Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA, рассказал порталу Новострой-М о том, почему на рынок Подмосковья почти не выходят новые проекты, а покупатели недвижимости предпочитают столичные новостройки.
Сейчас уже можно подвести итоги 2017 года. Мы видим по различным аналитическим исследованиям, что в Подмосковье ситуация сильно отличается от Москвы и Новой Москвы. Предложение строящегося жилья сокращается, на первичный рынок почти не выходят новые проекты. Все действительно так грустно?
Предложение в строящемся жилье Подмосковья действительно сократилось, но я бы, отнюдь, не стал бы называть эту ситуацию грустной. Во-первых, на рынке Подмосковья представлено достаточно уже сданных новостроек от застройщиков, поэтому с точки зрения ассортимента – клиент ничего не теряет. Во-вторых, масштабы строек, стартовавших в 2016-2017 году настолько велики, что и без выхода новых проектов предложение остается на крайне высоком уровне.
В предыдущем интервью вы говорили, что рынок первичного жилья Московской области перенасыщен и в продаже много нераспроданных квартир. Много – это сколько? Сколько в процентном отношении остается нераспроданных квартир в среднем жилом комплексе или корпусе? Неужели не покупают даже маленькие «однушки»?
В среднем до конца строительства в проекте комфорт-класса удается распродать от 50 до 80% квартир. Этот показатель зависит от ценовой политики, которая должна четко коррелировать с ликвидностью квартир и объемом рекламных вложений в период стройки.
Если же речь идет конкретно о маленьких «однушках», то есть много примеров, когда из-за перенасыщения предложения в пределах жилого комплекса маленькими однотипными однушками и студиями, многие из них не удается продать до ввода в эксплуатацию.
Пару слов о квартирографии новостроек. Застройщики как-то пытаются следить за покупательскими вкусами? Ликвидная новостройка в Подмосковье – какая она?
Мы регулярно отслеживаем покупательский спрос, благодаря чему видим текущие тренды и понимаем те детали, на которые больше всего обращают внимание клиенты при подборе квартиры. Главное качество ликвидной квартиры – это ее эргономичность. Площадь должна быть небольшой, а ее использование – максимально эффективным. Небольшие коридоры, правильная форма комнат, продуманное заранее зонирование квартиры – все это является залогом ликвидности планировочного решения.
Что же касается ликвидной новостройки в целом – то помимо качественно проработанной квартирографии одним из основных требований является комфортная общественная среда. Начиная от лестничных площадок и лифтовых холлов, заканчивая входными группами на территорию комплекса и интересным проектом благоустройства внутридворовой территории.
Кто сегодня покупает квартиры в новостройках Подмосковья? Пожилые москвичи, которым захотелось тишины, или люди из других регионов?
Основными покупателями недвижимости в Подмосковье являются жители данного региона, которые стремятся улучшить свои жилищные условия – переехать ближе к Москве, или купить квартиру в более благоустроенном районе, в новом доме или проекте более высокого класса, а также, безусловно, те, кто еще не успел обзавестись собственным жильем и рассматривает наиболее бюджетные варианты покупки. В основном – это молодые семьи с маленькими детьми или детьми школьного возраста. Пенсионеры же, к слову, составляют лишь 6% от общего числа покупателей.
В чем причина невостребованности Московской области? Неужели все дело только в том, что Москва оттянула на себя спрос, благодаря низким ценам на новостройки?
Дело, безусловно, не в одних только ценах. Несмотря на то, что московские цены на жилую недвижимость приближаются к ценам на квартиры в Подмосковье, они все равно остаются выше, чем в области, в этой связи, некорректно говорить, что именно денежная составляющая является ключевым фактором в переориентации клиентов на столичный рынок. Популярность Москвы обусловлена в первую очередь тем, что большинство рабочих мест находится в столице. Для сравнения – в Подмосковье работает лишь 12% населения области, а в Москве – 83%. Транспортная доступность, развитость инфраструктуры, качество жизни, социальная составляющая, престиж – очевидно, что все эти показатели выше в Москве, чем в Подмосковье.
Именно поэтому покупательский спрос на столичную недвижимость всегда находился на крайне высоком уровне, но, к сожалению, далеко не все могли себе позволить приобрести недвижимость в столице, и именно поэтому выбор покупателей падал на более дешевую, но довольно близкую к столице недвижимость Ближайшего Подмосковья. С новым этапом кризиса на рынке столичной недвижимости и весьма серьезным падением цен на квартиры ситуация изменилась, и многие клиенты стали решаться на покупку жилья в Москве, поскольку переплата даже в условный «миллион рублей» обеспечивала им преимущественно другой уровень комфорта, нежели аналогичная покупка в Подмосковье. Именно совокупностью всех этих факторов и обеспечен тот перекос, который мы наблюдаем сейчас, а не только одним лишь изменением цен.
По данным, которые нам предоставил Росреестр, почти 57% продаж квартир в новостройках были приобретены в ипотеку. Эксперты опасаются появления ипотечного пузыря. Как вы на это смотрите?
Согласно исследованию одного из членов Ассоциации застройщиков Московской области, в Подмосковье эта цифра достигает 65%. И в этом, на мой взгляд, нет ничего страшного. Эксперты опасаются появления ипотечного пузыря из-за аналогий с событиями в США в 2007-2008 году, которые спровоцировали международный финансовый кризис. Но, между ситуацией десятилетней давности в США и реалиями ипотечного рынка современной России существует несколько кардинальных различий. Во-первых, не стоит забывать, что в США процент ипотечных сделок по покупке недвижимости приближался к 100%, по сравнению с которыми наши 65% уже не выглядят такими серьезными. Но проблема заключалась даже не в этом – в условиях жесткой конкуренции банки были вынуждены придумывать все более выгодные условия кредитования, и к началу 2007 в США стандартной практикой выдачи ипотеки считалась ипотека под 3,5-5% без первоначального взноса, справки о доходах, залога, поручителя и т.д. Федеральная резервная система (аналог отечественного Центробанка) никак не пыталась регулировать эти вопросы, что в конечном итоге, вполне закономерно, привело к краху рынка.
В ближайшем будущем подобную ситуацию в России представить достаточно сложно – в стране наблюдаются строгие требования к заемщикам, ипотечный процент сохраняется на достаточно высоком уровне, а в случае невыплаты средств банк изымает залог или имущество недобросовестного клиента. Более того, Центробанк достаточно активно вмешивается в дела рынка и не допускает предпосылок возникновения подобной ситуации.
В Московской области сегодня очень много обманутых дольщиков. Если спрос продолжит падать – нет ли риска, что их число возрастет?
К сожалению, такой риск действительно существует. Это связано с тем, что при сохранении низкого спроса на жилую недвижимость, многие застройщики просто не смогут реализовывать квартиры и будут вынуждены уйти с рынка, что приведет к появлению большого количества долгостроев. Но, не стоит забывать, что Правительство Московской области обсуждает возможность введения закона о досудебном изъятии долгостроев и передачу их более содержательным и ответственным компаниям для их дальнейшего возведения. Поэтому здесь, будем надеяться, ситуация не выйдет из-под контроля, и подмосковные власти не дадут числу обманутых вкладчиков возрасти. Но, для того, чтобы подстраховаться от лишних рисков, я крайне рекомендую работать только с проверенными застройщиками, Единый реестр застройщиков упрощает эту задачу в разы.
В предыдущем интервью вы сказали, что квартиры продаются почти на грани себестоимости. Наши читатели отреагировали так: «значит, будут снижать себестоимость». Скажите, нет ли угрозы, что сейчас застройщики начнут экономить на стройматериалах, и мы получим некачественные новостройки? Уже сейчас люди пишут нам об обвалившихся стенах, на которые повесили кухонные шкафы.
Стоит сказать, что все проекты проходят достаточно жесткую экспертизу. На стадии проекта и утверждения нормативов этим вопросом занимается Мособлэкспертиза, а на стадии строительства и принятия строительства – Облстройнадзор. Это реально работающие структуры, которые пристально следят за качеством строительства на всех его этапах, начиная с проектирования и заканчивая сдачей объекта. Без их удостоверений ни одна единица недвижимости не будет введена в эксплуатацию, так что вариант, при котором недобросовестные застройщики будут строить дома из песка и картона полностью исключен.
Если перейти от теории к практике, то реалии рынка сейчас таковы: покупатели готовы сэкономить на качестве жизни в угоду квадратным метрам. Продукт от проверенного добросовестного застройщика, зарекомендовавшего себя на рынке как ответственный девелопер, с небольшой разницей в цене может быть реально лучше в плане использования тех же более качественных материалов, при этом не так востребован, поскольку цена диктует спрос независимо от качества. Здесь я снова призываю объективно оценивать застройщиков до покупки недвижимости, дабы избежать проблем после.
И снова о ценах на квартиры. По нашим данным, в Подмосковье в 2017 году цены не выросли. В ближайшее время цены останутся стабильными, будут падать или расти?
В ближайшее время цены останутся стабильными. Вырасти они не могут, поскольку спрос на недвижимость остается низким, а опуститься они не могут, поскольку цифры итак находятся на минимальном уровне. Как я и говорил ранее, опускать цены дальше – значит работать себе в убыток, а это лишено какого-либо смысла. Мы все еще живем во времени под девизом «приобретать недвижимость выгодно».
Традиционный вопрос о прогнозе я хочу привязать к поправкам, которые вступят в силу 1 июля 2018 года. В Москве уже наблюдается рост предложения – застройщики хотят успеть вывести новостройки по старым правилам. Ждать ли аналогичной картины в области?
Безусловно, все застройщики пытаются успеть до заветной даты. Однако и административный аппарат, и Минстрой, понимая это, очень серьезно подходят к вопросу проверки документации и уже сейчас можно говорить о весьма ожесточенном контроле со стороны властей. Поэтому рост предложения точно будет, но не такой большой, как можно было бы этого ожидать с учетом масштаба изменений в правилах и контроле в рамках нововведений в ФЗ.
Дата публикации 12 февраля 2018
