На днях в СМИ появилась новость с провокационным заголовком, согласно которому маржа девелоперов в Москве составляет 58%. Аналитические данные для подготовки материала предоставили специалисты Союза инженеров-сметчиков. Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», специально для Новострой-М рассказывает, почему эти цифры не отражают объективной реальности.
В исследовании приводится средняя себестоимость строительства многоквартирных панельных и монолитных домов в Москве, а также среднерыночная стоимость квадратного метра в столичных новостройках массового сегмента. Показатели составляют 79 тыс. руб. и 153 тыс. руб. соответственно.
Доверять этим цифрам, не ознакомившись с методикой расчета, мягко говоря, наивно. А если посмотреть из чего складывается себестоимость, окажется, что аналитики не учли следующие составляющие: стоимость земельного участка, затраты на перевод земли в необходимую категорию и смену вида разрешенного использования (если речь идет о промышленных территориях), возникающие расходы на обслуживание банковских кредитов при переходе на эскроу-счета, издержки на рекламу и прочее.
На какую маржу реально могут сегодня рассчитывать компании, работающие в Москве? Времена, когда девелоперский бизнес был действительно высокодоходным, давно прошли. Раньше при благоприятном стечении обстоятельств, положительной конъюнктуре рынка и реализации высоколиквидных проектов в хорошей локации с продуманной концепцией, маржа застройщиков могла достигать 25-30%.
Сегодня показатель, к которому стремятся девелоперы, – 15-20%, позволяющий не уйти в минус в случае резкого падения спроса, инфляции, других непрогнозируемых изменений. Именно такие требования к разнице между себестоимостью строительства и ценой продажи предъявляют банки при одобрении кредитов застройщикам. В реальности же в ряде менее удачных проектов девелоперы могут работать вовсе без маржи, снижая цену продажи до инвестиционной, чтобы не попасть в долговую яму и своевременно покрывать возникающие в процессе строительства расходы.
Почему маржинальность девелоперского бизнеса продолжает снижаться? В первую очередь к падению маржи приводит возникающая кредитная нагрузка. Если раньше девелоперы реализовывали проекты преимущественно на деньги дольщиков, то сегодня с переходом на эскроу-счета они вынуждены привлекать проектное финансирование.
До ввода дома в эксплуатацию у застройщика нет доступа к средствам участников долевого строительства, которые аккумулируются на счетах в банке, нет возможности гасить проценты. На период строительства они капитализируются, то есть происходит начисление процентов на проценты.
Безусловно, застройщики могут самостоятельно регулировать размер маржи, поднимая цену квадратного метра или снижая себестоимость строительства. Однако в сложившихся условиях оба варианта являются сложно реализуемыми. По итогам прошлого года цены выросли на 8%, при этом конкуренция растет, а рынок новостроек продолжает пополняться интересными предложениями.
В то же время на фоне продолжительного снижения реальных доходов населения спрос упирается в платежеспособность, и перспектив для его восстановления пока что не наблюдается. Безусловно, положительную роль играет снижение ставок по ипотеке, но этого недостаточно: для планирования дорогостоящих покупок (таких как недвижимость) нужна стабильность, устойчивый рост благосостояния граждан и их вера в то, что это действительно произойдет.
О снижении себестоимости строительства на фоне увеличения НДС и продолжительного роста цен на топливо также говорить не приходится. Позволить себе сократить издержки могут только крупные компании, которые автоматизируют процессы и вкладываются в BIM-технологии.
Но даже с учетом применения инновационных составляющих при постоянно меняющихся условиях работы на рынке сложно спрогнозировать экономику масштабных проектов, рассчитанных на долгую реализацию.
Можно привести еще более частные соображения против мнения Союза инженеров-сметчиков, но вряд ли это необходимо: сказанного выше более чем достаточно. Конечно, некоторая хитрость, формально оправдывающая громкий новостной «вброс», может содержаться в методологии расчета. Есть сомнения, что авторы утверждения про столь впечатляющие заработки девелоперов могут привести хоть какие-то факты (кроме голой, не основанной на реалиях отрасли математики), подтверждающие их заявление.
Читайте также
Цены продолжат расти: прогноз на 2020 год по рынку московских новостроек
«Покупатель стал очень требовательным. Фокус конкуренции сместился в сторону качества проектов. Девелопмент – это не просто «дом построить»
Дата публикации 12 февраля 2020
