По мнению экспертов, переход на проектное финансирование вряд ли сможет пройти безболезненно. Застройщики пересматривают свои бизнес-модели, а покупатели решают: смогут ли они приобрести более дорогое жилье. Специально для Новострой-М о перспективах развития рынка, покупательской способности и сложностях работы в Московском регионе рассказал Теему Хелпполайнен, руководитель сегмента «Жилищное строительство, Россия» компании ЮИТ.
Какие тренды на рынке новостроек вы бы выделили сегодня?
Один из самых заметных трендов – уменьшается средний размер квартир. Это мы наблюдаем не только в России, но и во всем мире. Можно выделить два момента, которые объясняют данный тренд.
Во-первых, уменьшается средний размер домохозяйства, что типично для всех стран и в особенности для больших городов. Во-вторых, растет стоимость земли, это постоянная тенденция, потому что увеличивается площадь застройки, свободных территорий становится меньше.
При этом одновременно увеличиваются разные дополнительные затраты застройщиков: социальная нагрузка, административные требования. Это тоже глобальный тренд, который мы замечаем не только в России. Все это влияет на стоимость жилья.
И, конечно, нельзя сказать, что уменьшение средней площади квартир зависит только от доходов покупателей. Ни в одной стране не бывает такого, что если у населения больше средств, они покупают квартиры большей площади.
Чтобы у потребителей в принципе была возможность покупать квартиры, нужно, чтобы рост общей стоимости жилья был не такой бурный.
Почему ваша компания решила завершить работу в Московском регионе? В чем сложность бизнес-среды в этой локации?
В столице и в регионах вокруг столицы высокая стоимость земельных участков. Выполнение социальных обязательств, подключение к коммуникациям также требуют больше инвестиций, то есть первоначальные капиталовложения в проект большие.
Хотя маржа в Москве и Московской области может быть выше, чем в других регионах, после выплаты процентов по вложенному капиталу, она уменьшается.
Определенным вызовом стали также счета эскроу. Мы считаем, это правильно, что правительство разрабатывает решения для защиты дольщиков. Но с точки зрения большой компании, которая отчитывается по МФСО, проблема счетов эскроу заключается в том, что сильно увеличивается вложенный капитал.
Деньги на счетах эскроу юридически не принадлежат компании и перейдут застройщику только через несколько лет после старта проекта. Поэтому для строительных нужд придется дополнительно привлекать кредиты.
К тому же, в течение последних 10 лет сильно увеличилась социальная нагрузка на застройщиков в Московском регионе. Все это отражается на рентабельности проектов. Конечно, нужно строить детские сады и школы, но система должна быть такой, чтобы государство тоже инвестировало в социальную инфраструктуру.
Мы высоко ценим поддержку Правительства Москвы и Правительства Московской области, Министерства жилищной политики Московской области. В целом, в столичном регионе комфортная среда для государственно-частного взаимодействия.
Причина завершения деятельности в нашем случае не связана с какими-либо административными проблемами, дело в рентабельности бизнеса. Мы регулярно публикуем финансовые отчеты: не секрет, что концерн ЮИТ показал убытки в прошлом году.
Поэтому было принято решение: если мы хотим продолжать успешную 60-летнюю историю в России, нужно быстро решать вопросы с прибыльностью и убытками, а это значит, что мы должны закрыть некоторые подразделения.
Вы говорили, что считаете Петербург, Казань, Тюмень и Екатеринбург рентабельными для работы в условиях экономического спада. Почему и насколько они рентабельны по сравнению с Московским регионом? В чем разница?
В этих четырех регионах мы смогли успешно работать, несмотря на текущий экономический цикл. Есть одно важное отличие бизнеса в этих регионах: первоначальные инвестиции в проекты на покупку участков меньше, и это дает нам преимущество. На стадии проектирования у нас одновременно может быть больше проектов, когда объем инвестиций не такой большой.
Мы знаем по своему опыту, что с точки зрения согласования не все проекты будут развиваться по плану. Но когда инвестиции меньше, мы можем подождать, потому что в портфеле есть и другие проекты, над которыми мы сможем начать работу.
Вернемся в Московский регион, в котором вы планируете работать до 2020 года. Что будет с ценами на новостройки в ближайшее время?
В ближайшее время, мы думаем, что цены вырастут, но не сильно. Потому что большая часть проектов еще продается по старой схеме. Но в проектах, квартиры в которых продаются через счета эскроу, цены будут выше, пока сложно сказать на сколько.
Есть мнение, что предложение нового жилья в ближайшее время сильно сократится из-за перехода на проектное финансирование и падения доходов населения. Например, в компании «Интеко» говорят, что в Московском регионе объем нового жилья сократится на треть. Вы согласны с этим?
Да, мы тоже считаем, что предложение нового жилья сократится из-за перехода на счета эскроу. Средние и маленькие девелоперы будут испытывать большие сложности с получением проектного финансирования, и это сыграет свою роль.
Причем сокращение предложения будет происходить во всех регионах, не только в Москве и МО.
Ипотека давно уже является драйвером продаж на рынке новостроек, но все чаще слышны мнения о надувающемся пузыре. Как вы считаете, есть еще потенциал у ипотеки?
Большого риска мы не видим, потому что доля ипотечных кредитов в ВВП России не очень высокая – около 5-6%. В Финляндии доля ипотеки в ВВП больше 50%, и в мире есть страны, где этот показатель даже выше 100%.
В России в целом еще должен быть большой потенциал для ипотечных кредитов. Важно понимать, что в США до кризиса с кредитами был огромный рост стоимости жилья, но эти цены были необоснованно высокими, можно сказать, в них было много воздуха.
Потом, когда цены упали, люди смогли продавать свою недвижимость за другие, более реальные деньги, но уже не смогли погашать кредиты. До 2008 года мы видели такие риски и в России, но сейчас не отмечаем такую тенденцию.
Какая ипотечная ставка сегодня была бы приемлемой для хороших продаж? Сейчас она в районе 10%, нужно ли стремиться к 8%, как дал указание президент?
Строительство жилья – это очень политизированная тема во всех странах, часто именно эту отрасль экономики используют для реализации каких-либо политических целей, так как она тесно связана с населением страны.
Довольно опасно, когда политики называют конкретные проценты по ипотеке, так как это всегда сильно влияет на поведение покупателей. Мы считаем, что ставка 10%, как сегодня, довольно удобная. Конечно, было бы хорошо, если бы ставка была меньше.
Еще важна инфляция, точнее разница между ставкой и инфляцией. Сейчас инфляция около 5%, то есть реальная ставка это 10% минус 5%, что довольно много. И мы считаем, если ставка будет более 11-12%, это уже создаст сложности для продаж.
В целом как бы вы сегодня охарактеризовали покупательскую способность?
К сожалению, в последние 5 лет покупательская способность не растет. Такой тренд сохранится и в ближайшем будущем, так как нет предпосылок для изменения ситуации.
Что покупают хорошо, а что – нет? Какой продукт и какие планировки сегодня востребованы?
В общем предложении на рынке растет доля квартир с отделкой. За последние 5 лет в России доля квартир без отделки уменьшилась на 10%, доля квартир с отделкой увеличилась на 10%. Этот тренд будет развиваться.
Первая причина – клиенты хотят купить квартиру и не тратить время и силы на ремонт. Не нужно искать подрядчиков, контролировать их, это более удобно. Вторая причина – уменьшение ставки по ипотеке. Когда ставка более приемлемая, клиенты готовы брать ипотеку на бóльшую сумму, чтобы она покрывала и расходы на отделку.
Если говорить о планировках, то увеличивается доля квартир евроформата, с объединенной зоной кухни и гостиной. Также заметно, что на рынке становится все меньше и меньше больших четырехкомнатных квартир.
Планируете ли вы выводить новые проекты в Петербурге и других регионах в этом или следующем году?
Да, в этом и в следующем году мы планируем запускать новые проекты. Их общее количество в 2019 году будет не меньше, чем в прошлом, несмотря на завершение деятельности в нескольких регионах. Так как ЮИТ – публичная компания, мы не называем конкретные данные, а публикуем пресс-релиз, когда официально принимаем решение о старте нового проекта.
С каким банком вы будете работать в рамках проектного финансирования?
Уже работаем с несколькими банками-партнерами в наших регионах присутствия. Не секрет, что один из этих банков – Сбербанк, с которым мы заключили соглашение о сотрудничестве на ПМЭФ в этом году. Но это не единственный банк.
Вы управляете своими домами. Это дополнительный бизнес или осознанное решение «не бросать» дома после ввода в эксплуатацию?
Управляющие компании — это отдельный бизнес, в корпоративной структуре ЮИТ выделен специальный дивизион «Услуги для проживания». Но одной из причин его создания было как раз желание на хорошем уровне обслуживать дома, которые мы сами построили.
Этот бизнес для нас интересен, так как мы хотим предлагать больше разнообразных полезных услуг, которые нужны нашим клиентам во время проживания.
Сложно ли управлять жилыми домами? Сколько вашим УК платят жители в месяц? Что входит в цену?
Трудно ответить на этот вопрос, потому что все регионы и все объекты разные.
Каким вам видится 2019 год на рынке новостроек? Ждать ли Московскому региону банкротств застройщиков, слияний и поглощений или переход на проектное финансирование будет плавным и спокойным?
Этот год характеризует переход на систему счетов эскроу. Очень надеемся, что переход будет плавным и спокойным. Но из-за того, что изменения довольно серьезные, некоторым застройщикам, возможно, будет трудно поменять всю схему работы и перейти на проектное финансирование.
Есть определенная неуверенность на рынке. Какое влияние в конце концов окажут эти изменения, мы узнаем только через год-два, за это время застройщики привыкнут к работе с новой системой и смогут оценить реальный эффект.
В целом, на рынке во всей России, наверное, будут слияния компаний. Это – глобальный тренд по укрупнению застройщиков, который отмечается в разных странах.
Читайте также
Без солнечного света и зелени: чем обернется уплотнение застройки в Москве
Стройку по старым правилам предлагают окончательно запретить с 1 октября
Дата публикации 26 июля 2019
