство с дорогой становится вдвойне важным. Поэтому хорошая транспортная доступность новостройки может прибавить к стоимости квартир до 10-15%»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
Автомобильная доступность особенно важна для проектов комфорт- и бизнес-классов, расположенных в Подмосковье и Новой Москве. Этот критерий крайне важен не только для тех, кто имеет собственный автомобиль и передвигается только на нем, но, пожалуй, для всех без исключения покупателей квартир в домах за пределами МКАД: ведь транспортное сообщение с ближайшими станциями метро также зависит от загруженности автотрасс.
Кстати, в Новой Москве сейчас продолжается масштабная реконструкция Калужского шоссе. Проектом реконструкции предусмотрено строительство 3800 м нового дорожного полотна и перекладка 4500 м прежнего покрытия.
«С 20 по 49 км Калужское шоссе будет расширено до 8-9 полос. В результате пропускная способность трассы вырастет почти в 2,5 раза! Это значительно улучшит транспортную доступность новостроек в данном направлении, что особенно важно для уже заселенных объектов, таких как, например, «Новые Ватутинки»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Дата публикации 21 августа 2014
