Чтобы вписаться в новые рыночные реалии, даже крупные игроки рынка недвижимости вынуждены переосмыслить собственный подход к ведению бизнеса – 2019 год стал для отрасли переломным. Как безболезненно пережить этот переходный период, что происходит на рынках новостроек Москвы и Подмосковья сегодня – об этом специально для Новострой-М рассказал Даромир Обуханич, генеральный директор ГК МИЦ.
Как бы вы охарактеризовали этот год на рынке новостроек: основные тренды, события, чем этот год отличается от предыдущих лет?
Год не то чтобы отличается от предыдущих лет, он в принципе другой. Рынку недвижимости в нашей стране около 25 лет, если считать с момента появления приватизации, и 2019 год стал переломным абсолютно во всем.
Рынок кардинально изменился – уже можно провести черту, что было «до» и что будет «после». И как любой революционный процесс этот год характеризовался всеми сложностями «переходного» периода.
Сначала для застройщиков было не менее полугода «бега» к 1 июля, к переходу на эскроу-счета. Сейчас мы живем в полугодии после такого «календарного Рубикона» – в совершенно иной реальности, в которой все учатся работать.
Все учатся работать заново? Стало ли сложнее?
Застройщики, банки, госорганы – мы все учимся работать заново. Кто-то еще мыслит старыми категориями и не успевает за изменениями. Кто-то, наоборот, уже поменял свой подход к работе, поэтому есть несоответствие с другими участниками процесса.
Работать стало действительно сложно, тут нечего скрывать. В процессе реализации любого девелоперского проекта появился крайне важный, существенный участник, а именно банк.
Если раньше, в случае ошибок застройщика, банк-кредитор оставался потерпевшей стороной наравне с дольщиками, то сейчас банк становится в такой ситуации ответственной стороной. Поэтому принципы принятия решений и анализа работы застройщика банком сегодня совершенно другие. И это хорошо, это всех дисциплинирует.
Почему ГК МИЦ решила полностью перейти на эскроу-счета?
Тут есть две простые составляющие. Но сначала давайте разберемся, в чем смысл эскроу-счетов? Меняется принципиально порядок обеспечения финансирования объекта.
Если у застройщика точечный объект – это объект, который попал или не попал под критерий. А если застройщик такой же крупный, как ГК МИЦ, и у него основные объекты – это комплексная застройка территорий, то там нет экономики отдельного дома, там есть экономика всего проекта.
Соответственно, невзирая на стадию готовности, застройщик должен переходить на единую систему финансирования. Не получится достраивать какие-то корпуса по старым правилам, а новые очереди – по эскроу-счетам, это путь к будущим проблемам. Поэтому мы приняли решение о полном переходе на эскроу-счета.
Второй момент – это востребованность эскроу-схемы у покупателей. Для них это понятная и важная опция. Мы, в полном в смысле слова, надежный застройщик, потому что действуем в рамках уже нового законодательства, в связке с банками первой линейки.
Люди уже понимают, что такое эскроу-счета и что это действительно надежно? Раз банк дал застройщику денег, то это значит, что он верит в проект?
Вы знаете, прошло уже почти полгода с тех пор, как первичный рынок перешел на проектное финансирование, но я не могу сказать, что абсолютно всем покупателям понятно, в чем отличие старой схемы от эскроу-счетов. Это происходит, если клиент не жил в информационном поле прошедший год.
Однако те покупатели, которые знакомы с эскроу, положительно относятся к нововведениям. По данным нашего внутреннего исследования почти половина клиентов назвали переход МИЦ на работу по проектному финансированию важным аспектом при принятии решения о покупке.
Мы видим растущее доверие и положительно настроенных клиентов. И видим в нашем полном переходе на эскроу важное конкурентное преимущество. Мы смело можем говорить о своей надёжности — абсолютно все финансирование компании обеспечено ведущими банками страны: Сбербанк, Совкомбанк, ПСБ.
Вы сказали, что полгода выстраивали диалог с банками, чтобы перейти на проектное финансирование. Сейчас банки уже открыты к совместной работе?
Банки были открыты изначально, в первую очередь флагманские банки. Однако дело в том, что законодательство менялось в процессе перехода на проектное финансирование. Было внесено много поправок, все они были продиктованы практикой. Мы очень тесно в тот период работали и с банкирами, и с представителями органов власти, и с другими застройщиками.
Проблема была не в закрытости банков, а в том, что мы все находились в одном и том же постоянно меняющемся правовом поле, которое необходимо было привести в порядок, чтобы новая система нормально заработала.
Сейчас она уже нормально работает?
Да, сейчас система работает более-менее отлажено. С верхнего законодательного уровня все спустилось на уровень реализации. Теперь застройщикам приходится принципиально менять свою структуру управления, учета, подхода к проектам. Банкам приходится еще более радикально менять свою систему работы.
Теперь банк находится в ситуации, когда у него одновременно две, по сути, таких равнонаправленных задачи: с одной стороны, конечно, внимательно проверить все документы, которые представлены застройщиками для проведения, допустим, очередного платежа, когда уже получен, когда уже оформлен кредитный договор.
С другой стороны, банк также абсолютно не заинтересован, чтобы застройщик притормозил продвижение проекта из-за этой тщательной проверки. Это взаимодействие можно охарактеризовать как «взаимное воспитание». Пусть сперва оно занимало много времени и усилий, но теперь мы видим, что эти взаимные процессы потихоньку налаживаются.
Как у практика, у вас есть понимание, будут этот закон еще «шлифовать» или в принципе он уже хорошо работает?
Конечно, будут.
Это бесконечная история?
Просто в самом начале реализации и разработки новых законодательных, нормативных инструментов не во всем было достигнуто согласие между сообществом застройщиков, банками и госорганами. Например, до сих пор поднимаются разговоры относительно поэтапного раскрытия эскроу-счетов.
Вы за или против?
Конечно же, за, потому что это тот процесс, который позволяет более продумано и четко, а главное аккуратно управлять проектом. Строительство микрорайона – это очень инерционный проект. Сейчас мы перешли на некую дискретную систему: сперва надо открыть эскроу-счета, потом построить дома, и потом двигаться дальше. Понятно, что это жесткие условия работы – появляются и уже начинают работать различные банковские продукты, которые позволяют слегка нивелировать эту дискретную систему.
В конце концов, нет необходимости изобретать велосипед. Есть примеры других стран, где работает некая аналогия эскроу-счетов, но есть и поэтапное их раскрытие. Просто нашему рынку до этого надо дозреть – рынок должен стать более цивилизованным.
На рынке намечается новый тренд, многие застройщики выходят на биржу, выпуская облигации как дополнительное средство привлечения денег. Ваша компания не собирается пойти по тому же пути?
Это тоже одно из развитий событий, когда компании необходимо несколько диверсифицировать свою работу с точки зрения привлечения капитала, с точки зрения развития новых проектов. Мы не исключаем, что выйдем на биржу, но, конечно, всему свое время.
Сегодня основная задача – завершить переходный период, а также в ближайшие пару лет «поставить на рельсы» те проекты, которые у нас находятся в земельном банке. После этого можно будет подумать и о дополнительных инструментах.
Расскажите подробнее, пожалуйста, о проектах, которые у вас запланированы.
На сегодняшний день у нас действующие проекты – это три микрорайона в Новой Москве: «Южное Бунино», «Кленовые аллеи», «Цветочные поляны», а также в Московской области масштабный проект «Новоград Павлино», который мы продолжаем развивать, и «Зеленые Аллеи».
Новые проекты, которые мы планируем вывести на рынок в ближайшее время, будут в «старой» Москве: ЖК «Вереск», ЖК «Мята». Первый комплекс будет построен на 3-ей Хорошевской улице, второй на улице Магистральная. В следующем году мы также планируем комплекс в Печатниках, на ул. Шоссейная, 90, и апартаменты на Павелецкой. По всем этим проектам мы сейчас активно ведем переговоры с банками.
ЖК «Вереск»
Вы не собираетесь уходить из Подмосковья, как многие застройщики, которые специализировались на работе в области, а теперь переходят в границы «старой» Москвы, потому что она более ликвидна?
Мы стараемся не бросаться из крайности в крайность. ГК МИЦ изначально не специализировалась только на Московской области, другое дело, что мы свой портфель проектов стараемся правильно и экономически обоснованно рассредоточить между тремя локациями.
Так что нет, мы не планируем уходить из Московской области, но естественно будем внимательно смотреть за экономикой проектов.
Если вернуться к итогам 2019 года, где наблюдался наиболее высокий спрос: в Москве, Новой Москве или в Подмосковье?
Я бы сказал, что в Новой Москве, потом идет Москва в старых границах и Подмосковье. Потенциал Новой Москвы еще не исчерпан. Те усилия, которые прикладывают столичные власти к развитию Новой Москвы с точки зрения транспорта, инженерной инфраструктуры и т.д., обеспечивают возможность развития и проектов.
Безусловно, параллельно с развитием инфраструктуры строятся жилые комплексы, а также проекты коммерческого назначения. Появляются рабочие места, соответственно, у людей растет востребованность в жилье. В общем, это обычное, правильное развитие любого мегаполиса.
Из локации, которая находится «где-то там далеко», Новая Москва стала понятным проектом, реальной частью «большой» Москвы. Сама локация сейчас уже делится на ближнюю зону, которую можно обозначить условно как 10-15 км от МКАД, и дальнюю, соответственно, все что дальше. В ближней зоне сегодня наблюдается активная девелоперская жизнь, которая дальше пойдет в следующий пояс Новой Москвы – локация будет развиваться поступательно.
На сколько выросли цены в новостройках на присоединенных территориях в этом году?
В среднем по рынку не менее 20%, что делает проекты в ТиНАО инвестиционно привлекательными. Эта тенденция продолжится, поэтому в горизонте как минимум пяти лет приобретение жилья в Новой Москве – очень хорошее вложение средств. Если же говорить о столице в старых границах – приблизительно рост цен составил 10%.
Подмосковье стагнирует или все-таки какой-то небольшой рост есть?
Стагнация подразумевает упадок или снижение, я бы не стал так характеризовать ситуацию в области. К тому же, обо всем Подмосковье говорить сложно, ведь область огромная и очень разная. Я бы сказал, что в Московской области в этом году ценовая ситуация была стабильна.
Если не секрет, ваш проект «Новоград Павлино» на сколько вырос в цене?
Он вырос не менее 10%, и это связано с развитием инфраструктуры. Подмосковные власти прикладывают много усилий, чтобы «приблизить» это направление к столице. Потому что когда мы начинали проект, а это было 4 года назад, он тоже воспринимался, как где-то очень далеко, а теперь это 10 минут езды на транспорте от метро.
Люди видят, что строятся школы, дороги, развивается инженерная инфраструктура. Из проекта «где-то в поле» ЖК «Новоград Павлино» превратился в понятный, комфортный и быстро развивающийся микрорайон.
К тому же, ГК МИЦ не стоит на месте: если посмотреть на продукт, который мы предлагаем на рынке сейчас, и сравнить с тем, что мы предлагали 2-3 года назад – это совершенно разные вещи.
В чем кардинальное отличие?
Мы пересмотрели подход к качеству и удобству самих домов, ввели новую продуктовую концепцию «Все по-твоему», которая, фактически, позволяет продавать персонализированное жилье с элементами бизнес-класса по цене масс-маркета.
Стали гораздо более удобными и эффективными планировки квартир. Людям есть из чего выбрать, т.к. линейка квартирографии расширилась. Покупатель сегодня хочет платить за эффективные метры, те, в которых ему будет комфортно жить, а не за какой-то 10-метровый коридор, метраж которого бесполезен, а платить за площадь приходится.
Мы предлагаем более двадцати различных планировочных решений. При одном и том же бюджете человек может выбрать несколько разных вариантов, подстроить их под свою жизненную ситуацию. Мы учитываем спрос, стараемся предоставить людям выбор.
Также у нас появились эксклюзивные форматы квартир: двух- и трехуровневые квартиры с отдельным входом, лофты с потолками 3,2 м, квартиры с панорамным остеклением, с дровяным камином, с террасами, патио и другие.
Мы пересмотрели свой подход к архитектуре, к входным группам. Они стали более красивыми и удобными для того, чтобы жильцы с колясками могли передвигаться там беспрепятственно. Пересмотрели свой подход к дворовой территории, улучшили благоустройство, детские площадки.
Такого уровня и качества площадку, как мы установили в подмосковном ЖК «Новоград Павлино», не всегда найдешь в столичных жилых комплексах. Как правило, подобное оборудование стоит в крупных московских парках. Словом, мы все время в процессе модернизации наших проектов.
Это потому что покупатель стал капризный или конкуренция обострилась?
И то, и другое. Покупатель стал действительно очень требовательным. Фокус конкуренции давно сместился в сторону качества проектов. Девелопмент – это не просто «дом построить». Важно укомплектовывать наши проекты качественным оборудованием, выбирать лучшие материалы, предугадывать, чего хочет клиент, и предоставлять ему максимум выбора и персонализации. Мы постоянно должны быть лучше самих себя прежних.
Последний вопрос про цены, потому что это главное, что интересует наших читателей. Что с ними будет в следующем году?
Безусловно, цены будут расти. Во-первых, в силу обычных инфляционных процессов развития рынка. Во-вторых, система перехода на эскроу-счета, конечно же, ведет к росту цен. За надежность и прозрачность придется доплатить. К сожалению, ощутимо растет и себестоимость строительства. Прогнозирование – это всегда неблагодарная история, но причин для стабилизации или снижения цен я не вижу.
Однако продолжают снижаться ставки по ипотеке. И важно, чтобы эта тенденция сохранилась. Чем больше людей смогут позволить себе ипотеку, тем выше будет спрос. Это необходимая мера для рынка, особенно в переходный период.
Остальные инструменты: рассрочка, trade-in работают или нет?
Все работает. Сейчас идет борьба за покупателя, поэтому применяются любые удобные для него способы покупки жилья. В МИЦ мы предлагаем услугу внутреннего trade-in. Она позволяет реализовать сделку по продаже имеющейся недвижимости с гарантией юридической чистоты и в срок не более 60 дней с момента обращения. Кстати, это очень удобно для инвесторов. Например, при покупке квартиры в МИЦ на начальном этапе и реализации ее на финальном этапе, можно заработать порядка 50% от стоимости квартиры.
Конкуренция обострилась? Сейчас, когда уже прошло полгода после перехода на проектное финансирование, можно подвести какие-то итоги?
Нет, итоги подводить рано. Львиная доля застройщиков все еще работает по старым схемам. 1 октября закончился период, когда еще можно было провести реализацию объектов по старой схеме.
А когда можно будет подводить первые итоги?
Думаю, не раньше лета следующего года или даже в конце 2020 года, ведь девелоперский цикл проекта 2-3 года, так что первых ласточек мы увидим еще нескоро.
Перейти на проектное финансирование – это было необходимо? Это действительно сделает наш рынок прозрачным, цивилизованным, избавит его от обманутых дольщиков?
Да, это решение давно назревало, путь по старым рельсам был уже путь в никуда. Можно было работать по старой схеме примерно год или два, но не дольше.
Я всегда говорил, что важен не столько сам факт перехода на проектное финансирование, сколько процесс: как это будет происходить. Важно, чтобы для рынка это было плавно, поэтапно, без резких движений, потому что никто не заинтересован в том, чтобы ухудшить ситуацию. Но реформа рынка назрела давно, это очевидно.
ГК МИЦ исполнилось 20 лет. Давайте подведем итоги. С чем компания подошла к своему дню рождения?
Компания подошла зрелой, готовой даже к таким потрясениям и штормовым событиям, которые мы наблюдали в течение последнего года. Вместе с рынком недвижимости за 20 лет мы прошли большой путь: были периоды бурного роста, были ситуации, когда нужно было быстро принимать решения, последствия которых сложно было прогнозировать. Теперь же, оглядываясь назад, можно сказать, что те решения были правильными.
ГК МИЦ не маленькая компания, которая подвержена рискам работы в одном сегменте или в одном регионе, и в то же время мы не настолько гигантская структура, которой сложно следить за всеми внутренними бизнес-процессами.
Из небольшого участника рынка за 20 лет ГК МИЦ выросла в достаточно мощного и серьезного девелопера. Компания работает в нескольких локациях с объемами ввода жилья до 400 тыс. кв метров в год, что позволяет нам уверенно входить в пятерку крупнейших компаний Московского региона.
Какое самое яркое событие в деятельности компании вы можете выделить?
Перевод на эскроу-счета всех проектов компании. Как я уже говорил, в определенный момент мы поняли, что оттягивать это бессмысленно и решили сделать продажу квартир по эскроу-счетам нашим конкурентным преимуществом.
Мы решили не играть в «давайте тут построим по-старому, а вот тут по-новому». Признаюсь, что нагрузка, которая легла на компанию с точки зрения реализации перехода, была, конечно, колоссальная. Но мы полностью погрузились в эту тему и справились. Это было очень сложное для компании решение, но правильное.
Читайте также
«Если человеку нужно реализовать насущную потребность в жилье, то ждать не стоит, потому что ситуация на рынке может измениться»
«Цены начали расти, как только был объявлен переход на эскроу»
Дата публикации 23 декабря 2019
