В контексте перехода рынка на проектное финансирование Новая Москва становится все более привлекательной локацией для покупателей: концептуально проекты там почти ничем не уступают столичным, но цены при этом ниже старомосковских. О преимуществах присоединенных территорий, портрете покупателя и прогнозах на следующий год специально для Новострой-М рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development.
Что сейчас в целом происходит на рынке новостроек Новой Москвы?
Новая Москва – очень популярная локация, так как по комфортности она не сильно отличается от «старой» Москвы, а по ценам – существенно, жилье там более доступно. Именно поэтому она востребована и девелоперами, и покупателями.
Сегодня в Новой Москве большое количество застройщиков, проектов и предложений, и конкуренция огромная, скрывать это не имеет смысла.
В этой ситуации мы отчетливо видим, что на первое место выходит не просто проект, квадратные метры, а конкретные критерии жилых комплексов, их качество и концепция.
Люди, которые покупают у нас квартиры, делают это осознанно, ориентируясь на те характеристики проекта бизнес-класса, которые мы закладывали.
Вы не пожалели, что выбрали бизнес-класс, а не комфорт, как все?
Мы не пожалели, потому что ЖК «Румянцево-Парк» действительно выделяется нетиповыми решениями из всех проектов, которые сейчас строятся на территории Новой Москвы.
И мы считаем, что самое интересное для покупателей еще впереди. Начиная с апреля 2020 года будут проводиться финальные работы: благоустройство, создание уникального пешеходного моста. Мы сможем, наконец, продемонстрировать проект на примере первого дома – именно таким, каким мы его задумывали.
Вы не удешевляли проект в процессе возведения?
Нет, напротив – мы его даже немного улучшили. В частности, установили немецкие окна, входные двери премиального сегмента. Мы понимали изначально, что идем в высококонкурентную локацию, где работают известные застройщики, поэтому мы вложили максимум в проект.
Какие квартиры сейчас пользуются наибольшей популярностью у покупателей?
На начальном этапе очень активно покупались 1-комнатные квартиры и студии. На сегодняшний момент в первом доме «Румянцево-Парк», несмотря на то, что мы неоднократно повышали цены, осталось всего пять 1-комнатных квартир площадью 40,5 кв. м.
Сейчас, ближе к сдаче дома, активизировался спрос на большие 2- и 3-комнатные квартиры. И это очевидно семейные люди, которым нужны большие площади. Они готовы к покупке именно тогда, когда до ввода остается совсем немного времени и уже вырисовываются основные очертания проекта.
Это важно, потому что, когда вы покупаете квартиру в инвестиционных целях, вы можете заработать на ней больше или меньше, но вы все равно заработаете. За исключением каких-то откровенно провальных проектов. А когда вы покупаете квартиру для жилья, в случае ошибки, если финальный вид проекта вам не понравится, последствия гораздо более неблагоприятные.
Много ли квартир покупаются в ипотеку или в рассрочку?
В нашем проекте, как это ни странно, не очень большая доля ипотеки – около 57%. Когда мы начинали строительство, думали, что доля будет больше. Интересно, что 70% доли ипотечных сделок приходятся на аудиторию в возрасте от 26 до 30 лет.
Что касается программы «детской» ипотеки, то ее пока все же немного: было примерно 25 сделок. Но мы очень активно используем материнский капитал, в счет погашения ипотечного кредита.
Помимо сотрудничества с большим количеством банков, в 2019 году мы активно занимались субсидированием. У нас есть программы с ВТБ, Сбербанком и Росбанк Домом. У последнего – ставка снижается до 6,24%. Причем не только на первые один или два года, как это обычно бывает, а на весь срок кредитования покупатель может получить такую ипотечную ставку.
Что касается рассрочки, она небольшая, всего на 6 месяцев. На машино-места мы даем рассрочку до завершения стройки, на кладовки у нас нет рассрочки. Однако в целом велика доля тех, кто покупает жилье в нашем проекте за счет собственных средств.
Были уникальные случаи, когда приходили покупатели, которые продавали большую квартиру в «старой» Москве и покупали две квартиры в нашем проекте: 3-комнатную для себя и студию для сдачи. Они осознанно меняют локацию, ведь нахождение внутри МКАД – это не всегда гарантия комфортного проживания.
Есть люди, которые не покупают квартиры, а приобретают машино-места и кладовки под будущую аренду?
У нас был всего один такой покупатель. Мы продаем машино-места, с нашей точки зрения, очень недорого, учитывая, что это подземный отапливаемый паркинг. Сейчас действует акция: когда вы покупаете два машино-места – первое идет по стандартной цене, а второе – за 570 тыс. рублей. Станадратная цена – это 870 тыс. рублей.
Но тут, как мне кажется, по-прежнему играет свою роль российская ментальность – не все покупатели квартир все-таки готовы отдавать такие деньги за машино-место.
Зато кладовки покупают очень активно, но не с целью инвестиций, а для себя. И это понятно: квартира стоит 150 тысяч за кв. м, кладовка – 50 тысяч за кв. м. Бывает, что покупают по две-три кладовки и объединяют.
Кто покупает сегодня квартиры в Новой Москве?
54% наших клиентов – это жители Москвы, 17% приходится на жителей Подмосковья. Остальные покупатели из регионов: Калужская, Челябинская, Тюменская области. Люди со всей России видят, что активно развивается транспортная, торговая инфраструктура, строится метро в Новой Москве.
Если говорить конкретно про наш проект, то это 3 км от МКАД, полная реконструкция всех дорог вокруг жилого комплекса, крупнейший в Новой Москве торговый центр «Саларис».
Скажу пару слов о возрасте клиентов: растет молодая аудитория от 21 до 30 лет, 18% всех покупателей – до 30 лет. Мы это связываем, в первую очередь, с теми ценностями, которые мы закладываем в проект.
Это люди, которые хотят видеть не просто красивые фасады, они хотят, чтобы жилой комплекс отличался от других концептуально, чтобы были интересные входные группы, благоустройство, ландшафтный парк, подземный паркинг, социальная инфраструктура и т.д.
Что сейчас происходит с ценами и каковы прогнозы?
Наш проект «Румянцево-Парк» начал реализовываться в апреле 2018 года – тогда в продажу вышел первый дом. На сегодняшний день в нем продано уже более 77% квартир (1386 шт.). Всего в первом доме 1792 квартиры.
На старте продаж средняя стоимость квадратного метра была 101,5 тыс. руб., сейчас – 128,7. Получается, что за полтора года реализации стоимость жилья выросла где-то на 28%.
Это четко показывает эффективность инвестиций в недвижимость на нулевом цикле строительства. Если вы как покупатель, как инвестор, не ошиблись с проектом, то вы можете заработать таким образом гораздо больше, чем положив деньги на депозит. Сейчас они сильно «падают», в связи со снижением ключевой ставки.
Во втором доме продано порядка 25% квартир, хотя продажи в нем стартовали 1 апреля 2019 года. Словом, спрос 2019 года показал нам, что проект востребован и вызывает большой интерес у покупателей, поэтому мы досрочно – на год раньше – 1 октября, вывели в продажу третий дом. Там сейчас продано порядка 5% квартир.
Если сравнивать продажи в прошлом году и в этом, то за первые 10 месяцев 2018 мы реализовали практически в 2 раза больше квартир, а именно: 526 квартир – за 2018 год, в аналогичный период 2019 года – 970. Темпы продаж увеличиваются, и падения спроса, конечно, мы не отмечаем.
Весь III квартал у нас был поэтапный рост. Сейчас мы продаем порядка 160 квартир в месяц, а начинали третий квартал со 100 квартир.
Если говорить о рынке в целом, то если не будет каких-то макроэкономических потрясений, общемировых кризисов, которые затронут в том числе и Россию, квартиры в новостройках вряд ли будут дешеветь.
Все больше проектов переходят на эскроу-счета, а это – плюс к себестоимости порядка 8-10%, то есть можно смело закладывать ставку финансирования проекта. Кто бы что ни говорил, за дополнительную гарантию приходится платить.
Как долго потенциальный покупатель принимает решение о покупке?
Обычно это полтора-два месяца (если точнее, то в 2019 году этот показать составил 56 дней с момента первого звонка в офис продаж и до выхода на сделку). Потому что вокруг много других проектов, человеку нужно время, чтобы вникнуть, почитать отзывы, подумать. Если это ипотека, подождать, одобрят ли в разных банках.
Почему вы решили отказаться от отделки в ЖК «Румянцево-Парк», ведь сейчас она становится трендом?
Мы рассматривали разные варианты. Еще раз проанализировали то, что есть на рынке, провели определенные расчеты и убедились, что качество отделки, которое бы нас устроило, будет стоить слишком дорого, поэтому мы решили отказаться от нее.
Когда покупатели «выходят» в достаточно большой бюджет, они хотят для себя что-то индивидуальное. Несмотря на то, что у нас 80 вариантов планировок, бывает, что люди приходят со своими дизайнерами и хотят что-то поменять.
И еще такой момент: более 1700 квартир с отделкой – вопрос не только цены, но и сроков. Сделать качественно такое количество лотов за короткий срок, не отдалив при этом выдачу квартир, крайне сложная задача.
Собираетесь ли вы выводить на рынок новые проекты?
Да, собираемся. Это будет проект еще более высокого уровня внутри МКАД. Думаю, он откроет для нас новые возможности.
О деталях говорить пока слишком рано, но могу сказать, что при его реализации мы планируем применить еще более интересные концептуальные решения – как инженерные, так и фасадные – которые избыточно применять в Новой Москве. Задача компании Lexion Development строить гармоничные проекты: чтобы они вызывали интерес покупателей в конкретной локации.
Читайте также
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Дата публикации 14 декабря 2019
