Ирина Деревенских, директор по маркетингу и рекламе компании «Колди» рассказала порталу Novostroy-M.ru о том, что такое апартаменты лофт, сколько они стоят, и кто покупает такую недвижимость.
Бытует мнение, что лофт – это жилое пространство, переоборудованное из нежилого (фабрик, заводов). Можно ли сегодня так охарактеризовать лофт? Что такое в принципе современный московский лофт? Это по определению проект реконструкции или такой проект можно построить с нуля?
Так сложилось, что классикой московского лофта стал «красный кирпич» - здания с интересной архитектурой 19-20 веков. Именно на этом акцентировали внимание девелоперы, выводя на российский рынок новый продукт. Это объяснялось тем, что дореволюционные фабрики и заводы были построены сплошь из красного кирпича, при этом несмотря на свой возраст, строения прекрасно сохранились, имели интересную архитектуру и отличные характеристики (например, у нашего проекта KleinHouse метровые стены в толщину). Кроме того, эти объекты часто расположены в центре столицы, и оттого востребованы покупателями и арендаторами. Поэтому в большинстве своем именно эти строения девелоперы стали превращать в современные лофты.
Классические же европейские и американские лофты очень часто представляют собой монолитные здания. Однако отыскать в Москве монолитные заводы постреволюционного периода с интересной архитектурой, которые можно превратить в отличный продукт, востребованный рынком, очень непросто, а найти монолитный объект еще и в отличном техническом состоянии – вообще редкость. А поскольку редевелопмент - штука тонкая, и мало кто им занимается, то специалистам этой отрасли пока вполне хватает краснокирпичных заводов и фабрик.
Нашей компании в этом отношении повезло: после традиционного «краснокирпичного» лофт-проекта KleinHouse, спроектированного русским архитектором Романом Клейном, мы запускаем абсолютно новый формат – «монолитный» лофт на базе знаменитого завода счетно-аналитических машин им. Калмыкова («САМ»), основанного в 1923 году для ремонта зарубежных пишущих машин, счетных и кассовых аппаратов. Как известно, в 1949 году здесь был создан Научно-исследовательский институт счетного машиностроения и налажен выпуск ламповой ЭВМ «Стрела». Одним же из самых известных товаров, выпускавшихся под эмблемой САМ, стала «Большая Электронная Счетная Машина» - первая советская ЭВМ на полупроводниковых транзисторах. Плюс, в этом же районе расположены знаменитая «Бауманка», Artplay, сад культуры и отдыха им. Баумана. Одним словом, это тот вариант, когда история места определяет проект. Мы, что называется, просто не смогли пройти мимо и решили реализовать здесь супертехнологичный Loftec.
Безусловно, можно вывести на рынок и «неолофт» - новострой в стиле лофта, но, согласитесь, это уже не то: теряется «изюминка» проекта, у него нет истории.
Почему ваша компания решила строить лофты? Ведь это недешевое жилье для определенных покупателей. Не рискованно ли в кризис строить лофты?
Компания «Колди» уже 17 лет специализируется именно на редевелопменте. Это достаточно специфичная область, даже не строительства, а именно девелопмента, когда проект создается от концепции до реализации, вплоть до дальнейшего управления. Мы отлично знаем отрасль, мы понимаем экономику процесса, запросы потребителей, для нас прозрачен этот бизнес. Да, целевая аудитория уже, чем у жилья комфорт-класса, но при создании яркого и функционального проекта мы гарантируем себе спрос. Нестандартных проектов на рынке не так много, поэтому любой оригинальный формат воспринимается «на ура».
Я бы даже сказала, среди покупателей уже сформировалась четкая потребность в новом формате недвижимости – оригинальной, проевропейской, функциональной, а вот девелоперы все еще предлагают исключительно традиционные, проверенные форматы с семейными ценностями. В целом это замечательно, но не следует игнорировать тот факт, что, во-первых, молодое платежеспособное поколение уже повзрослело, но пока не обзавелось семьей, то есть семейный возраст заметно сместился. Во-вторых, семейные ценности изменились. Не в хорошую или плохую сторону, а просто адаптировались под современные темпы жизни, когда ощущается острая нехватка времени; изменились культура питания, культура вещей, восприятие дома и личного пространства. Все это должно находить отражение в развитии форматов недвижимости.
Кстати о ценах. Сколько сегодня стоит квадратный метр в ваших проектах? Как вы определяли, какой ценовой политики придерживаться? Ведь сегодня рынок новостроек Москвы перенасыщен предложением на разный вкус и кошелек.
Ценообразование именно квадратного метра в проекте KleinHouse классическое: стоимость маленьких лотов немного выше (например 258 868 руб.за кв.м для лофта площадью 15,9 кв.м), а стоимость лотов большой площади ниже (79,2 кв.м стоит 179 666 руб.за кв.м). Ценовая политика также прозрачна. Стоимость проекта – это нижний сегмент апартаментов бизнес-класса в данной локации. И с этим, судя по продажам, мы угадали: сочетание выбранной ценовой политики с концептуальностью самого объекта показывает отличную динамику реализации.
Кто ваш покупатель?
Покупателей лофтов можно разделить на несколько основных категорий. Во-первых, это люди, ищущие нестандартное жилье, для которых важно максимально индивидуализировать их жизненное пространство: нанять дизайнера или самому создать авторское, ни на что не похожее жилье. Такие покупатели ценят функциональность лофтов, возможность зонирования в них, создания двухъярусных квартир и так далее. Лофт – идеальное жилье для реализации уникальных дизайнерских задумок. Он как хамелеон – точно адаптируется ко вкусам и потребностям каждого конкретного владельца.
Вторая категория наших покупателей – это взрослые состоявшиеся деловые люди: топ-менеджеры, владельцы бизнесов, юристы, аналитики, которым требуется стильное и комфортное жилье в удобной локации. Для многих это не первое жилье. Время от времени обеспеченные родители покупают небольшие по площади лофты для своих детей-студентов. Здесь важен фактор локации: KleinHouse и другие лофт-проекты «Колди» расположены в Басманном районе Москвы в непосредственной близости от МГТУ им. Баумана, а также в получасовой доступности от других престижных вузов на территории ЦАО. И, наконец, около трети покупателей лофтов – это инвесторы.
Как сегодня можно купить лофт? Продаются ли они в ипотеку? Действует ли в ваших проектах рассрочка платежа, скидки, акции?
Как и большинство девелоперов, мы всегда приветствуем вариант единовременной оплаты 100% и максимально лояльны в предоставлении покупателю скидок при подобных сделках. Рассрочка в проекте KleinHouse беспроцентная при условии первоначального взноса в размере 40%. Ипотека на этапе капитального ремонта – это практически эксклюзив для рынка редевелопмента. Банк-партнер предоставил клиентам возможность приобрести лофт в ипотеку при первоначальном взносе от 20%, ставка составит 12,75%, срок кредитования до 30 лет, сумма кредита до 30 млн руб. При условии, что самый дорогой лот в проекте KleinHouse немногим превышает 14 млн руб., такие ипотечные условия максимально дружелюбны для нашей целевой аудитории.
Скидки и акции в наших проектах присутствуют постоянно. В целом скидки в минимальном количестве в межсезонье – нормальная практика рынка. В основном стараемся привлекать клиента интересными предложениями. Например, в январе в проекте KleinHouse мы дарим отделку лофта, в проекте TriBeCa Apartments уникальное предложение: покупателю апартаментов в этом проекте – целый лофт в проекте KleinHouse в подарок. Также существуют варианты предложений с подарками в виде машиномест или ценных призов, но это скорее маркетинговые акции.
Сегодня на рынке элитного жилья все чаще можно услышать о проектах под управлением международных брендов, когда клиент получает не только квадратные метры, но и сервис к ним. Как вы относитесь к этой новинке? Есть ли в ваших проектах сервис?
На наш взгляд, это потрясающая новинка, с конца 2016 года мы сами активно прорабатываем вопрос с несколькими известными операторами. Это интересно рынку, поскольку при наличии профессионального оператора инвестиции оказываются успешными с гарантированной доходностью. Для части нашей целевой аудитории лофт – это либо не единственное жилье, которое часть года будет простаивать без своих хозяев, либо инвестиционное вложение, которое требует управления (еще один похожий вариант приобретения – квартира «на вырост» для детей, которую можно сдавать, пока дети растут).
При централизованном управлении снижаются как юридические риски оформления сделок аренды, так и риски эксплуатационные. При этом крупные операторы рынка обеспечивают либо долгосрочные арендные контракты, часто с экспатами, либо постоянную заполняемость, зачастую иностранными туристами, за счет чего вложения в недвижимость начинают приносить прибыль. Почему такого плана бизнес интересен именно нам и нашим клиентам? Дело в том, что лофт понятен, привычен и удобен для иностранцев, именно они представляют основной арендный поток в этом сегменте. Лофт отвечает их потребностям в современной, практичной и стильной недвижимости, расположенной в центре столицы, рядом с метро. Даже снимок, сделанный в нашем лофте, может по праву считаться туристическим «трофеем».
Лофты – это коммерческая недвижимость. Потенциальные покупатели обращают внимание на это? Не отпугивает ли их то, что в таком жилье нельзя прописаться или повышенный налог и коммунальные платежи?
Покупатель хорошо «подкован» в вопросах, касающихся не столько лофтов, сколько апартаментов: они неплохо знают условия приобретения и эксплуатации. Юридического понятия «прописка» в нашей стране не существует: есть постоянная и временная регистрация, второй тип – это условия регистрации в апартаментах сроком до 5 лет. При той прозрачности и скорости, которых достигли госорганы, оформляющие регистрацию, проблем в данном вопросе вообще нет.
Еще один миф – что граждане с временной регистрацией не могут обратиться в поликлинику или устроить ребенка в школу или детский сад. Собственники апартаментов имеют те же права, что и владельцы квартир. Налоговая ставка на апартаменты чуть выше: она составляет 0,5% от кадастровой стоимости по сравнению с 0,2% на квартиры, но не в 2,5 раза, как пугают некоторые застройщики. Давайте посчитаем: налог на апартаменты, площадью 15,9 кв.м составит 1 760 руб. в год. Можем взять для примера лот с максимальной площадью - 79 кв.м, после расчетов получаем 8 800 руб. в год. Для недвижимости бизнес-класса в центре Москвы рядом с метро – совсем неплохо.
Теперь об обслуживании. Стоимость эксплуатационных платежей для проекта KleinHouse составит 125 руб. за квадратный метр в месяц, то есть для лофта площадью 18,9 кв.м ежемесячное обслуживание обойдется в 1 987,5 руб. в месяц, для 79 кв.м – 9 875 руб. в месяц, включая, затраты на капитальный ремонт, охрану, вывоз мусора и т.д. вплоть до помывки фасадов дважды в год. Если сравнить со ставками в некоторых проектах комфорт-класса Московской области, становится очевидным, что в центре города жить выгоднее.
Какие лофты сегодня пользуются спросом у ваших клиентов?
В московском регионе самый востребованный сегодня продукт– минимальный метраж. Минимальное предложение в проекте KleinHouse – лофт площадью 15,9 кв.м стоимостью 4,1 млн руб. Но это, скорее, «молодежное предложение». Самые востребованные лоты от 30 до 40 кв. м., имеющие от 1 до 3 окон и позволяющие создавать уникальное пространство. Средний бюджет покупки таких лофтов от 8 до 9 млн руб. Несомненный лидер в продажах – лофт с высоким потолком (в проекте KleinHouse до 4,18 м). Он позволяет создать многоуровневое пространство, за счет чего площадь лота увеличивается вдвое. Есть покупатели, которые целенаправленно ищут лофты большой площади. Обычно это творческие люди или семьи, для которых большое пространство – must-have. Для них мы предлагаем лофт площадью 79,2 кв. м с высотой потолков 3,85 м. С марта планируем предлагать клиентам ремонт в качестве дополнительной услуги. Кстати, предложение «ремонт в подарок» в KleinHouse увеличило число обращений от потенциальных клиентов на 20%.
Бытует мнение, что даже в сегменте дорогого жилья в последнее время инфраструктура важнее локации для покупателя. Разделяете ли вы это мнение?
Зачастую именно локация определяет инфраструктуру. Недвижимость, расположенная в центре столицы, как правило, имеет лучшую инфраструктуру, по сравнению с жильем, расположенным на той же Рублевке. В центре Москвы можно отыскать множество альтернативных вариантов торговым или развлекательным точкам. Локация может ограничивать или открывать доступ к инфраструктуре: если метро находится в шаговой доступности от вашего жилья, то, образно говоря, у вас весь мир на ладони.
Как бы вы в целом охарактеризовали сегмент лофт-апаратментов сегодня? Какое будущее ждет его в этом году?
Сегмент лофт-апартаментов «повзрослел» и будет активно развиваться в ближайшем будущем, чему есть объяснение. Клиенты уже распробовали этот продукт, узнали о его преимуществах во многом благодаря компаниям, которые не только активно занимаются pr-продвижением своих проектов, но еще и продвигают саму идею проживания в лофте, информируют людей о юридических особенностях подобного рода недвижимости и пр. Законодательство эволюционирует, статус апартаментов становится более понятным и прозрачным.
Интерес к лофтам подогревается и в эстетическом аспекте – россияне все чаще выезжают за рубеж и видят нестандартные виды жилья, позволяющие выразить свою индивидуальность, а по возвращении домой хотят воссоздать увиденное. Кроме того, подрастает и становится платежеспособным новое поколение, для которого панельное стандартное жилье – нонсенс. Они хотят проживать в домах с уникальной архитектурой, чтобы можно было похвастаться перед друзьями: «я крут, я живу в лофте!».
Идет активное развитие городских пространств. И речь уже не о выводе промышленных производств за МКАД и реконструкции освободившихся площадей, а об МЦК, которое открывает девелоперам доступ к освоению новых обширных территорий.
На рынке появляются новинки, что лишь подтверждает сказанное выше. Хочу приоткрыть тайну о нашем новом проекте, но сначала небольшая предыстория. Как ранее говорилось, исторически, лофт в России – это исключительно кирпичные стены. Жилье с аутентичной кирпичной кладкой востребовано покупателями. Реализовав проект KleinHouse, компания «Колди» фактически поставила эксперимент: соединила в одном проекте классическую архитектору и брутальный дизайн в стиле лофт. И это было замечательно воспринято рынком. Мы решили пойти дальше и представить классический формат европейского лофта – монолитного здания со строгим фасадом от немецкого архитектора. Мы уверены в успехе, потому что покупатель уже созрел для такой архитектуры, которую мы предложим в новом проекте Loftec.
Дата публикации 20 января 2017
