2019 год выдался одинаково сложным для застройщиков и покупателей. Прогнозы о подорожании квартир в связи с переходом на проектное финансирование сначала спровоцировали повышенный спрос, затем произошло его проседание. Относительно стабилизироваться ему удалось лишь к концу года – во многом благодаря сезонным акциям и скидкам от девелоперов. Также, по данным аналитиков «Инком-недвижимость», важным событием 2019 года стало появление микроквартир как ответа на скромные доходы населения. Не стоит забывать и об открытии МЦД, которые в этом году, скорее всего, подтолкнут цены на подмосковные новостройки.
Спрос после введения эскроу
После объявления о переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года девелоперы анонсировали увеличение стоимости квартир в среднем на 15%. Такие настроения заставили потенциальных покупателей быстрее решаться на сделку, а июнь стал для них последним шансом приобрести недвижимость по более низкой цене. Как следствие, в этом месяце число сделок в компании на 19% превысило майские показатели и на 33% – результаты июня 2018 года. В июле позитивная динамика сохранилась: относительно предыдущего месяца и июля 2018-го продажи показали рост на 10% и 23% соответственно.
«Из-за царившего на рынке ажиотажа спрос оказался «собран» на несколько месяцев вперед, что вскоре подтвердили данные августа, – комментирует заместитель директора департамента новостроек «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков. – Так, количество сделок в последнем летнем месяце сократилось по сравнению с июлем на 13%, однако благодаря разогретому рынку показатели продаж оказались на 7% выше, чем в том же периоде прошлого года. Традиционное отпускное время на первичном рынке выдалось весьма активным».
В сентябре число заключенных сделок снизилось на 7% относительно августа, хотя эти цифры превысили данные сентября 2018 года на 6%. С учетом роста количества звонков специалисты компании отмечали, что на рынок пришли новые покупатели, которые не были готовы к быстрому выходу на сделку.
Октябрь продемонстрировал, что покупательское затишье может оказаться серьезным: показатели продаж снизились на 7% по сравнению с сентябрем и оказались на 17% меньше результатов октября 2018 года. «К сожалению, мы не увидели повышения спроса, характерного для осеннего периода, – говорит Валерий Кочетков. – Покупательская заинтересованность в октябре прошлого года была вызвана грядущим ростом процентов по ипотеке. Казалось бы, сейчас на фоне подешевевшей ипотеки потенциальный спрос должен активизироваться, однако в реальности покупатели ждут дальнейшего уменьшения ставок. Еще одна причина пониженного интереса – это планомерный подъем цен».
Впрочем, в ноябре ситуация стала исправляться: число сделок в компании увеличилось на 2% относительно предыдущего месяца, хотя и осталось на 3% ниже показателей ноября 2018-го. Потенциальный спрос и реальные продажи начали восстанавливаться во многом благодаря стартовавшим новогодним акциям. Правда, достичь результатов конца прошлого года пока не удалось.
Первая половина декабря прошла оживленнее, чем осень: количество сделок выросло по сравнению с ноябрем на 10%, однако при общей позитивной динамике эти данные все еще уступают 17% показателям декабря 2018-го.
Тренды и прогнозы
«Конечно, главным событием года на рынке новостроек стала реформа долевого строительства, – признает Валерий Кочетков. – Это знаковая перемена для всей отрасли, призванная решить проблему обманутых дольщиков. Но пока доля проектов, реализуемых по эскроу, не превышает 20%, и растет она небыстро.
Грандиозного скачка цен, которого многие опасались, тоже не произошло. Однако в этом году были и другие, не связанные с эскроу интересные события: например, появление на рынке микроквартир площадью чуть больше 10 кв. м, которые несомненно найдут своего покупателя, или активное развитие городской транспортной системы – в частности, открытие МЦД, способное поднять стоимость подмосковной недвижимости на 15%, а продажи – на треть.
Если говорить о спросе и ценах в будущем году, то я считаю, что анонсируемое Центробанком понижение ипотечных ставок может спровоцировать всплеск покупательской активности вплоть до уровня конца 2018 года. При этом вымывание проектов, продаваемых по старым правилам, рост числа новостроек с эскроу, а также банкротство мелких застройщиков способны привести к увеличению средней стоимости квадратного метра на «первичке» в рамках 10%. По крайней мере, общий уровень цен в 2020 году точно будет не ниже нынешних показателей».
Читайте также
«Денег у населения все меньше, цены растут, в следующем году развернется борьба за покупателя» – Денис Бобков об итогах 2019 года и прогнозах на 2020
«Все больше проектов переходят на эскроу-счета, а это – плюс к себестоимости порядка 8-10%»
Дата публикации 03 января 2020
