Марта Савенко, шеф Координационного совета Клуба главных редакторов СМИ рынка недвижимости, рассказала порталу Новострой-М о том, что станет с рынком новостроек в России при переходе от долевого строительства к проектному финансированию и почему банки будут получать двойную выгоду от продажи квартир после отмены 214-ФЗ.
Однажды российский рынок недвижимости станет… французским. Мы будем, как цивилизованные люди, вносить бронь за квартиру в новостройке в размере 5%, на этапе земельных работ оплачивать еще 10%, по завершении фундаментных работ внесем 25%, и столько же после завершения строительства. Еще треть суммы отдадим после окончания сантехнических и отделочных работ – и, наконец, при выдаче ключей оплатим последние 5% от суммы сделки. А если не уложимся с платежами до ввода в эксплуатацию – пойдем и возьмем ипотечный кредит… Стоп! Прекращаем писать научно-фантастическую статью – и погружаемся в реальность.
Первое, о чем стоит вспомнить: российский покупатель жилья в массе своей неплатежеспособен. У него нет (и вряд ли в скором времени появится) дохода, который позволит ему осуществить всю эту схему оплаты, описанную мной выше. Большинство моих соотечественников вынуждены брать ипотеку с самого начала, и многие из них особенно радуются предложениям без первоначального взноса. Они готовы платить по 15-20, даже по 30 лет – лишь бы жить в своей квартире.
И вот президент страны делает им царский подарок. Не хочу, говорит, больше слышать про то, что среди вас есть обманутые дольщики. Хочу, чтобы все было надежно, как монолитная высотка: купил квартиру – так уж это квартира, не на бумаге, а в новостройке, и чтобы ее уже в эксплуатацию сдали.
Если президент сказал – все остальные взяли под козырек и пошли думать как исполнять. По дороге многие мелко крестились и обдумывали планы по выводу капитала из страны. Как раз на это три года отвели, успеть можно. А как вы хотели? Тут делаешь бизнес, делаешь – а тебе раз! – и правила игры поменяли, из казино в поле с тракторами пообещали перебросить.
Но те, у кого бизнес и капиталы, позаботятся о себе сами, а меня сейчас интересует судьба остальных. Тех, кто соберется покупать жилье, например, в 2022 году. Помимо того, что они гарантированно не смогут стать обманутыми соинвесторами, есть ведь и другие последствия от перехода от долевого строительства к проектному финансированию.
Наступят они, правда, не сразу, а чуть погодя – сначала надо будет реализовать все то, что уже построили и не распродали, а также то, что еще построят. Девелоперы московского региона, например, уже второй год подряд выводят на рынок новые проекты один за другим, надеясь, что привлечь деньги граждан и достроить дома им все-таки дадут. Граждане, кстати, не отстают – и в надежде на то же самое покупают и покупают квартиры на самых разных этапах строительства, от фундамента до крыши.
Росреестр прилежно все это фиксирует – и рапортует о том, что за девять месяцев текущего года рынок новостроек в Москве вырос в 1,6 раза по сравнению с 2016 годом. За один только сентябрь зарегистрировали 4,5 тыс. договоров долевого участия – больше было только весной, в марте и апреле. Боюсь даже предположить, какой шквал сделок по ДДУ нас ожидает в декабре, когда гражданам заплатят бонусы. Некоторым их же все-таки заплатят.
Но вернемся к долгосрочной перспективе. Что произойдет, когда отменят 214-ФЗ?
Размер ипотечного кредита вырастет на 20-30% – это к гадалке не ходи. Потому что не может квартира в готовом доме, вокруг которого еще и благоустройство выполнено, стоить столько же, сколько в строящемся, с грязью, экскаваторами, рисками задержки ввода в эксплуатацию. Это первое, а второе: сейчас девелопер привлекает деньги соинвесторов на ранних этапах строительства и никаких процентов не платит, а вот после отмены долевки включат проектное финансирование, и он будет платить проценты с первого дня, когда ему потребуется что-нибудь потратить.
Нет, конечно, есть такие застройщики-молодцы, у которых есть собственные оборотные средства, но много ли их? Если бы это было так, то и 214-ФЗ никто бы не отменял – просто приструнили бы зарвавшихся, и дело с концом. Так что причина происходящего отнюдь не в попытке оздоровить девелоперское сообщество. Но тогда в чем? Зачем, как вы думаете, вся эта балалайка с отменой понятия «дольщик»? Предвыборная забота о людях – мол, давайте вы будете платить чуть дороже, но перестанете терять? Ошибаетесь.
Вот вам вишенка на торте: эта история очевидно пролоббирована банковским сообществом. Я так думаю, это три-четыре крупнейших банка с госучастием. Остальные сейчас очень заняты взаимодействием с Эльвирой Набиуллиной и думают не о том, как бы еще на ком нажиться, а больше о том, как не утонуть – планы-то у ЦБ по санации наполеоновские.
Почему очевидно? Да очень просто. Сейчас банкиры получают свой доход на новостройках один раз – в виде процентов с ипотечного покупателя. А будут получать два раза: первый – с девелопера, который заплатит их за то самое проектное финансирование, а второй раз – все с того же ипотечника. Ведь оттого что квартиры будут продаваться только в готовых домах, их не начнут покупать за наличные, поскольку платежеспособность российских граждан не повысится.
Скорее, даже наоборот.
Читайте также:
Блиц-опрос: как изменится рынок новостроек с отменой долевого строительства жилья
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Дата публикации 08 ноября 2017
