19 декабря в третьем чтении был принят пакет поправок о внесении изменений в 214-ФЗ и ряд федеральных законов. Участников рынка удивили нововведения, которые были предложены перед вторым чтением. Экспертное сообщество выступало за перенос рассмотрения на весеннюю сессию работы Госдумы, тем не менее, закон принят на последнем Пленарном заседании 2018 года. Таким образом, новые правила игры на рынке новостроек уже сформулированы. Общественный омбудсмен по строительству, член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский специально для читателей Новострой-М рассказывает о ключевых моментах этих поправок, которые отразятся на работе застройщиков.
Начнем с оценки существующей проблемы. За 14 лет использование механизма долевого строительства позволило ввести в эксплуатацию 739 млн кв. м — это квартиры, в которых сегодня живут граждане. И проблема, из-за которой сегодня полностью меняются все правила работы рынка — это 0,04% граждан от общего числа дольщиков за все 14 лет, которые оказались клиентами недобросовестных предпринимателей. И, кстати, людей, которые приобретали квартиры по договору долевого участия, среди них еще меньше. В основном это те, кто приобретал жилье по предварительным договорам, становился участником ЖСК и использовал прочие не регламентированные законом схемы. То есть речь идет даже не о проблемах долевого участия.
Сразу отмечу, что застройщики в целом поддерживают введение механизма размещения средств граждан на счетах эскроу. Более того, сами застройщики были инициаторами перехода на более цивилизованные механизмы взаимодействия. Но бизнес просит прозрачные и понятные правила, просит учесть и их интересы тоже. Сегодня же, к сожалению, застройщик лишается многих прав и подвергается тотальному контролю с увеличением количества контрольно-надзорных процедур.
В новой редакции пакета законов, регулирующих сегмент жилищного строительства в России, мы видим абсолютно новые нормы, касающиеся публично-правовой компании (ППК) по защите прав граждан — участников долевого строительства. Так, ППК Фонд защиты прав дольщиков для целей завершения проблемных объектов предполагает создать унитарную некоммерческую организацию. То есть в структуре ДОМ.РФ появится организация, которая станет, по сути, застройщиком, но по каким-то причинам в качестве правовой формы такого юридического лица выбрана некоммерческая организация — фонд. Закон уточняет, что бюджет этой организации будет формироваться из средств ППК Фонд защиты прав дольщиков, из средств бюджета Российской Федерации и иных публично-правовых компаний.
Упоминание в законопроекте о том, что Счетная палата РФ будет контролировать работу этой НКО, не имеет юридической силы. В этой части важно отметить, что согласно ст. 7 Федерального закона «О некоммерческих организациях», учредители не отвечают по обязательствам фонда, а фонд не отвечает по обязательствам учредителей. По нашему мнению, данная организационно-правовая форма для организации, которая будет распоряжаться бюджетными средствами, а также средствами граждан России, будет отвечать за завершение проблемных жилищных объектов, является неприемлемой. Необходимо было проработать иные правовые формы, более публичные, дочерней компании Фонда для целей завершения строительства долгостроев.
Тем временем ДОМ.РФ и ППК Фонд защиты прав дольщиков, согласно окончательной редакции законопроекта, наделяются целым рядом полномочий, дублирующих полномочия контрольно-надзорных органов и органов исполнительной власти субъектов.
Таким образом, мы получаем мегарегулятора сегмента жилищного строительства, по сути, «государственного» застройщика, контролера с механизмами по приостановке деятельности застройщика и самостоятельный финансовый институт с неограниченным спектром полномочий. В том числе с правом приостановки деятельности застройщика и возбуждения процедуры банкротства с передачей без конкурса незавершенного объекта своей же НКО.
Застройщик при этом попадает в трехуровневый контроль: органы исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный орган и контрольно-надзорные органы, контроль банка и контроль со стороны ДОМ.РФ, который в любой момент может затребовать бухгалтерскую (финансовую) отчетность и/или провести плановую/внеплановую проверку ФХД (финансово-хозяйственной деятельности) застройщика. Стоит отметить, что непосредственно в тексте законопроекта приоритет отдается формату внеплановых проверок.
В данном контексте, конечно, в разы усиливается административное давление на участников рынка. Все утвержденные расширения полномочий тех или иных органов власти и специальных организаций не проходили оценку на наличие коррупциогенных факторов.
Говоря о проектном финансировании и переходе всех проектов, включая текущие, на счета эскроу, главное, что стоит отметить — банковская система сегодня не готова к такому повороту. Застройщики не знают, по каким критериям теперь будут оценивать их проекты в банках. Какие меры сегодня необходимо предпринять, чтобы к 1 июля 2019 года их деятельность по текущим проектам соответствовала норме закона, а новые проекты были привлекательны для банка в рамках новых кредитных линий. В этой части мы предлагаем введение правила для банков о мотивированном отказе в предоставлении проектного финансирования застройщику. Да, это станет исключительным случаем, но на ограниченный срок. Так рынок быстрее сориентируется в новых правилах и быстрее перестроится под них.
Если не проработать и не детализировать те изменения законодательства, которые вступят в действие через несколько дней, последствия могут быть губительными для сегмента. Мы изучили аналитику Центрального экономико-математического института РАН и Института экономики роста им. Столыпина.
Согласно тем выводам, которые отражены в этих документах, с рынка в ближайшие 2-3 года уйдут сотни застройщиков. Результатом таких событий станет повышение показателя безработицы в отрасли, снижение объемов строительства. Рынок станет неконкурентным. Для граждан — это, конечно, удорожание стоимости квадратного метра.
Самое важное, если застройщики по текущим проектам не смогут вовремя перейти на новые правила с меньшими потерями, то долгостроев в общей статистике прибавится, а значит и «обманутых» дольщиков тоже. И будет несправедливо в этой ситуации говорить о недобросовестном поведении бизнеса.
Работа над законодательством о долевом строительстве на этом не заканчивается. Руководство Минстроя России уже объявило, что в весеннюю сессию они готовят следующий пакет поправок. При том, что необходимые акты Правительства РФ, которые будут регламентировать и уточнять отдельные нормы принятого сегодня закона, по прогнозу Минстроя России, будут разработаны и приняты только в феврале.
Безусловно, необходимо, чтобы эти акты коррелировали с регламентирующими документами Центрального банка. Профессиональное и экспертное сообщество надеется, что дальнейшая нормативная работа будет проводиться совместно.
Читайте также
«Не покупайте котлованы и не говорите потом, что вас не предупреждали»
«Если вы хотите заработать, то есть гораздо более надежные и доходные способы, чем недвижимость»
Дата публикации 20 декабря 2018
