Покупателей квартир в новостройках пугают неминуемым подорожанием жилья из-за перехода на проектное финансирование, однако цены на квартиры и так не стоят на месте. Аналитический центр Новострой-М провел исследование и составил рейтинг новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, которые в 1 квартале 2019 года прибавили в цене больше всего.
Расчет базируется на ежемесячном мониторинге средней стоимости лотов в текущей экспозиции (в разрезе их комнатности). Изменение этих ценовых показателей может быть обусловлено как стратегическим повышением на этапе активного строительства объекта, так и формальными изменениями в структуре предложения. В расчетах учитывается именно цена предложения, реальная цена контрактов на покупку недвижимости может отличаться.
В обзоре участвуют новостройки, которые находятся в стадии строительства или недавно введены в эксплуатацию (не более 1 года назад), еще имеющие в наличии квартиры от застройщика.
В Москве выбраны первые 10 ЖК с самыми быстрыми темпами роста средней стоимости в течение 1 кв. 2019 года.
Победителем по темпу прироста стоимости стал проект «Любовь и голуби» от девелопера «СМУ-6».
В тройку лидеров также вошел ЖК «Метрополия», который строится в районе Волгоградского проспекта и сдается в эксплуатацию в 3 кв. 2021 г. (на старте продаж в данном комплексе были одни из самых демократичных по цене предложений лотов среди жилых комплексов класса сегмента бизнес в Москве).
А также жилой квартал «Некрасовка» – крупный проект застройщика «Самолет», который пользуется спросом и находится в непосредственной близости от одноименной станции метро, которая введена в эксплуатацию в конце мая 2019 г.).
В целом в число 10-ти лидирующих проектов вошли комплексы, в которых цена возросла более чем на 15%, при этом еще порядка 30 ЖК по Москве в границах МКАД имеют темпы прироста средней стоимости от 5,5 до 10%.
Также стоит специально выделить один проект столичного рынка, средняя стоимость недвижимости в котором за 1 кв. 2019 поднялась на рекордные 25,5% – МФК «Пресня Сити». Он исключен из общего рейтинга строящихся проектов, т. к. уже сдан в эксплуатацию и заселяется, однако он имеет ряд причин для столь активного роста цен даже после завершения строительства.
В первую очередь, в проекте уже отсутствуют инвестиционные риски, что привлекает многих инвесторов и позволяет девелоперу агрессивнее увеличивать стоимость недвижимости на этапе постпродаж. Во-вторых, данный проект пользуется высоким спросом из-за выгодного соотношения оптимальной цены и качества – по сути, в ЦАО на первичном рынке сейчас находится порядка 6-7 крупных и качественных проектов бизнес-класса, средняя цена метра в которых еще не превышает 300 000 руб./кв. м.
Так, за 1 кв. 2019 года средняя цена квартир и апартаментов в этом комплексе выросла в среднем на 25,5%, при этом максимальную по рынку новостроек динамику прироста стоимости показали все типы лотов – 1к.: +35,07%; 2к.: +27%; 3к.: +14,4%.
Также есть и чисто статистический момент данного заметного роста – учитывая, что в экспозиции сейчас находится еще более 150 лотов, и цена на некоторые типы лотов одинаковой площади может отличаться на 4-5 млн руб. (в первую очередь, из-за высокой этажности проекта), то выбытие более дешевых лотов приводит к значимому изменению средней цены оставшегося предложения.
Москва в старых границах
№ п/п |
Название ЖК |
Класс | Стадия строительства |
Девелопер |
Срок ГК |
Суммарный прирост |
1 |
комфорт+ | монжтаж фасада |
СМУ-6 Инвестиции |
1 кв. 2020 |
10,1% | |
2 |
бизнес | монтаж верхних этажей |
MR-Group |
3 кв. 2021 |
9,26% | |
3 |
эконом | Монтаж нижних и средних этажей |
Самолет-Девелопмент |
4 кв. 2020 - 3 кв. 2023 |
7,1% | |
4 |
бизнес | Монтаж нижних этажей |
Wainbridge |
3 кв. 2022 |
6,6% | |
5 |
бизнес | Внутренняя отделка |
Glincom |
2 кв. 2019 |
6,43% | |
6 |
комфорт+ | Монтаж нижних этажей / Фундамент |
Ingrad |
3-4 кв. 2020 |
6% | |
7 |
комфорт+ | Монтаж средних этажей |
MR-Group |
2 кв. 2020 |
5,85% | |
8 |
комфорт+ | Котлован |
3S Group |
1 кв. 2021 |
5,81% | |
9 |
бизнес | Монтаж нижних этажей / Фундамент |
Донстрой |
2 кв. 2021 - 1 кв. 2022 |
5,56% | |
10 |
комфорт+ | Фундамент / монтаж средних этажей |
Pioneer |
2 кв. 2021 |
5,54% | |
- |
бизнес | Сдан ГК |
MR-Group |
- |
25,52% | |
По данным Новострой-М
Новая Москва
№ п/п |
Название ЖК |
Класс | Стадия строительства |
Девелопер |
Срок ГК |
Суммарный прирост |
1 |
комфорт+ | Различные стадии строительства |
ГК А101 |
до 2 кв. 2020 |
52,7% |
|
2 |
комфорт+ | Различные стадии строительства |
ГК А101 |
до 3 кв. 2021 |
41,93% |
|
3 |
комфорт+ | Различные стадии строительства |
ГК А101 |
1 - 3 кв. 2020 |
30,28% |
|
4 |
комфорт+ | Монтаж нижних этажей |
MD-Group |
2 кв. 2020 |
26,7% |
|
5 |
комфорт+ | Разные стадии строительства |
ГК МИЦ |
до 4 кв. 2020 |
23,8% |
|
6 |
бизнес | Монтаж средних этажей / Монтаж фасада |
Lexion Development |
до 2 кв. 2023 |
15,4% |
|
7 |
комфорт+ | Монтаж средних этажей / Монтаж фасада |
Абсолют-Недвижимость |
2 кв. 2021 |
14,6% |
|
8 |
комфорт+ | Внутренняя отделка |
ГК ПИК |
до 4 кв. 2021 |
14,43% |
|
9 |
комфорт+ | Монтаж верхних этажей |
ГК Самолет Девелопмент |
1 кв. 2020 |
11,73% |
|
10 |
комфорт+ | Разные стадии строительства |
Инвесттраст |
до 2 кв. 2020 |
8,16% |
|
По данным Новострой-М
Московская область
№ п/п |
Название ЖК |
Класс | Стадия строительства |
Девелопер |
Срок ГК |
Суммарный прирост |
1 |
комфорт+ | Монтаж средних этажей, есть сданные |
ФСК Лидер |
2 кв. 2020 |
38,6% |
|
2 |
комфорт+ | Котлован |
Ingrad |
3 кв. 2020 - 1 кв. 2021 |
36,2% |
|
3 |
комфорт | Разные стадии строительства |
ГК Гранель |
2 - 4 кв. 2019 - 2 кв. 2021 |
26,6% |
|
4 |
эконом | Внутренняя отделка |
Стройсоюз |
4 кв. 2019 |
25% |
|
5 |
комфорт+ | Монтаж фасада / внутренняя отделка (1 оч.), монтаж нижних этажей (2 оч.) |
ГК Самолет Девелопмент |
до 4 кв. 2020 |
21,9% |
|
6 |
комфорт | Монтаж фасада / Внутренняя отделка |
ГК Русич |
до 3 кв. 2020 |
20,6% |
|
7 |
комфорт | Разные стадии строительства |
ГК ПИК |
до 1 кв. 2021 г, есть сданные |
19,2% |
|
8 |
комфорт | Монтаж фасада |
Galaxy Group |
3 кв. 2019 |
18,7% |
|
9 |
эконом | Внутренняя отделка |
КомСтрин |
3 кв. 2019 |
18,2% |
|
10 |
эконом | Разные стадии строительства |
Главстрой Девелопмент |
1 - 4 кв. 2020 |
17,9% |
|
По данным Новострой-М
Выводы
Наиболее высокие темпы роста по абсолютному значению показывают новостройки Новой Москвы. Кроме того, общее число новостроек, которые выросли за 1 кв. 2019, показали положительную динамику роста цены 1 кв. метра более чем на 2%, также является максимальным по сравнению с Москвой в границах МКАД и Московской области (в этих локациях есть существенная доля объектов, которые показывают нулевой или даже отрицательный прирост стоимости).
Это свидетельствует, о том, что несмотря на более тяжелые экономические условия реализации (меньшая маржинальность строительства и т. д.), девелоперы Новой Москвы могут теперь более активно увеличивать цену реализации жилья в процессе строительства.
Фундаментальных причин несколько: активное развитие метрополитена в районе Коммунарки, которое сотрет транспортную диспропорцию между локациями; ограничение властей Москвы на новое жилищное строительство в ближайшие 5 лет (искусственное ограничение предложения, которое по законам рынка логично приводит к повышению цен).
Вопреки ранее проводившимся исследованиям рынка новостроек, наибольшую ценовую волатильность средней цены показали проекты Новой Москвы и Московской области, тогда как проекты в пределах МКАД росли сдержанными темпами (12-53% и 18-39% против 6-10% соответственно).
В Москве в пределах МКАД волатильностью средней цены кв. метра в процессе строительства обладают проекты из различных классов – от комфорта до бизнес-класса, что также свидетельствует о важных изменениях на рынке – ранее в подобных топ-рейтингах новостроек присутствовали проекты из более высоких сегментов недвижимости (премиум и люкс), что свидетельствует о торможении роста цен на высококлассную недвижимость даже на стадии строительства.
Можно утверждать, что самый активный рост стоимости кв. метра происходит на стадии от монтажа нижних этажей до внутренней отделки и окончания монтажа фасада. На данных стадиях строительства прирост к стоимости может достигать 16-20% либо по 4-5% в квартал, при этом темпы прироста на других стадиях строительства обычно составляют не более 2-3%.
Имеющиеся данные по стадиям строительства большинства представленных в обзоре проектов этот вывод в целом подтверждают. На момент составления отчета в большинстве проектов стадия строительства составляет монтаж средних и верхних этажей либо внутреннюю отделку и монтаж фасада, т. е. в течение 1 квартала 2019 г. по этим комплексам шли активные строительные работы.
Читайте также
Инвесторы на грани исчезновения: заработать на новостройке можно будет еще 2-3 года
«Покупателю надо готовиться к одной простой ситуации – цены будут расти»
Дата публикации 25 июня 2019