В Госдуме приняли в первом чтении законопроект, в котором предусмотрены очередные поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Согласно этим поправкам, все жилые комплексы (в том числе уже строящиеся) могут перевести на эскроу-счета с 1 июля 2019 года. Ранее предполагалось, что расчеты через счета эскроу будут обязательными только для тех, кто запустит проекты после этой даты, так что для участников рынка такие поправки стали неожиданностью. Новострой-М выяснил у экспертов, чем может быть вызвана такая мера, как она отразится на рынке новостроек и ценах на жилье.
Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
Предусмотренный ранее механизм перехода к эскроу-счетам и проектному финансированию оставлял застройщикам пространство для маневра, позволяя отсрочить для них переход на новую модель. Достаточно получить разрешение на строительство и начать продажи квартир в жилом комплексе до 1 июля 2019 года, и далее этот проект можно было реализовывать по старым правилам. Соответственно, девелоперы поспешили получить как можно больше разрешительной документации (в Москве — на 21 млн кв. м жилья). Затем достаточно было объявить старт продаж и заключить хотя бы один ДДУ до июля. Поскольку строительство — это длительный процесс, требующий в среднем от 1 года до 3 лет, можно было представить, что большинство застройщиков поступят именно описанным выше способом. Фактически отрасль перешла бы на проектное финансирование и эскроу-счета только после завершения продаж в большинстве комплексов, реализация которых началась до 1 июля 2019 года. Таким образом, это произошло бы не ранее 2020-2021 годов. Некоторые парламентарии посчитали, что такой переход недостаточно быстрый и радикальный, и решили заставить всех сразу перейти на эскроу-счета, что представляется утопичным.
Сложно, и я бы сказал, практически невозможно представить, каким образом в реализуемом проекте застройки можно радикально сменить модель финансирования. Даже если такое решение будет принято на этапе подготовки проектной документации (который может продолжаться год), придется переделывать огромное количество документов и пересматривать многие заложенные целевые показатели в финмодели. Фактически, проект придется разрабатывать заново.
Еще более фантасмагорично будет выглядеть перевод проекта на «новые рельсы» уже в ходе строительства. Скажем, проект на 50% уже профинансирован вложениями дольщиков к началу июля 2019. На оставшиеся 50% придется в срочном порядке искать банк, который предоставит целевой кредит. Разумеется, это нельзя сделать за несколько месяцев. То есть строительство многих комплексов остановится. Так или иначе последствия столь радикального перехода к новой модели финансирования мне представляются почти катастрофичными.
При этом банки по определению не готовы принять всех застройщиков, ни через полгода, ни даже в более отдаленной перспективе. Об этом говорит хотя бы тот факт, что банки кредитуют жилищное строительство в нашей стране лишь на 17%, тогда как девелоперские средства составляют 11% вложенных средств в долевое строительство, а все остальные вливания — это деньги покупателей. С точки зрения банкиров, жилищное строительство — это высоко рисковая отрасль, поэтому целевое финансирование получат далеко не все желающие и уж точно не сразу, утром 2 июля 2019 года.
На мой взгляд, предусмотренная сейчас уже принятым законом модель перехода, наиболее плавная и безболезненная для рынка. Ее не следует менять, тем более всего за полгода до вступления в силу предполагаемых поправок. Даже если законодатели возьмутся за разработку критериев, которые определят, кому из застройщиков можно переходить на эскроу-счета, а кому нет, в оставшееся время они не успеют это сделать. Напоминаю, что застройщики, которые не перейдут на эскроу-счета в 2019 году, должны будут соблюдать новые требования к их бизнесу, утвержденные ранее в этом году. То есть механизм подстраховки от недобросовестных девелоперов в переходный период также имеется.
Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»
Возможно, увидев объемы выданных разрешений, власти решили подстраховать дольщиков заранее. Правда, эффект может быть совершенно обратный: у застройщиков исчезнет доступ к деньгам дольщиков. Далее те проекты, которым останется рассчитывать только на проектное финансирование, неминуемо подорожают, что может привести к снижению их ликвидности, оттоку покупателей, и стройки окажутся на грани срыва.
На некоторых крупных девелоперах, у кого есть резервы собственных средств, возможно, это нововведение никак и не отразится. Такие компании смогут закончить строительство за свой счет, не «залезая» в карман проектного финансирования и обходясь без денег дольщиков.
Однако, представим проект, который в продаже уже год, и там реализовано, к примеру, 40% объема. И теперь на достройку нельзя привлекать бесплатные деньги дольщиков, надо брать кредиты (пусть даже по оптимистичному сценарию, под 6% годовых). Это значит, что помимо планового повышения цен, оставшиеся 60% объема подорожают уже не на 6%, а больше — ведь первые 40% квартир уже разошлись по цене, рассчитанной исходя из совершенно другой себестоимости строительства.
Банки к данной инициативе готовы. Банковское сообщество, недоумевавшее относительно своей роли в строительном бизнесе еще 3 года назад, на заре проектного финансирования, сегодня уже не выражает на этот счет сомнений. Очевидно, что будь банки не готовы, они первыми выступили бы противниками предложенных поправок: перевести через полгода все без исключения деньги дольщиков на эскроу-счета, а стройки — на проектное финансирование.
Принятие такой инициативы — это риск. По всем стартовавшим проектам готовы финансовые модели, не учитывающие, что средства на стройку могут в одночасье из бесплатных (из денег дольщиков) превратиться в кредит (в проектное финансирование). В результате, оказавшись в безвыходном положении, застройщик будет вынужден поднять цены, как минимум, на величину ставки проектного финансирования. Пусть сейчас спрос и растет, но что скажут потенциальные покупатели, увидев, что проект за сутки подорожал на 5-10% без видимых изменений? После этого часть клиентов может вообще отказаться от покупки жилья. У застройщика возникнут перебои с финансированием, и если собственных денег нет, придется искать новые кредиты, что означает новое подорожание… В общем, любые преобразования, которые тянут цены на новостройки вверх, сейчас очень не к месту. Первоначальная схема перехода на эскроу выглядела непростой, но выполнимой. А эффект новых поправок видится непредсказуемым.
Алексей Лухтан, руководитель департамента маркетинга и продаж компании Lexion Development
Причины возникновения новых принятых к обсуждению инициатив со стороны властей очевидны. Государство старается по максимуму избавиться от проблемных застройщиков и обманутых дольщиков, поэтому ищет и разрабатывает такие эффективные механизмы, которые полностью избавили бы строительную отрасль от такого положения дел.
На мой взгляд, тем застройщикам, которые полностью выполняют все взятые на себя обязательства перед дольщиками, опасаться перехода на проектное финансирование тех проектов, разрешения на которые получены до 1 июля 2018 года, точно не стоит. Как было озвучено властями, добросовестные девелоперские структуры могут остаться работать на прежних условиях, не переходя на эскроу-счета, и продолжая отчислять в Фонд защиты прав дольщиков 1,2% от каждого подписанного ДДУ. (Примечание Новострой-М: обсуждалось возможное повышение отчислений в Фонд дольщиков до 6%)
Скорее всего, на рынок новостроек и дальнейшее ценообразование в большей степени повлияют не только новые законодательные меры, а все факторы в совокупности, которые тоже не могут оставаться незамеченными. Это рост ипотечной ставки, благодаря тому, что Центробанк уже дважды за последние полгода поднял ключевую ставку, инфляция, повышение НДС, сокращение предложения, ужесточение требований к проектам у самих покупателей. И только потом уже можно говорить о влиянии эскроу на повышение цен и изменениях на первичном рынке недвижимости. На наш взгляд, стоимость квадратного метра в следующем году будет повышаться, прежде всего, по мере готовности строительства того или иного проекта и стоимости ставки проектного финансирования для застройщиков при переходе на эскроу-счета.
Полагаю, что проблем с финансированием проектов у банков не возникнет. Здесь вопрос в другом — пройдут ли эти проекты кредитный комитет, ведь требования банков вырастут в разы. Ясно, что банки будут не готовы финансировать те строительные компании, которые находятся либо в преддефолтном состоянии и на лицо большие сроки срывов строительства, либо ранее имели проблемы по других своим проектам.
Без сомнения, ужесточение требований к недобросовестным игрокам рынка недвижимости важно и нужно. Уже невозможно наблюдать, как понятие «обманутый дольщик» плотно вошло в нашу повседневную жизнь. Эта проблема назрела давно, и правительство делает все возможное, чтобы привести в полный порядок всю строительную отрасль страны.
Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»
Причины возникновения этой инициативы можно объяснить рекордным числом выданных разрешений на строительство в первой половине уходящего года. Получается, что те застройщики, которые успели подсуетиться, либо уже давно имеют необходимую документацию на строительство всех очередей в текущих проектах, будут работать по старым правилам, что, по мнению, законодателей, сохраняет вероятность возникновения новой волны обманутых дольщиков.
С одной стороны, решение поставить всех участников рынка в одинаковые условия понятно. Но с другой стороны, мы устали от бесконечных изменений правил игры, которые происходят каждые полгода, это существенно усложняет реализацию девелоперских проектов и финансовое планирование. Влияние новых поправок, если они будут приняты, понятно — увеличение себестоимости строительства за счет возрастающих расходов на обслуживание кредитов.
У меня вызывает сомнение готовность банков обеспечить новые условия работы для всех участников строительной отрасли. На сегодняшний день сами банкиры заявляют, что из 50 банков, уполномоченных работать с эскроу-счетами, только 11 реально готовы сотрудничать с застройщиками по новой схеме. В остальных финансовых организациях, в первую очередь региональных, не хватает специалистов, способных компетентно анализировать девелоперские проекты и следить за ходом их реализации. Кроме того, если на эскроу-счета перейдут одновременно все застройщики, понадобится колоссальное количество денежных средств, которым они явно не располагают.
Вызывает вопрос и предложение, согласно которому для части девелоперов будет сделано исключение при переходе на эскроу-счета. По каким критериям будут определяться эти компании? Как будет оцениваться их финансовая устойчивость? Почему количество проданных квартир должно служить ориентиром для определения успешности компании?
На мой взгляд, очередные изменения в законодательстве, которые принимаются так поспешно, всего за полгода до вступления новых правил, могут поставить участников рынка в сложное положение и точно не решат проблемы появления обманутых дольщиков. Возникновение новых недостроев в большинстве случаев объясняется проблемами с финансированием, а не отсутствием совершенного законодательства. В будущем ограничение доступа к дешевым финансовым ресурсам может только усугубить ситуацию.
Генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин
Отказ от прежней схемы долевого строительства и последующий переход на эскроу-счета увеличили число обращений от девелоперов за разрешением на строительство. Это давало возможность наиболее мягко и без скачкообразного роста цен на недвижимость перейти на новую схему финансирования. Если же с 1 июля 2019 года продажа квартир действительно будет возможна только при использовании эскроу-счетов, цены на жилье вырастут ощутимо. Кредитная нагрузка по эскроу-счетам увеличивается в пять-семь раз по сравнению c нагрузкой по проектному финансированию без эскроу-счетов. Данное введение приведет к массовому банкротству застройщиков, ухудшению экономического положения и усилению социальной напряженности.
Читайте также
«Проблема обманутых дольщиков является преувеличенной»
«Новые дрова еще не подвезли»: девелоперы перестали получать разрешения на строительство
«Государство положило перед нами гирю»: эксперт — об опыте продаж через эскроу-счета
Дата публикации 17 декабря 2018
