Удорожание новостроек до 28%, наблюдавшееся в прошлом квартале, оказалось не пределом: в III квартале отдельные московские проекты продемонстрировали рост цен от 17% до 46%. Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи», составил новый рейтинг самых подорожавших ЖК.
Условия
Прошлый рейтинг составлялся за II квартал 2023 года, когда (как опять оказалось, по аналогии с I кварталом) на рынке наступил период некоторой стабильности. Cубсидированная ипотека заместилась госпрограммами (в частности, семейной, условия по которой смягчили), и на спросе изменения катастрофически не сказались.
Самый эффективный драйвер спроса на новостройки №1 – курс доллара – за III квартал вырос с 87 до 97 рублей (ещё +10 рублей, как и в прошлом, и позапрошлом квартале). Приближение к психологической отметке 100 рублей подействовало на покупателей магически, и сентябрь по данным Росреестра оказался рекордным месяцем по количеству зарегистрированных ДДУ с жильём – 13 590 договоров, абсолютный рекорд за всё время действия ФЗ-214. Если учесть, что август до этого чуть не побил рекорд сентября 2020 года (11 501 сделок против 11 856), то становится понятно, что причин держать цены у девелоперов не было.
Кроме того, ключевая ставка за III квартал успела вырасти почти в два раза, с 7,5% до 13%. Поскольку с ростом ключевой ставки растёт и ставка по «обычной» (не субсидированной государством) ипотеке и по ипотеке, субсидируемой застройщиками (читай: покупателями), то был прямой резон поторопиться с приобретением квартиры.
На этом фоне некоторые девелоперы постепенно стали сворачивать свои скидочные программы.
Рейтинг
В отличие от рейтинга прошлого квартала, ни одного проекта апартаментов в новый топ-10 не вошло. В соответствии с негласной политикой московских властей не выводить новые проекты в этом формате, похоже, что и никаких законов скоро в отношении этого эрзаца жилья не потребуется – формат вымрет сам собой.
Более того, ни одного участника из прошлого топ-10 не перешло в текущий. В том числе нет и проектов, реализуемых при участии «городских» девелоперов («Мосреалстрой», «УЭЗ»).
Олигополия ПИК, похоже, только нарастает: если в прошлом квартале девелопер занял 2 позиции в топ-10, то сейчас – сразу 4 (!). Хотя, если учесть долю ПИК в московских новостройках и то, что ценовая политика группы компаний масштабируется практически на все проекты, то ничего удивительного. Поскольку политика в минувшем квартале была «идти наверх», то и в рейтинг вошло больше проектов этого девелопера, чем в прошлый раз.
Итак, на 10-м месте проект комфорт-класса Vangarden от ПИК, выросший в средней цене за квартал на 16,8%. При этом максимальная скидка в нем выросла с 27% в июне до 35% в сентябре (это характерно для многих проектов ПИК, что вызвано удорожанием субсидирования некоторых ипотечных программ на фоне роста ключевой ставки). Сдача уже в начале следующего года, так что шансы стать удачливым инвестором тают с каждым днём.
Проект бизнес-класса с австралийским названием, занявший 9 место, – Sydney City от ГК ФСК вырос практически на те же 16,8%, но при этом скидок (по крайней мере, привязанных к конкретным квартирам) нет. Часть проекта уже сдана (кстати, треть текущего предложения квартир сформирована именно сданными корпусами), а вот другая часть будет сдаваться в III кв. 2024 – III кв. 2025 гг., а значит есть все шансы заработать на несданных очередях.
Восьмое место тоже за ПИК: это проект комфорт-класса «Амурский парк» с ростом средней цены за квартал 18,1% (скидки при этом выросли с 27% до 31%). С учётом сдачи во II квартале 2025 года, отличной транспортной доступности и преображения района вокруг из унылой промзоны в «город-сад» есть предпосылки и для дальнейшего активного роста цен в данном проекте.
Продолжение проекта SREDA в виде ЖК комфорт-класса «Аквилон Beside» с результатом 18,9% роста за квартал и отсутствием скидок позволили северному девелоперу Группе «Аквилон» занять неплохое седьмое место. Однако проект сдаётся в начале следующего года, а значит его инвестиционный потенциал уже практически исчерпан.
На шестом месте снова ПИК с проектом комфорт-класса «Новое Очаково». Вообще локация Мичуринского проспекта и Аминьевского шоссе стала одной из «горячих» точек девелопмента, что способствует активному росту цен. За третий квартал средняя цена выросла на 19,2%, однако предоставляемые скидки увеличились (как и в большинстве других проектов ПИК) с 27% до 31%. Вхождение станции Очаково в Московский центральный диаметр весной этого года определённо поспособствовало динамике цен, а с учётом планируемой сдачи проекта в эксплуатацию в конце следующего года, можно попробовать стать если не спекулятивным инвестором, то хотя бы рантье.
В пятёрку лучших по динамике цен вошёл «Level Академическая» – проект бизнес-класса от Level Group вырос в цене на убедительные 20,1%, причём это произошло на фоне снижения скидок с 13% до 10%. Срок сдачи – III квартал 2025 года, а значит все возможности для дальнейшего роста цен имеются. Главное девелоперу удержаться от двузначных скидок, которыми он так злоупотреблял последние год-полтора, иначе доходность от инвестиций быстро станет отрицательной.
В одном шаге от подиума остановился ещё один проект от ПИК – «Новохохловская 15». В отличие от других проектов компании, в этом ЖК комфорт-класса скидки существенно сократились (с 27% до 9%), а вот средняя цена, напротив, выросла на 21,2%. Но, похоже, это «лебединая песня» проекта, сдающегося в конце этого года с остатками квартир в предложении.
Бронза за дебютантом-девелопером в нашем рейтинге – Сбербанк со своим именным проектом бизнес-класса «СберСити в Рублёво-Архангельском» умудрился с открытия розничных продаж в июне (до этого проект продавался исключительно сотрудникам Сбера) вырасти в цене сразу на 24%, причём покупателей не смутил даже перенос сроков сдачи. Так или иначе, но определённый потенциал для роста цен у очередей, сдающихся в следующем году, сохраняется не только за счёт самого проекта (весьма насыщенного с продуктовой точки зрения), но и за счёт перспективной станции метро, строительство которой ожидается в обозримом будущем.
Первые два места оккупировал один застройщик, причём фактически с одним и тем же проектом комфорт-класса. А что, так можно было? Но, поскольку аналитики разделяют этот проект на два, значит, можно. Речь о «Тринити», «Тринити-2» и группе компаний «Гранель». То ли эпатажная реклама делает своё дело («Сохнешь по квартире?»), то ли девелоперу удалось найти тот самый рецепт оптимального сочетания качества и цены продажи, но «Тринити» вырос в цене на 31,4%, а «Тринити-2» – аж на 46%. Причём если раньше были скидки в 11%, то уже в конце III квартала дисконт практически исключен. В первом «Тринити» срок сдачи – II кв. 2025, во втором – IV кв. 2023. Как такое может быть? Может и не такое. Но, к сожалению, из-за срока сдачи и остатков предложения повторить успех «Тринити-2» вряд ли получится, а вот в первом «Тринити», если девелопер выведет из загашника оставшиеся квартиры (которые там ещё есть, если верить Росреестру), то вполне можно успеть удачно инвестировать.
Несмотря на существенно выросшие проценты по депозитам (на фоне роста ключевой ставки) инвестиции в новостройки, как демонстрирует рейтинг, остаются способом заработать существенно больше выросшей инфляции (даже с учётом необходимой скидки для успешной продажи инвестиционной квартиры на фоне первичного предложения девелопера в этом же проекте). Правда, и суммы, и риски совсем другие, чем в случае с депозитами. Успешных инвестиций!
Как считали
Для рейтинга отобраны новостройки, находящиеся в продаже на 01.10.2023 года и на 01.07.2023 года с количеством лотов в продаже не менее 10, как в формате квартир, так и апартаментов, в пределах «старой» Москвы. При оценке динамики роста рассчитывалась средняя (средневзвешенная) цена по всем квартирам/апартаментам проекта на соответствующие даты, т. е. стоимость всех квартир в продаже, делённая на суммарную площадь всех квартир. Для подготовки рейтинга использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек» и открытые данные (в первую очередь – сайты ЖК).
Рейтинг не учитывает изменение структуры предложения в рамках одного проекта: например, если в начале июля 2023 года были предложения в почти готовых корпусах (с достаточно высокими ценами в силу строительной готовности), а в сентябре эти квартиры были уже распроданы и заместились новым предложением в корпусах на начальной стадии готовности (с более низкими ценами), то средняя цена по проекту могла не только не вырасти, но и наоборот, снизиться.
При подготовке рейтинга за III квартал 2023 года, как и в прошлых рейтингах, включены только проекты классов от «эконом» до «бизнес», которые благодаря относительно невысокому порогу входа (бюджету покупки квартир) можно отнести к объектам инвестиций для широкого круга лиц (в отличие от новостроек элитного или премиум-класса). Условная цена отсечения – 1 млн руб./кв. м.
Динамика роста рассчитывалась от средних цен предложения на соответствующие даты, скорректированных на средние скидки по всему прайсу, действующие на эти даты. В двух крайних колонках справочно даны средневзвешенные значения скидок по прайсам.
Топ-10 новостроек «старой» Москвы с наибольшим ростом средней цены предложения за III квартал 2023 года*:
|
Проект
|
Средняя цена на 01.10.2023, руб./кв.м
|
Средняя цена на 01.07.2023, руб./кв.м
|
Динамика за III квартал 2023
|
Скидка, ср. по прайс-листу на сентябрь
|
Скидка, ср. по прайс-листу на июнь
|
|
«Тринити-2»
|
353 900
|
242 400
|
46,0%
|
0%
|
11%
|
|
«Тринити»
|
363 800
|
276 900
|
31,4%
|
0%
|
11%
|
|
«СберСити»
|
483 100
|
389 500
|
24,0%
|
0%
|
0%
|
|
«Новохохловская 15»
|
366 000
|
302 000
|
21,2%
|
9%
|
27%
|
|
«Level Академическая»
|
667 300
|
555 700
|
20,1%
|
10%
|
13%
|
|
«Новое Очаково»
|
319 700
|
268 200
|
19,2%
|
31%
|
27%
|
|
«Аквилон Beside»
|
404 800
|
340 500
|
18,9%
|
0%
|
0%
|
|
«Амурский парк»
|
321 900
|
272 600
|
18,1%
|
31%
|
27%
|
|
Sydney City
|
601 200
|
514 600
|
16,8%
|
0%
|
0%
|
|
Vangarden
|
388 700
|
332 800
|
16,8%
|
35%
|
29%
|
* При подготовке статьи использовались данные сервиса «Пульс Продаж Новостроек».
Читайте также:
Спрос тут ни при чем: в 2024 году массовые новостройки могут подорожать на 20%
Купить квартиру выгодно: старты продаж в новостройках Москвы и Московской области в октябре
Автор: Денис Бобков, специально для Новострой-М
Дата публикации 16 ноября 2023
